湖北
每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。
9月5日，京城兩場(chǎng)土拍，看點(diǎn)實(shí)在太少。
一個(gè)是豐臺(tái)岳各莊村L01地塊，城建發(fā)展+北京建工+住總地產(chǎn)聯(lián)合體，以29億元摘得，樓面價(jià)5萬(wàn)元/平米。
一個(gè)是朝陽(yáng)區(qū)呼家樓CY00-0310-9001、9002地塊，首開(kāi)股份以4.46億元摘得，樓面價(jià)8.1萬(wàn)元/平米。
它們至少有三大相似點(diǎn)：
1、樓面價(jià)都比較高，肯定是要做豪宅的；
2、都是底價(jià)成交，并不是什么王炸地塊；
3、拿地者都是北京本土國(guó)企，大概為托底而來(lái)，甚至沒(méi)開(kāi)拍之前，都內(nèi)定了；
讀到這里，很多人也許會(huì)問(wèn)，它們的地段不都是很好嘛，何以至此？
是的，岳各莊地塊在西三四環(huán)之間；呼家樓地塊緊挨東三環(huán)外——企鵝選房的文章標(biāo)題寫(xiě)道：《首開(kāi)，活在“襠”下》，意思是靠近央視大褲衩。
地段好，但問(wèn)津者寡，開(kāi)發(fā)商不是傻子，有“好地”不搶?zhuān)欢ㄊ窃虻摹?/p>
花姐問(wèn)了好幾個(gè)開(kāi)發(fā)商朋友，他們一致地表達(dá)，樓棟不好排。
大致意思是，蠻難出好產(chǎn)品。
一、岳各莊村L01地塊：可怕的退線(xiàn)
岳各莊L01地塊，老早就被內(nèi)定了。
8月15日，北京城建投資發(fā)展公司為DC-L01地塊，發(fā)出了施工和監(jiān)理項(xiàng)目招標(biāo)計(jì)劃。
招標(biāo)文書(shū)顯示，該項(xiàng)目總建筑面積約8.98萬(wàn)㎡，其中地上建面約5.8萬(wàn)㎡，地下建面約3.18萬(wàn)㎡。其中，施工投資估算8.3億元，監(jiān)理投資估算400萬(wàn)元。
當(dāng)天，上市公司城建發(fā)展也審議通過(guò)了《關(guān)于公司與關(guān)聯(lián)人合作投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的議案》。這個(gè)關(guān)聯(lián)方即住總集團(tuán)旗下的公司。
它們要拿的地，就是岳各莊L01地塊。
當(dāng)成交結(jié)果出來(lái)后，拿地伙伴又多了一個(gè)，北京建工地產(chǎn)。
三家北京市屬建筑類(lèi)企業(yè)聯(lián)手開(kāi)發(fā)一個(gè)地塊，實(shí)屬罕見(jiàn)。也進(jìn)一步表明，岳各莊L01地塊是一塊難啃的骨頭。
為什么它難啃？
1、地塊南北走向，狹長(zhǎng)。它的用地規(guī)模約2.18公頃，規(guī)劃地上建面約5.8萬(wàn)平方米，容積率2.66，限高60米——局部80米；
2、它不是地鐵盤(pán)，距離地鐵11號(hào)線(xiàn)二期青塔站約800m，尚在環(huán)評(píng)公示期，預(yù)計(jì)工期4年；
3、東面和南面是老盤(pán)靛廠(chǎng)繡園，尤其是南面有一座15層高的住宅樓——很有可能是板樓，勢(shì)必讓L01的退線(xiàn)達(dá)到70余米，浪費(fèi)了占地面積；
4、東面和南面有現(xiàn)成的圍墻，雖然是公用圍墻，但產(chǎn)權(quán)人為為靛廠(chǎng)路20號(hào)院，現(xiàn)由靛廠(chǎng)村村委會(huì)管理。施工改造是個(gè)難題；
5、北面250米是京廣鐵路車(chē)輛段，可能有噪音影響；
6、東面隔著繡園，還有一塊巨無(wú)霸地塊待供，占地8.84公頃，地上建面23.5萬(wàn)平米，容積率2.66，上市時(shí)間不清楚，其地塊素質(zhì)好于L01地塊。
雖然周邊小區(qū)眾多，大多為經(jīng)適房、公房。花姐推測(cè)，岳各莊L01地塊的售價(jià)在8.5萬(wàn)元/平米左右，且豐臺(tái)房子供應(yīng)大，不太好賣(mài)。
二、呼家樓地塊：時(shí)間會(huì)拖得很長(zhǎng)
呼家樓南里CY00-0310-9001、9002地塊的歸屬，最沒(méi)有懸念。
