深鐵集團(tuán)高管團(tuán)隊(duì)，突下重手！

這些年來，我們已經(jīng)看到諸多其他行業(yè)的公司，進(jìn)軍房地產(chǎn)，做得風(fēng)聲水起：

比如能源型企業(yè)中能建、制造業(yè)企業(yè)得力集團(tuán)等等，都在地產(chǎn)圈掀起了不小的波浪。

但要說勢能最為強(qiáng)勁、話題度最高的跨界型企業(yè)，艷姐覺得還得是——

深鐵集團(tuán)

自從深鐵入主萬科后，它就和萬科產(chǎn)生深度“互動(dòng)”，借款給萬科、高管批量空降萬科等等，幾乎每次都引發(fā)了巨大的關(guān)注。而去年深鐵巨虧300億的消息，也再次把它推向了輿論的風(fēng)口浪尖。

深鐵不背這口鍋，它把虧損的主要原因，歸結(jié)于萬科。然后，它繼續(xù)我行我素，持續(xù)在地產(chǎn)圈“殺瘋”，前不久，它做了一件具有突破性的事情：

居然在深圳搞起了空中直播，一下子亮出了它在深圳的3個(gè)重磅項(xiàng)目——深鐵閱云境、深鐵銘著、深鐵睿著。

這場活動(dòng)聲勢宏大，燃爆了深圳市場，獲得了超百萬的流量，估計(jì)這也燃燒了深鐵集團(tuán)不小的品牌經(jīng)費(fèi)。

說實(shí)話，這一年多來，深鐵集團(tuán)的中高管們，給到艷姐的印象就是“非常規(guī)”：在巨虧的處境下海如此躬身入局馳援萬科；如今又做出了前所未見的空中直播，只能感嘆深鐵集團(tuán)的中高管們，腦洞很大。

01

被萬科“拖累”的深鐵

舉動(dòng)很“反常”

在眾人的印象中，深鐵是非常強(qiáng)大的國企巨頭，畢竟能夠入主萬科，實(shí)力、資金背景都不是一般的強(qiáng)大。

然而，今年4月的一紙重大損失公告，卻揭開了深鐵所面臨的壓力，宛如巨石投入平靜湖面，在各界激起千層浪。

公告內(nèi)容顯示，2024年深鐵集團(tuán)在合并報(bào)表范圍內(nèi)，竟出現(xiàn)了巨虧，額度達(dá)到：

-334.6億元

回溯往昔，在2019-2023年期間，深鐵集團(tuán)曾風(fēng)光無限，凈利潤總額累計(jì)達(dá)273.14億元。

誰能料到，去年開始形勢急轉(zhuǎn)直下，單年虧損額遠(yuǎn)超過去五年盈利總和，日均虧損近1億元，如此巨大的反差，實(shí)在令人咋舌。

然而，深鐵集團(tuán)似乎不愿意背這口鍋，它在公告中也坦言虧損根源，萬科投資虧損首當(dāng)其沖。

自2017年深鐵集團(tuán)斥資將近700億入主萬科后，本想著幫助萬科化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，形成戰(zhàn)略協(xié)同，從而達(dá)到雙贏的局面。

然而，市場變幻莫測，萬科進(jìn)入深度調(diào)整后，市值已縮水，業(yè)績?cè)庥鲆欢ǖ奶魬?zhàn)，于是，深鐵集團(tuán)不得不進(jìn)行計(jì)提減值損失，所以才出現(xiàn)了這樣的虧損。

艷姐一直覺得，企業(yè)間的投資并購，本來就存在風(fēng)險(xiǎn)，深鐵對(duì)萬科的投資，雖在起初有著戰(zhàn)略協(xié)同的美好愿景，但面對(duì)房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整，萬科業(yè)績下滑，深鐵在某種程度上難以獨(dú)善其身。

即便如此，艷姐也看到了深鐵作為國企的責(zé)任，向萬科派駐高管，全面接管經(jīng)營管理，優(yōu)化運(yùn)營效率。

而且還依然持續(xù)給萬科提供借款，幫助其度過難關(guān)，就在今年8月6日，深鐵集團(tuán)又給到萬科16.81億借款，這已是萬科年內(nèi)第9次向股東借款，累計(jì)已放款給萬科約250億。

