北京樓市，最后的陽臺之戰

每一個樓花，都是獨一無二的。

前不久，北京石景山樓市一不小心，出了個網紅盤。

它就是中海瑞文里。

不為別的，是因為它的陽臺：南北雙陽臺，進深都是1.8米，陽臺計入一半面積。

這個贈送尺度，十分打眼。

即便是在平原多點地區，如此贈送面積，也是十分罕見的。更何況，它身在城六區的石景山。

當然，中海瑞文里也只是一個跟隨者。石景山樓市的首個突破者，是首鋼璟悅長安，業已開盤。

只不過，中海瑞文里趕上了一個好節點，北京樓市收緊了陽臺贈送，導致它突然變成了稀缺品。

在過去的半年里，北京的開發商們惶惶不可終日，總是擔心產品被后來者背刺。因而，不斷底挖空心思去挑戰規則的底線。

石景山地頭蛇首鋼地產是帶頭大哥，中海新城也不甘示弱。

如果陽臺規劃收緊，首鋼璟悅長安和中海瑞文里，將成為南北進深1.8米戶型的絕版。

正所謂是：時勢造英雄。

8月22日，中海瑞文里的西區——648地塊率先領取了規劃證，而東區650地塊，除了公示了總平圖之外，尚沒有新進展。

與它們一同拿地的640地塊，案名為中海玉華玖章，據說花池被砍掉了。

如此一來，石景山樓市的陽臺大戰，一定是在首鋼璟悅長安和中海瑞文里兩者之間打響。

最后的1.8米陽臺

一年里，北京南向陽臺進深1.8米的樓盤并不多。

可以枚舉的是：

豐臺金茂璞逸豐宜、順義龍湖宸翰、華潤置地后沙峪項目，以及懋源云紀——3.5米寬奇偶陽臺。

大興新城的興創沐春墅、梧桐府，以及大興集地的0021、0022地塊，也可能在1.8米。

除此之外，就是石景山的首鋼璟悅長安和中海瑞文里。

這兩個盤還很特殊，北向沒有設備平臺，也是陽臺設計，這算是十分罕見。一般來說，北向為設備陽臺，進深約1米，全贈送。

為何大家卡在1.8米呢？

今年2月12日，北京規自委下發了《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點》，里面明確寫道：每戶陽臺水平投影面積不大于套內建筑面積的10%，進深不大于1.8米。

但是，北京樓市有一個潛規則，如果是內嵌式陽臺，開發商都會用于偷面積，報規為開敞陽臺，待驗收后，請第三方機構封閉，等于送了一半室內陽臺面積。

陽臺成為了北京偷面積的溫床。

也正是這一潛規則，導致北京樓市舉報成風，老盤擔心新盤的降維打擊。

很幸運，隨著陽臺規劃收緊，那些踩著1.8米底線的樓盤，成為最大的受益者。

石景山陽臺之戰

首鋼璟悅長安和中海瑞文里，一南一北，相距3.7公里。

加上兩者皆為石景山的贈送面積大王，很自然地成為對手。

首鋼璟悅長安先走一步。

它于2025年7月領取預售證，供應700套，截至目前網簽136套，成交均價6.12萬元/平米，成交金額8.46億元。

一個多月，19.4%網簽率，在石景山樓市算是蠻不錯的。

但在北向陽臺贈送上，首鋼璟悅長安絕大部分戶型，稍弱于中海瑞文里。

以璟悅長安133平米和瑞文里131平米戶型舉例：

1、兩者南向三面寬，客廳及主臥都有南向內嵌式陽臺、會封閉，南向一個次臥送了飄窗。在面寬上，瑞文里多了30厘米，意味著贈送稍微多了點；

2、北向都是內嵌式陽臺，瑞文里北面兩個房間都有陽臺，而璟悅長安只在廚房設計了一個進深1.7米陽臺，一個臥室送了側面飄窗。

3、在側面，兩者所送的飄窗面積差異不大。

從整體上看，中海瑞文里的贈送比例，要強于首鋼璟悅長安。

此外，中海瑞文里的舒適度也會強于首鋼璟悅長安，它們的容積率分別為1.6和2.71，實際上，后者的容積率遠高于此。（詳見《石景山好房子，用力過猛了》）

中海瑞文里定價猜想

和贈送面積相比，中海瑞文里的價格有點神秘。只有等到網簽成績出來，它的價格才是最真實的。

有人甚至將它和東面2公里外的海淀寶山村雙子樓盤去比較。

盡管大家都主打剛需，但花姐覺得這種對比毫無意義，因為這是石景山和海淀的區位差異，沒法比。（詳見《海淀樓市，燃起剛需戰火》）

6月5日，中海新城以45.23億元底價拿下西黃村四個地塊。分三組：640混合地塊里的住宅部分起拍價4.31億元，648地塊起拍價9.34萬元，649地塊+650地塊起拍價27.88億元，整體的樓面價2.85萬元/平米。

花姐測算，剔除640地塊（中海玉華玖章），中海瑞文里的實際樓面價約3.77萬元/平米；璟悅長安為3.2萬元/平米。

如果以璟悅長安的網簽價6.12萬元/平米來推算，中海瑞文里的定價，約在6.5萬元/平米左右。

但市場上傳出，中海瑞文里的實際成交價，約為5.5萬元/平米，有點不可思議。

對于向來追求利潤極致的中海地產，不太可能拿地只是為了爭奪市場占有率。

反倒是中海玉華玖章，主打150平米以上大平層，售價至少應該在7萬元/平米以上，因為扣除酒店地價成本等，樓面價約4萬元/平米。

這次中海瑞文里率先推西區，采取的應該是低開高走策略。

因為，西區地塊太小了，占地1.5萬公頃，規劃建面2.4萬平米，只有4棟6-15F住宅樓，而且地塊不規則。