“零增地擴改建”探索城市更新新路徑

通過“就地轉型”模式，實現土地集約化利用與產業升級，上海城市更新又添新案例。

9月8日，普洛斯上海新西北物流園一期正式開園，經歷重建更新的智慧零碳旗艦園區正式投入運營。

零增地擴改建，實現土地集約化

原普洛斯上海西北物流園位于上海市普陀區桃浦鎮，是上海市重點規劃的四大物流樞紐之一。自2004年普洛斯集團在此設立中國首個獨資項目以來，園區憑借優越的區位條件和通達的交通網絡，吸引了國內外知名企業入駐，出租率長期保持高位，成為服務上海、輻射長三角的戰略物流節點。

2022年，普洛斯啟動園區更新升級項目，將其定位為智慧冷鏈旗艦園區。新園區在保留原址區位優勢的基礎上，以新一代高標準基礎設施，聚焦生鮮電商、生物醫藥、連鎖餐飲、時尚品牌等行業的全渠道供應鏈需求，推動區域產業鏈協同優化與轉型升級。試運營期間，一期出租率已超90%，并引入全球連鎖超市ALDI奧樂齊、ASC圣皮爾精品酒業等頭部企業。

普洛斯上海新西北物流園是上海普陀桃浦區域首個“就地轉型”的傳統物流園項目。通過“零增地擴改建”模式，園區在原有土地上凈新增建筑面積約9.8萬平方米，既提升了土地利用效率，又顯著增強了經濟效益。該項目于2023年納入普陀區重大工程，并連續入選2024年、2025年上海市重大項目（現代服務業類）。

普洛斯資產中國區副總裁、大上海區域總經理范皓在接受《國際金融報》記者采訪時指出，桃浦區域工業基礎已基本轉移，市場對高效倉儲空間的需求持續增長。在核心城市物流用地供應趨緊的背景下，通過存量資產升級滿足市場對高品質載體的需求，成為優化城市物流結構的關鍵。

“降低物流成本的核心在于節點優化布局。新園區通過縮短城配半徑，幫助客戶降低運輸成本，推動供應鏈效率整體提升。”范皓說。

普洛斯資產中國區商務副總裁、戰略營銷負責人熊忻愷對記者表示，與傳統城市更新項目不同，此次改造是對運營良好的自建園區進行主動二次開發。項目旨在通過更高標準的載體應對未來消費趨勢，符合“新基建”定位，成為支撐區域消費升級的重要底盤。

“在核心區位，現有存量資產已難以滿足市場最新需求。”熊忻愷直言，“普洛斯希望通過二次開發引領倉儲物流市場標準，為行業高質量發展注入動力。”

熊忻愷透露，普洛斯未來將持續深耕中國市場，在蘇州、北京等中心城市推進類似計劃，擴大資產管理規模。

空間擴容提級，打造城市更新典范

近日，上海市十六屆人大常委會第23次會議審議了《關于城市更新工作推進情況的報告》。

上海市住房和城鄉建設管理委員會主任王楨表示，近年來，上海市城市更新在多方面取得積極成效，接下來將積極探索符合上海市實際的城市更新新模式新機制，制定《上海市城市更新行動方案（2026—2028年）》。

其中提到，城市發展空間擴容提級。實施產業用地“211”行動，從2023年至2025年6月，完成61.8平方公里低效產業用地處置。積極推動“工業上樓”、打造“智造空間”，認定并加快推進三批優質項目217個。加快商業商務區更新改造，制定商圈能級提升行動方案、商務樓宇更新提升行動方案及實施意見，完成小陸家嘴等10個試點商務單元更新提升方案。

據了解，除了普洛斯上海新西北物流園，普洛斯近年來在全國多地推進城市更新項目。例如，普洛斯東莞新沙物流園、環普蘇桐112國際科創園、普洛斯順義汽車科創產業園等，均通過高標準基礎設施與高質量運營服務，助力區域產業升級。

范皓分析稱，桃浦園區因其城配優勢成為更新首選，而臨港等區域則側重國際中轉業務，體現差異化布局邏輯。規模化更新需滿足資產條件、政策合規及土地年限等多重因素，未來將在大上海地區持續探索。

物流園作為現代物流產業的核心載體，是支撐新經濟可持續增長的關鍵平臺。普洛斯通過智慧化、零碳化改造，不僅提升了客戶運營效率，更推動了倉儲物流行業回歸產業服務本質。

“20年前，我們把當時全球最領先的倉儲標準引入中國；20年后，我們通過二次開發定義新一代基礎設施標準。”熊忻愷說，“普洛斯始終致力于為客戶提供所需的高品質載體，為中國倉儲物流行業高質量發展樹立標桿。”

王楨表示，接下來將積極探索符合上海市實際的城市更新新模式新機制，加快城市更新步伐，推動城市高質量發展。

上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳杰說，城市更新已成為城市發展的重要轉折點。開展城市更新，有助于存量提質增效、激活內需，持續鞏固房地產市場穩定態勢，推動房地產行業轉型升級。各地應堅持因地制宜，探索高質量城市更新實踐路徑。

記者 潘潔

編輯 潘晟