金茂從“活下來(lái)”到“活得好”

走過(guò)行業(yè)至暗期的中國(guó)金茂（下稱(chēng)“金茂”）正在努力調(diào)整姿態(tài)，蓄力上沖。

近日召開(kāi)的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，金茂董事會(huì)主席陶天海坐鎮(zhèn)現(xiàn)場(chǎng)，他總結(jié)了金茂過(guò)往兩年的成果，“2023年到2024年，全體員工強(qiáng)化危機(jī)意識(shí)和使命感，進(jìn)一步地推動(dòng)自我革命，公司完成了活下來(lái)的目標(biāo)”。

金茂管理層在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上

會(huì)上陶天海定調(diào)，金茂未來(lái)的戰(zhàn)略是“從活下來(lái)—活得好—活出彩三步走規(guī)劃”。

很明顯，“活下來(lái)”的目標(biāo)金茂已經(jīng)達(dá)成，從今年開(kāi)始，其正式邁入“活得好”階段。

在這一階段，金茂仍將會(huì)面臨一些挑戰(zhàn)，持續(xù)筑底的新房市場(chǎng)、行業(yè)利潤(rùn)率的修復(fù)、運(yùn)營(yíng)力及投資力的把控等。這些問(wèn)題脈絡(luò)交織、相互影響。業(yè)績(jī)會(huì)上，以陶天海為首的領(lǐng)導(dǎo)班子直面上述困局，一一拆解。

這些信息里，蘊(yùn)藏著一個(gè)嶄新的金茂，它的輪廓已經(jīng)被構(gòu)建出來(lái)。

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銷(xiāo)售增幅第一

今年上半年，金茂實(shí)現(xiàn)營(yíng)收251億元，同比增長(zhǎng)14%；歸母凈利潤(rùn)10.9億元，同比增長(zhǎng)8%，毛利同比提升14%至40.59億元。期內(nèi)整體毛利率為16%，其中開(kāi)發(fā)毛利率同比提升1個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)良性增長(zhǎng)。

新房市場(chǎng)表現(xiàn)更為亮眼。前6個(gè)月，金茂實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售額534億元，同比增長(zhǎng)20%，在Top10的房企中保持增速第一；行業(yè)排名首次躋身前十，位列第九。

鮮少有房企能夠在行業(yè)整體銷(xiāo)售承壓的背景下取得這樣的增長(zhǎng)，金茂是如何做到的？關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，陶天海在業(yè)績(jī)會(huì)上直言，金茂對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、城市項(xiàng)目、競(jìng)爭(zhēng)格局等有著精準(zhǔn)研判，并基于此制定銷(xiāo)售策略。

按其所言，金茂總體的銷(xiāo)售策略是新項(xiàng)目力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)價(jià)提量，做好產(chǎn)品引領(lǐng)；老項(xiàng)目堅(jiān)決去化，爭(zhēng)取量?jī)r(jià)平衡。

從分類(lèi)別來(lái)看，新項(xiàng)目通過(guò)產(chǎn)品引領(lǐng)打造爆款紅盤(pán)。報(bào)告期內(nèi)，金茂的公司住宅平均簽約單價(jià)2.6萬(wàn)/平方米，較2024年（2.2萬(wàn)/平方米）、2023年（2.1萬(wàn)/平方米）提升顯著，價(jià)格增幅分別達(dá)18.2%和24%，穩(wěn)占高端改善型需求市場(chǎng)。

同時(shí)，“金玉滿(mǎn)堂”四大產(chǎn)品線(xiàn)共有4府、5璞、2滿(mǎn)、3棠集中推出，多個(gè)項(xiàng)目首開(kāi)告罄，平均開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化率達(dá)到了81%。

上海潤(rùn)云金茂府實(shí)景圖

比如，上海潤(rùn)雲(yún)金茂府首開(kāi)當(dāng)日售罄；長(zhǎng)沙湘江金茂府首開(kāi)114套房源售罄，成為6月長(zhǎng)沙單盤(pán)銷(xiāo)冠；璞系項(xiàng)目代表作西安璞逸東方首開(kāi)搖號(hào)熱銷(xiāo)13億，鄭州璞逸云湖首開(kāi)成為當(dāng)?shù)睾勒N(xiāo)冠；滿(mǎn)系代表北京金茂滿(mǎn)曜自開(kāi)盤(pán)以來(lái)蟬聯(lián)朝陽(yáng)區(qū)普宅網(wǎng)簽套數(shù)冠軍；棠系項(xiàng)目成都東城金茂曉棠上半年六開(kāi)六罄，成為該城現(xiàn)象級(jí)紅盤(pán)。

