中國樓市最狠的人性實驗

*此節目由豆包AI播客生成，感興趣的朋友可以試聽

1971年的一天，沃爾瑪的創始人山姆·沃爾頓去英國度假，被倫敦街頭一家小店震住了。

招牌上不僅寫著店名，還密密麻麻列滿了名字，后面跟著閃亮的頭銜：

合伙人。

那會兒，沃爾瑪正面臨一個問題，基層員工大

量流失，連沃爾頓的老婆都看不下去了，建議給員工多點分紅。

對于這個建議，沃爾頓最初是拒絕的。分錢？不可能！絕對不可能！直到遇見這家倫敦商店那一刻，山姆仿佛被雷劈中，醍醐灌頂。

回到美國后，他大手一揮，宣布全店店員以后叫“合伙人”，緊接著推出核彈級政策——“利潤分享計劃”：

工作滿一年或者工作時長超過1000小時的員工，都能以現金或股票的形式，分享公司利潤。

沃爾瑪能連續十幾年在500強排行榜上排第一，和這個政策不無關系。

山姆大叔在全球有很多擁躉，碧桂園創始人楊國強是其中之一。只有高中學歷的楊老板，鼓勵員工多讀書，沃爾頓的自傳《富甲美國》，是必讀中的必讀。

楊老板抄了很多山姆大叔的作業。碧桂園的低價策略、薄利多銷、農村包圍城市等，都是從沃爾瑪那抄來的。

2012年，碧桂園賣了400多億，躋身行業十強。但楊老板覺得，公司上下只有他一個人在努力，碧桂園難有出頭之日。

楊老板再次翻開了《富甲美國》……

這年年中，楊老板召集高管開會，給下屬制定了更高的任務，并說，如果項目能在一年內實現現金流回正，碧桂園將拿出凈利潤的20%回饋團隊。他把這個方案叫做：

成就共享。

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2014年，吳建斌從中海地產加盟碧桂園，擔任CFO。

一進門，他就發現，碧桂園員工的精神狀態相當亢奮，尤其是區域總、項目總，眼冒綠光：

這種亢奮不是那種幾秒鐘幾分鐘的高潮，而是那種連吃飯、睡覺、休息日都能一直堅挺的樣子。

此時，“成就共享”計劃實施了一年多，所有人都在拼命。碧桂園的銷售額從2012年的476億元，增長到2013年的1060億元，翻了一倍還不止。

入職后，吳建斌經歷了幾次發放“成就共享”獎金的場面。獲獎人高舉一張張印制好的大支票，支票上的數字后面，帶著好多個零：

那比說什么偉大夢想和崇高理想，來得刺激。

其實，當時樓市出現了階段性波動，有些項目的銷售和回款并不好。但為了“成就共享”，不少區域公司還在拼命拿地。

作為財務負責人的吳建斌，覺得這么干風險太大。于是建議不再采用這種短期激勵，而是構建長效激勵機制，比如股權激勵。

楊老板否決了這個建議，他顯然不想讓自己的股權被稀釋。更重要的是，吃到甜頭的楊老板，覺得自己抓住了問題的關鍵：

我們必須了解人性。

這年10月，碧桂園推出了“成就共享”的升級版“同心共享”。兩個方案同時運行，并稱“雙享”。

同心共享方案的起草者，正是吳建斌。

跟老版本相比，“同心共享”有兩個變化，一是讓員工自掏腰包，成為項目股東，也叫：

跟投。

重點員工強制跟投，級別越高跟投額度越大。

二是激勵范圍從管理層擴大到基層員工，普通員工可以自愿跟投。

換句話說，以前是公司賭，員工看。現在是員工把自己也押上牌桌，和老板一起賭明天。

“同心共享”成了碧桂園最好的招聘廣告。戰略發布一段時間后，不少職業經理人帶資進組，還有人帶著項目加盟。

在碧桂園內部，這件事被稱為：

十月革命。

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但這一年，“十月革命”的風頭，還是被另一場“革命”蓋過。

