環滬樓市預警：蘇州全面“脫光”，70%的跌幅揭示了什么？

上海放寬限購的“政策大禮包”8月25日剛簽收，蘇州就直接來了個“次日達”的深夜加急件。

8月26日晚，蘇州住建局宣布取消市區新建商品房兩年限售。這迫不及待的“夜行俠”操作，堪稱“滬蘇聯動”的模范生，救市的急切心情都快溢出屏幕了。

疊加此前已經取消的限購和限貸政策，蘇州樓市的門檻幾乎已被全部拆除，大門正向所有購房者敞開。

“上海后花園”正試圖通過解除最后一道限制性措施，來阻止樓市繼續下滑的態勢。

蘇州樓市曾經的瘋狂，除了江南城市固有的宜居屬性和這些年高速發展形成的誘惑，很大一部分原因要歸功于其地緣。

從蘇州到上海的高鐵車程不過半個小時，與上海高度同城化的緊密聯系在促進資源流動與整合的同時，也為樓市注入了活力。

來自上海及周邊地區的投資客群一直是蘇州房價上漲的重要推手。

隨著一系列調控政策的出臺，蘇州樓市的“高熱”也隨著大趨勢而逐漸降溫。

在救市這塊，或許是食髓知味，蘇州從不含糊。

比如，蘇州較早推出了購房即可落戶的政策；在全國“以舊換新”的熱浪中，蘇州還加入了跨區域換房的行列——用常州、蘇州的二手房，可以換取無錫的新房。

比如，今年3月份，為了刺激新市民入市，蘇州住建局推出了“三低一寬”特色化金融產品，把首付降到了15%，最低商業貸款利率3%，前五年每月最低歸還100元本金，并延長了本金還款期限。

盡管蘇州一直很努力，但樓市的頹敗卻如同江河一瀉千里，根本止不住。

在去年的時候，我們就曾觀察過蘇州很多樓盤大幅降價的現象。

譬如，平江新城里一個樓盤，以暴跌近百萬的價格清盤，以及吳江太湖新城曾經賣250萬的房子，降到了140萬。

蘇州工業園區的中央景城開盤的時候均價不過8000多，房價最高點的時候幾乎達到了6萬去，在蘇州房價下降的大潮中又回落到3萬。

十多年的歲月洗禮，不過是樓市的一個循環。

根據克而瑞的數據，蘇州7月份的商品住宅成交12萬平米，環比下降70%，同比降幅也達到了58%。

內生市場預期非常差，上海的外環又敞開了大門，蘇州樓市的“脫光”勢在必行，否則就將陷入內外交困的窘境。

既是對自身的救贖，也是為了應對上海樓市的放松。

蘇州樓市新政出臺后，原本想實現的“賣舊買新”play中的一環——“買新”一端的效果尚未顯現，但“賣舊”的這一環卻被超預期地激活了。

在新政出臺后僅僅幾個小時的時間里，一大批二手房緊急上線，連曾經備受追捧的“神盤”——諸如萬科朗拾和頤和源璟——也紛紛涌現在列表中。

仿佛一座壓抑已久的火山突然尋到出口，頃刻間噴發而出。

盡管事后證實，有很多房源是中介未經授權擅自掛牌的，甚至導致某平臺為此發了緊急通知予以規范。

但這一切起碼說明了：蘇州樓市早已在等待這樣的一個契機。

一般的固有的觀點是，只有那些能源枯竭，缺少產業和人口凈流出的城市，才會經歷房價下跌的陣痛。

蘇州樓市的前生今世恰恰證明，在很多高能級城市中，雖不乏產業堅實、經濟活躍、人口持續流入的優秀樣本，但高房價卻嚴重透支了它們的發展韌性。

對這些超前透支城市經濟、產業實力的城市來說，房價回調是必然選項，區別只是回調幅度的大小而已。

對于環滬樓市而言，隨著上海樓市政策的一次次放松，其壓力日益加大。

啟東二手房價較峰值下跌約28%，據說部分樓盤3000元甩賣，但仍無人接盤。

太倉曾經一房難求的科教新城板塊，新房備案價腰斬至1.5萬。

昆山花橋甚至出現了新房五折賣房的情況，將備案價2.3萬元的現房直降至1.18萬元，首付門檻壓至12萬元，單套總價跌破百萬。

如今，蘇州的南山維拉在2020年的單價高達2.97萬元，而如今已跌至8000多元，跌幅超過70%。

所以，從另一個層面來看，蘇州樓市的起伏，又何嘗不是環滬地區房地產泡沫破裂的一個信號。