在很多人看來，深鐵的持續(xù)援助萬科，似乎是違背市場規(guī)律，既然已經(jīng)是虧損的投資，就不應(yīng)再繼續(xù)加大砝碼投入，但深鐵的種種動(dòng)作，實(shí)則是多重復(fù)雜因素交織的結(jié)果：

包含國資主導(dǎo)的政策邏輯，深鐵已經(jīng)財(cái)務(wù)投資者轉(zhuǎn)變?yōu)椤帮L(fēng)險(xiǎn)化解者”，和萬科在某種程度上已經(jīng)是命運(yùn)共同體，持續(xù)輸血向市場傳遞了“頭部房企不會(huì)輕易倒下”的信號(hào)，有助于穩(wěn)定購房者、債權(quán)人預(yù)期，避免行業(yè)陷入惡性循環(huán)。

02

殺瘋地產(chǎn)圈

徹底爆發(fā)了

而就在前不久，深鐵集團(tuán)又發(fā)布了今年上半年的半年報(bào)，可以看到整體經(jīng)營情況還算比較穩(wěn)健：

深鐵集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營收72.84億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額79.64億元，可以看到整體的現(xiàn)金水平還是比較高的。

而在利潤層面，也是有所好轉(zhuǎn)，但還面臨一定的利潤壓力，今年上半年深鐵集團(tuán)歸母凈利潤虧損約33.6億元，虧損額度同比收窄約4.32億元。

值得一提的是，深鐵集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)——站城一體化開發(fā)。一直以來，這都是深鐵集團(tuán)的主要利潤來源，也是遭遇了一定的壓力。

從上半年的半年報(bào)可以看到，站城一體化業(yè)務(wù)營收同比下跌63%，占總營收比重首次跌破三成。

大家都知道，軌交公司如果沒有補(bǔ)貼，光靠賣地鐵票很難維持下去，所以就想通過地產(chǎn)來反哺地鐵：

以軌道交通站點(diǎn)為中心，通過綜合開發(fā)周邊土地資源，建設(shè)住宅、商業(yè)、公共設(shè)施等，形成多功能城市綜合體，也就是大家所理解的TOD。

說白了，深鐵集團(tuán)和其他房企不同之處在于，它不是單純打造住宅，它本身就擁有巨量的地鐵資源優(yōu)勢，在地鐵上打造可出售的房子。

而承載這一模式的公司，是深鐵集團(tuán)的子公司——深鐵置業(yè)。

根據(jù)此前官微披露，今年上半年深鐵置業(yè)完成認(rèn)購銷售55.26億元，交付房屋1121套，交付面積約18.85萬平方米。

雖說目前由于地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，深鐵置業(yè)受到市場客觀環(huán)境影響，出現(xiàn)一些業(yè)績承壓在所難免，但是艷姐還是從深鐵置業(yè)身上，看到了它的韌性：

其一，深鐵置業(yè)還是有著打造爆款樓盤的潛力：

比如深鐵集團(tuán)的扛鼎之作——深鐵前海時(shí)代尊府，是深鐵集團(tuán)在前海打造的超百萬平方米TOD城市超級(jí)綜合體。

項(xiàng)目在2023年12月首開推出的270套高端住宅，當(dāng)日就立刻售罄，銷售額超70億；而在今年4月，前海時(shí)代尊府大平層首日去化超90%；今年8月，前海時(shí)代尊府新推171套房源開盤當(dāng)日去化81%。

再比如深鐵置業(yè)通過創(chuàng)新線上營銷與異地拓客，最終在今年讓閱云境實(shí)現(xiàn)“三開三罄”的火爆成績。

其二， 艷姐也看看到了深鐵置業(yè)品牌、營銷團(tuán)隊(duì)的強(qiáng)勁實(shí)力：

前不久，深鐵置業(yè)搞了一場三盤齊發(fā)的活動(dòng)，將新房項(xiàng)目深鐵閱云境、深鐵銘著、深鐵睿著，通過非常具有創(chuàng)意的空中直播的形式，展現(xiàn)出了項(xiàng)目的品質(zhì)。

說實(shí)話，這些年來，艷姐也是看到諸多頭部房企搞多盤齊發(fā)，簡單一點(diǎn)的就是發(fā)張海報(bào)，造造勢；搞得稍微復(fù)雜一點(diǎn)的可能就是多盤聯(lián)動(dòng)直播。

