無證的宅基地，即便是同村交易，也要三思后行

有農(nóng)民朋友向京坤律師咨詢：同村鄰居欲將老宅及宅基地轉(zhuǎn)讓于你，但賣方既無宅基地使用權(quán)證，也無房屋產(chǎn)權(quán)證，此類交易是否合法？能否完成產(chǎn)權(quán)過戶？后續(xù)是否存在潛在風(fēng)險(xiǎn)？

根據(jù)我國現(xiàn)行法規(guī)，農(nóng)村宅基地屬村集體所有，農(nóng)戶僅享有使用權(quán)。從法律層面看，宅基地原則上不得自由買賣，但存在特殊情形——宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)僅限同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間。若買賣雙方同屬本村村民，理論上該交易具備合法基礎(chǔ)。

然而，交易合法性的核心在于權(quán)屬證明。賣方既無宅基地證也無房產(chǎn)證，意味著缺乏官方認(rèn)定的產(chǎn)權(quán)憑證。你所購買的宅基地與房屋，雖可能為村民所知，但未獲政府正式確權(quán)。未來若遇拆遷補(bǔ)償、收益分配等情形，極可能因權(quán)屬不清而利益受損。

部分年代久遠(yuǎn)的老宅因歷史原因未辦理手續(xù)，若無合法證件，可能被認(rèn)定為"歷史遺留違法建筑"。此類房屋不僅難以過戶，還可能面臨翻建限制甚至拆除風(fēng)險(xiǎn)。

宅基地及房屋的正式流轉(zhuǎn)需經(jīng)國土、住建等部門審批，但賣方證件缺失導(dǎo)致材料不全，審批流程難以推進(jìn)，交易將因"無法確權(quán)"而受阻。

農(nóng)村實(shí)踐中常見村集體不認(rèn)可的情況：即便簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，若村委會(huì)拒絕蓋章或不予承認(rèn)，書面合法手續(xù)仍難辦成。

京坤律師特別提醒：面對(duì)無證宅基地流轉(zhuǎn)務(wù)必謹(jǐn)慎，即便交易對(duì)象是親友，也不能僅憑收據(jù)付款。建議優(yōu)先補(bǔ)辦權(quán)屬證書，或至少取得村委會(huì)的書面確認(rèn).實(shí)踐中曾出現(xiàn)案例：賣方將無證宅基地多次轉(zhuǎn)賣，導(dǎo)致買方陷入權(quán)屬糾紛。因此務(wù)必留存完整證據(jù)鏈，以保障自身權(quán)益。