西安金茂璞逸東方實(shí)景圖

下半年，金茂還有不少新項(xiàng)目推出，尤其在北京、上海等一些標(biāo)桿項(xiàng)目，過(guò)去的一周，上海璞元首開(kāi)以及金茂棠前三開(kāi)三捷，都取得了售罄的業(yè)績(jī)。

存量項(xiàng)目的計(jì)劃是，通過(guò)多措并舉加速去化，尤其是加速一些尾盤(pán)現(xiàn)房項(xiàng)目的清盤(pán)，這是金茂下半年重中之重的任務(wù)。

金茂高級(jí)副總裁張輝就此給出了詳細(xì)的作戰(zhàn)計(jì)劃，他說(shuō)去年6月開(kāi)始，管理層推進(jìn)“奮進(jìn)計(jì)劃”，計(jì)劃用三年時(shí)間來(lái)解決公司80%存量的問(wèn)題，2025年是“奮進(jìn)計(jì)劃”的第一年，“我們正在按全年處置35%的目標(biāo)在推進(jìn)”。

具體舉措包括，其一、針對(duì)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)邏輯成立、有一定支撐的項(xiàng)目積極和政府溝通，爭(zhēng)取更好的規(guī)劃條件，重新調(diào)整項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)；其二，部分項(xiàng)目利用“以老帶新”，用增量帶動(dòng)存量的解決；其三，對(duì)于條件不優(yōu)、開(kāi)發(fā)價(jià)值不高的土地，則暫緩開(kāi)發(fā)，進(jìn)行收儲(chǔ)或再拿新資源。此外對(duì)部分存量項(xiàng)目重新定位，使其更加符合客戶(hù)需要、產(chǎn)品力更好。

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利潤(rùn)保障在線(xiàn)

深耕高端項(xiàng)目多年的金茂最為擅長(zhǎng)打造精品住宅，以往的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)使其沉淀了足夠多的樣本數(shù)據(jù)，深諳客戶(hù)喜好，把握市場(chǎng)需求。在當(dāng)前行業(yè)“好房子”概念的追逐下，金茂先發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯。

早在2009年開(kāi)始涉足住宅開(kāi)發(fā)以來(lái)，金茂就在行業(yè)中率先提出了科技住宅概念。過(guò)去這么多年來(lái)，其產(chǎn)品從金茂府的1.0進(jìn)化到金茂府的3.0，到2024年又發(fā)布了“金玉滿(mǎn)堂”全新的產(chǎn)品線(xiàn)，可以說(shuō)，“金茂人”對(duì)好房子的研究一直在路上。

依據(jù)“好房子”導(dǎo)向，2025年金茂進(jìn)一步深化了對(duì)“好房子”產(chǎn)品體系的研究，依托“金玉滿(mǎn)堂”四大產(chǎn)品線(xiàn)，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、精益建造到品質(zhì)交付，提供全周期高品質(zhì)的居住體驗(yàn)來(lái)構(gòu)建行業(yè)的產(chǎn)品標(biāo)桿。

北京金茂滿(mǎn)曜實(shí)景圖

陶天海指出，目前金茂的產(chǎn)品系里有三個(gè)突出特點(diǎn)。一是科技內(nèi)涵，他強(qiáng)調(diào)科技不是炫技，最主要是圍繞居住的舒適、健康；二是因地、因人來(lái)建造“好房子”，不是簡(jiǎn)單的模仿復(fù)制；三是有完善的社區(qū)會(huì)所和商業(yè)配套，滿(mǎn)足人民對(duì)美好生活的期待。

優(yōu)質(zhì)土地的集中入市也將為金茂的“好房子”提供加成。張輝說(shuō)，上半年，在利好政策影響、止跌企穩(wěn)預(yù)期延續(xù)下，內(nèi)地土地市場(chǎng)供應(yīng)了一批區(qū)位更好、素質(zhì)更高的優(yōu)質(zhì)土地，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。

經(jīng)過(guò)精密研判后，金茂在上半年獲取了16宗土地，皆位于北京、上海、杭州、成都等核心城市的核心地段，這之中有12塊土地通過(guò)合作來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。新增項(xiàng)目中，有些已經(jīng)完成了首開(kāi)，兌現(xiàn)了可研承諾，“這些地塊的凈利率兌現(xiàn)的結(jié)果來(lái)看應(yīng)該都超過(guò)了預(yù)期”。