5月，《萬科周刊》發表了一篇名為《166年后的〈事業合伙人宣言》的晦澀文章。文章從奴隸制談到現代公司，從等級劃分談到勞資斗爭，通篇哲學黑話。

房地產人都看得云里霧里，只記得有個詞出現的頻率很高：

事業合伙人。

在這之前，萬科已經開會確定了管理架構改革的方向。從華為、小米和黑石走訪一圈后，郁亮開始鼓勵員工跟投，持股，參與管理，從勞方變成資方。口號更是野心勃勃：

失去的只是舊的觀念枷鎖，獲得的將是整個世界。

文章標題里藏著一個巨大的野心，166年前，一份劃時代的綱領正式發表了。

當時的《萬科周刊》，還帶著“房地產思想圣地”的光環。文章發表后，同行競相傳閱。雖然大家都看不太懂，但是深表震撼。結合萬科的動作，大伙兒明白了老大哥在干什么：

跟投。

此后，嗅到風向的房企們集體沸騰了。萬科的事業合伙人制度、碧桂園的“雙享”機制，經過改頭換面，擺在了很多房地產老板的辦公桌上。

那幾年，無論大房企還是中小房企，無論民企還是央國企，都在抄跟投的作業。同事之間，張口閉口就是“合伙人”。

有的公司在宣講跟投制度時，還會同步推薦銀行的消費貸產品。

通常來說，普通員工的跟投額度可達數十萬至上百萬，城市總或區域總的跟投額度則普遍在千萬量級。

不僅是公司內部推跟投。那兩年我跟很多“千億房企”高管見面，都會被安利他們的內部跟投，年利率都是十幾個點起。

每次我都十動然拒。

好幾年后，我才知道，房企的內部跟投已經早已不限于內部，幾乎成為半公開發行的理財產品了。這是后話。

在跟投制加持下，開發商開足馬力，一路狂奔。

從2014年到2019年，萬科用5年時間，銷售額從2000億漲到6000億，翻了三倍。

碧桂園的銷售額，則從2012年的476億，暴漲到2018年的萬億，6年漲了：

20多倍。

合伙人也賺得盆滿缽滿。運氣好的話，員工一年賺個幾百萬是很正常的。區域總一年能賺到好幾千萬。

2016年，碧桂園共有6個區域總裁獎勵薪資突破1億。

但前提是，這些錢都是紙面數字。因為跟投游戲很快就變成了“滾雪球”：

從上一個項目賺的錢，還沒來得及花，馬上就投到下一個項目了。

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2021年2月9日，因涉嫌犯非國家工作人員受賄罪，深圳萬科前輪值總經理、城市更新項目群負責人張海濤被深圳市公安局逮捕。

在后續的庭審中，檢方稱，張海濤在深圳萬科任職期間，利用職務便利，以“借款”名義多次向供應商索賄，金額達1285萬元。

張海濤及律師否認了這一指控。他們辯稱，每筆借款都有借條，并約定了歸還期限和利息。

張海濤還說，之所以去借錢，是因為萬科：

強制跟投。

自2014年5月至2020年5月間，張海濤參與萬科強制跟投項目40個，參投金額高達：

4000多萬元。

張海濤曾向親朋好友借款，但還有資金缺口。萬科旗下互聯網金融平臺“鵬金所”的融資成本又比較高，他只能向供應商借錢。

這個案子終審結果一直沒公布。一位開發商高管跟我說，他是理解張海濤的。

隨著入局者越來越多，跟投也越來越卷。不僅額度一再提高，強制跟投也逐漸成了標配。

在公司內部，跟投往往決定話語權。如果投的少，對上沒法跟老板交待，對下不能服眾，很多高管只能硬著頭皮上。他說，為了籌錢，很多高管：

把房子都抵押了。

為了跟投，普通員工也經常“加杠桿”。

央企華僑城在2019年推出跟投制度，并說，除了項目公司主要負責人外，“骨干員工”也在強制跟投之列。非骨干員工和二級單位的普通員工可以自愿跟投。

但執行起來就是另一回事了。

華僑城的朋友說，“骨干員工”是由項目負責人指定的，并沒有具體標準。有些負責人為了邀功，會盡可能多地上報“骨干員工”。

那些選擇不跟投的人，在大會小會上被各種奚落，有的還被調崗。

你知道的，如果不配合領導工作，會活得很難。尤其在國企。

所以，就算超出能力范圍，很多普通員工也會借錢參與跟投。私下里，他們管這個叫：

納投名狀。

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華僑城的動作還是慢了。他們推出跟投制度的時候，整個行業已經卷不動了。