拿地者，是首開(kāi)股份。
它上一次在京拿地，還是在2023年7月25日。今年上半年，首開(kāi)股份營(yíng)收180億元，歸母凈利潤(rùn)為-18.39億元。
即便巨虧，也得參拍，實(shí)屬難能可貴。
好在，拿這宗地所費(fèi)的銀子不多，只有4.46億元。況且，這宗地的一級(jí)開(kāi)發(fā)，是由首開(kāi)股份的關(guān)聯(lián)公司完成的，近水樓臺(tái)先得月。
這宗地分兩個(gè)地塊，西邊的9001地塊用地規(guī)模2700平方米，容積率2.04，地上建筑規(guī)模5508平方米，建筑高度36米，內(nèi)含北面一條東西向、寬8米的街坊路，大約占地400平米。
東邊的9002地塊，為A8社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施用地，用地規(guī)模2600平方米，地上建筑規(guī)模2080平方米，建筑高度9米。
更為關(guān)鍵的是，兩塊地是隔了約150米，十分怪異。
按照拿地文件，這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度會(huì)很慢。
因?yàn)椋址宦返牧㈨?xiàng)時(shí)間為2025年12月、計(jì)劃開(kāi)工時(shí)間為2026年4月（實(shí)際道路長(zhǎng)90米）。
分布式能源站、配電室、分界室的立項(xiàng)為2026年6月、計(jì)劃開(kāi)工時(shí)間為2026年10月。它們一共的投資金額約838萬(wàn)元。
只有區(qū)區(qū)5508平米住宅可售，包袱還是蠻重的。
9001地塊只能建一棟11層高的住宅樓。有兩種排法：1、建大平層，1個(gè)單元，每套面積約250平米，共計(jì)22套；2、中型戶(hù)型，2個(gè)單元，每套面積125平米，共計(jì)44套。
依照花姐判斷，建125平米戶(hù)型比較好賣(mài)。畢竟，地段擺在那兒。
花姐點(diǎn)評(píng)：
看完岳各莊和呼家樓地塊的故事，不知諸位粉絲作何感想？
反正，花姐為它們感到點(diǎn)悲哀。
兩塊表面上看起來(lái)地段很好的地塊，最終以底價(jià)收?qǐng)觯沂堑胤絿?guó)資出手。
不是外來(lái)的房企不想拿，是實(shí)在沒(méi)有拿下的理由。
原因在于，地塊自身的素質(zhì)太弱。
岳各莊地塊，沒(méi)地鐵，而且容積率高達(dá)2.66，加上退線(xiàn)，實(shí)際容積率接近3.0；呼家樓地塊，地段好，但太小了，大房企根本看不上。
吐槽一下，去年的東城區(qū)金魚(yú)池地塊，F(xiàn)2公建混合住宅用地，土地面積3027.632平方米，規(guī)劃建筑面積5550平方米，其中公建占比高達(dá)70%，住宅占30%。
也就是說(shuō)住宅部分只有1665平方米，限高18米。
一年過(guò)去了，拿地者河北界鑫地產(chǎn)還沒(méi)有發(fā)出報(bào)規(guī)圖。
這些地，名氣很大，但含金量很小。
好在，有關(guān)部門(mén)正在出手優(yōu)化土地前期規(guī)劃。前不久，北京規(guī)自委下發(fā)了一則文件：《關(guān)于落實(shí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《住宅項(xiàng)目規(guī)范》加強(qiáng)與我市現(xiàn)行住宅項(xiàng)目規(guī)劃管理銜接的有關(guān)意見(jiàn)》。
里面明確提到“新建居住項(xiàng)目的土地供應(yīng)前編制規(guī)劃綜合實(shí)施方案”，“應(yīng)按照我市有關(guān)居住項(xiàng)目綠地率的有關(guān)要求，在居住環(huán)境品質(zhì)優(yōu)良、配套設(shè)施充足、人防安全等前提下，合理確定居住用地建筑密度，確保建筑高度、建筑密度與容積率相互匹配”。
簡(jiǎn)而言之，就是要進(jìn)一步合理規(guī)劃土地。
花姐希望，每一塊入市的土地，應(yīng)盡善盡美，沒(méi)有條件，也盡可能創(chuàng)造條件，讓政府、房企和購(gòu)房者都獲利。
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