但是像深鐵置業(yè)這樣，居然在空中做直播的“反常舉動(dòng)”，還真的是頭一次見，也引發(fā)了百萬級(jí)的流量關(guān)注。

之所以深鐵置業(yè)能夠做到這種程度，也是因?yàn)樯铊F集團(tuán)一直在對(duì)低空經(jīng)濟(jì)進(jìn)行課題研究，此前 在深圳北站落地國內(nèi)首個(gè)“低空+軌道”空鐵聯(lián)運(yùn)項(xiàng)目。所以也就不難理解此次深鐵置業(yè)能夠想到做空中直播的原因了。

03

深鐵高管的強(qiáng)勢勢能

最后還是要來談?wù)勆铊F的高管團(tuán)隊(duì)。

一提到深鐵高管團(tuán)隊(duì)，大家肯定會(huì)立馬想到在今年年初，以辛杰為首的深圳國資高管團(tuán)隊(duì)入場接管萬科，整個(gè)行業(yè)都為之震驚。

辛杰從2017年起擔(dān)任深鐵集團(tuán)董事長，今年1月27日被選舉為萬科董事會(huì)主席，全面負(fù)責(zé)萬科的管理工作。

辛杰真的可以說是救火隊(duì)長一般的存在，一方面，它既是深鐵集團(tuán)的掌舵人，要面臨營收和利潤的課題；另一方面，他帶領(lǐng)深圳國資背景高管團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐萬科后，還要統(tǒng)籌萬科發(fā)展戰(zhàn)略。

這兩家企業(yè)可謂都是超級(jí)巨頭企業(yè)，這就需要他在戰(zhàn)略規(guī)劃和資源分配上做出明智的決策，壓力也不可謂不大。

此外，多位深鐵集團(tuán)核心高管，也入主了萬科，其中就有來自深鐵置業(yè)的高管，一位是深鐵置業(yè)副總經(jīng)理段軍，任萬科戰(zhàn)略投資運(yùn)營管理部副總經(jīng)理；

另一位則是深鐵置業(yè)副總經(jīng)理王智余，任萬科開發(fā)經(jīng)營事業(yè)集團(tuán)北京區(qū)域管理部總經(jīng)理。

這兩位高管還是比較低調(diào)的，此前鮮少有出現(xiàn)在公開場合，也幾乎很難找到公開的履歷，而從此前萬科披露的公告來看，這兩位高管也都是高智商 人才。

段軍是清華大學(xué)土木工程系土木工程專業(yè)本科、清華大學(xué)土木工程系建筑與土木工程專業(yè)碩士研究生；王智余是高級(jí)工程師，西安建筑科技大學(xué)建筑工程專業(yè)本科、英國格林尼治大學(xué)房地產(chǎn)專業(yè)研究生。

都是土木、建筑專業(yè)出身的地產(chǎn)人，也相信他們能夠帶領(lǐng)深鐵置業(yè)、萬科這兩家品牌房企，進(jìn)入更高層次的發(fā)展。

此外，深鐵置業(yè)兩位關(guān)鍵人物，工作重心仍然是在深鐵置業(yè)，沒有加盟萬科高管天團(tuán)：

一位是深鐵置業(yè)董事長李武雄，他曾擔(dān)任深圳市天健集團(tuán)天健地產(chǎn)板塊下屬的南寧市天健房地產(chǎn)公司總經(jīng)理。2019年，李武雄成為深鐵置業(yè)執(zhí)行董事、黨委書記，之后一直擔(dān)任深鐵置業(yè)董事長一職。

另一位則是深鐵置業(yè)總經(jīng)理劉宇峰，公開資料顯示，其也曾在工商銀行深圳分行擔(dān)任要職。

這兩位高管一直以來都比較低調(diào)，鮮少接受公開采訪，可見還是比較務(wù)實(shí)做事的領(lǐng)導(dǎo)。

也期待深鐵置業(yè)在這樣的高管天團(tuán)的帶領(lǐng)下，未來能夠帶給市場更多震撼的作品。

關(guān)于今天的文章，大家有什么想和艷姐分享，歡迎在文末留言評(píng)論，告訴艷姐。

主編：張艷

責(zé)編：marl

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