2019年6月的股東大會上，時任萬科集團總裁祝九勝說，萬科員工的跟投跟不動了。現實情況是：

沒有那么多現金流可以跟。

祝九勝還說，全國前50強房企中，接近30家都出現跟不動的情況。

那兩年，很多房企對跟投制度作出調整，降低了跟投投資額度在項目總投資額中的比重。因為他們發現，員工實在拿不出錢了。

有朋友說，當初為了跟投，他把父母的養老錢都借走了。現在想想都覺得愧疚。

跟投的收益，也變得越來越不穩定。自2019年起，項目就很難賺錢了。從一個項目中賺到的錢，很可能在另一個項目上虧進去。

就跟進賭場一樣，剛開始可能贏錢，但算總賬都是輸的。

退出也越來越難。

2022年，萬科推出跟投制度6.0版，規定退出跟投需同時滿足三個條件：銷售完成95%以上，結算完成95%以上，最后一期物業交付。

最后一項條款，也被稱為：

現房跟投。

這兩年，房地產市場行情有目共睹，別說交付了，大部分項目能賣個八成，就得謝天謝地。按這個規定，很多人就算離職了，也拿不到錢。

今年7月，華僑城的前員工向媒體爆料，在強制跟投制度下，大量員工資金被卷入地產項目，如今因項目停工、資金未回正等原因難以返還。

有些華僑城的員工已經被裁了，本金還在里面。

一位爆料者說，他2021年投了8萬元，2024年被裁，到現在只拿回了：

9000塊。

不管是民企、混改，還是央企、國企，當強制跟投遇上行業寒冬，所有“合伙人”，都成了給沉船墊腳的活祭品。

但這還不是最慘的。早在2015年，另一家央企大悅城，部分員工就跟投了公司的兩個項目，約定兌付期限為36個月。但他們至今都沒有拿到錢。也就是說，這筆投資已逾期了：

七年。

今年7月底，大悅城發布公告，公司將私有化退市。

這個消息讓員工們感到透心涼。他們說，參與跟投的那些錢，恐怕要徹底變成壞賬了。

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2023年3月1日，68歲的楊國強退休。

兩周后，碧桂園發布公告，2023年及以后新獲取項目，不再實施原雙享計劃。

很多人看到后都笑了：

在那之前，碧桂園就不怎么拿項目了。

“雙享計劃”的終止，像一場遲到的葬禮。埋葬的不僅是跟投制度，更是地產黃金時代最后一場集體幻夢。

這幾年，大部分開發商都不太提跟投了。隨著行業下行，開發商能拿的項目越來越少，加上員工大都被掏空，跟投制度正在退出歷史舞臺。

但它的影響短期內很難抹去。

在各大平臺上，關于房地產質量的投訴，正逐年上升。一個開發商高管告訴我，凡是高管和員工參與跟投，建設周期又很短的項目：

千萬別買。

他說，那些項目是怎么趕工的，我太了解了。

潮水退去，裸泳者四散。“合伙人”也越來越少了。

根據國家統計局的數據，從2019年到2023年，有93萬人從房地產業離開。

上個月，那個房地產高管所在的公司，有一個資深員工離職了。他走的時候，還有100多萬跟投的錢沒拿回來。有同事在送別的時候說，公司損失了一位“高級合伙人”。

離職者臉色一沉：

你怎么能罵人呢！

一位被祥生老板安利買了跟投的朋友，在公司暴雷后，幾百萬的跟投贖回也遙遙無期。后來，連老板都沒了，祥生終于給了他一個方案：

兌換江西某個縣城郊區的別墅。

珍愛包叔，順手“在看”