上述項(xiàng)目?jī)冬F(xiàn)會(huì)為金茂鎖定未來(lái)數(shù)年的利潤(rùn)空間，形成良性循環(huán)。

在張輝看來(lái)，上半年，金茂很好地完成了投資要求，在組織架構(gòu)優(yōu)化后的14個(gè)地區(qū)公司中，對(duì)相對(duì)缺貨的區(qū)域完成了布局，比如廣州、合肥等。投資也更加聚焦，上半年66%的投資聚焦在北京和上海，實(shí)現(xiàn)了重點(diǎn)戰(zhàn)略性城市的補(bǔ)倉(cāng)。

通過(guò)下半年的投資，金茂的存貨結(jié)構(gòu)可以進(jìn)一步優(yōu)化。截至6月末，公司擁有總土儲(chǔ)2700萬(wàn)平方米，可支撐未來(lái)兩年的銷(xiāo)售。其中一二線(xiàn)城市貨值占比達(dá)到88%，按區(qū)域劃分的話(huà)，華東和華北占比近乎70%，較2024年底提升了6個(gè)百分點(diǎn)，“整個(gè)區(qū)位能級(jí)還是比較高的，結(jié)構(gòu)也比較新”。

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繼續(xù)修煉“內(nèi)功”

整體而言，通過(guò)極致地做優(yōu)增量、極致地盤(pán)活存量，金茂能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表和損益表的優(yōu)化，從而活得更好。積極創(chuàng)收之外，金茂也在苦修“內(nèi)功”。今年以來(lái)，公司整體運(yùn)營(yíng)及成本管控能力大大提升。

成都東城金茂曉棠實(shí)景圖

據(jù)悉，金茂今年新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，平均開(kāi)盤(pán)周期達(dá)到4.8個(gè)月，開(kāi)盤(pán)去化率平均達(dá)到了81%，真正實(shí)現(xiàn)了快開(kāi)盤(pán)、開(kāi)好盤(pán)。努力之下，公司股東現(xiàn)金流回正周期平均達(dá)到8.9個(gè)月，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正周期達(dá)到了11.4個(gè)月，整體現(xiàn)金流回正周期進(jìn)一步縮短。

在這個(gè)基礎(chǔ)上，金茂還提出了更高的挑戰(zhàn)目標(biāo)——“雙十”目標(biāo)，即經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正周期達(dá)到10個(gè)月回正，實(shí)現(xiàn)資金的再投入、再生產(chǎn)，加速周轉(zhuǎn)，加快財(cái)務(wù)報(bào)表的修復(fù)。

費(fèi)用管控方面，經(jīng)過(guò)兩年的大組織變革，金茂管理單位從43個(gè)降至20個(gè)，還成立了費(fèi)用管控專(zhuān)班。2024年，金茂的管理費(fèi)用同比下降了15.9%，今年上半年又在這個(gè)基礎(chǔ)上再度壓降了5%，銷(xiāo)售費(fèi)用也同比下降了15%。

債務(wù)管理意識(shí)依舊十分“在線(xiàn)”。業(yè)績(jī)會(huì)上，金茂首席財(cái)務(wù)官喬曉潔表示，近年公司一直堅(jiān)持“降短期、升長(zhǎng)期，降境外、升境內(nèi)”的思路，也取得了比較好的成果。

上半年，金茂成功發(fā)行多筆債券，發(fā)行成本屢創(chuàng)新低，多個(gè)自持物業(yè)融資實(shí)現(xiàn)突破，新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸成本大多為自律下限。業(yè)績(jī)期內(nèi)，公司內(nèi)外新增融資平均成本僅2.7%，較2024年底下降69個(gè)基點(diǎn)，再創(chuàng)新低。

另外喬曉潔也強(qiáng)調(diào)，上半年雖然獲取了16宗土地，但公司堅(jiān)守的底線(xiàn)不會(huì)改變，即不會(huì)使用大幅擴(kuò)大債務(wù)規(guī)模的方式新增投資，而是通過(guò)資金周轉(zhuǎn)、加快回流來(lái)完成投資。因此，金茂的債務(wù)規(guī)模一定是穩(wěn)中有降。

另外，金茂對(duì)大宗資產(chǎn)的處置也擬定了非常清晰的思路，會(huì)抓住窗口期進(jìn)行出售和置換，而對(duì)暫時(shí)不具備處置條件的則做好經(jīng)營(yíng)提升，其他的則視情況通過(guò)政策性轉(zhuǎn)型突破，享受政府回購(gòu)，定制開(kāi)發(fā)等方式，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回流。

記者 劉一飛

編輯 曾莞