上海市區(qū)最不幸的板塊，房價(jià)膝蓋斬之后，竟然賣爆了？

楊浦的中原板塊，可以說是上海市區(qū)最不幸的板塊：

板塊發(fā)展完美錯(cuò)過上海城市開發(fā)幾輪紅利，全板塊都是老破小，被稱為上海市區(qū)的西伯利亞；

周邊產(chǎn)業(yè)不強(qiáng)，因此，板塊內(nèi)部人口結(jié)構(gòu)升級(jí)緩慢，年輕人少，老齡化率超過50%；

房價(jià)相比于最高峰7萬的價(jià)格接近腰斬，中環(huán)旁的老破小成交單價(jià)僅3萬出頭。

但是就是這樣一個(gè)缺點(diǎn)很多、“鄙視鏈末端的”板塊，最近卻成交的特別火爆：

上半年，楊浦全區(qū)成交最火的小區(qū)中，幾乎一半都在中原。

為什么，中原的老破小，成交的這么火？

說中原是上海市區(qū)最不幸的板塊，是因?yàn)檫@里完美錯(cuò)過了上海過去三十年里城市擴(kuò)張的幾輪紅利：

從市區(qū)邊緣處女地，完美崛起成中產(chǎn)社區(qū)的機(jī)遇，完全錯(cuò)過了。

80年代，楊浦僅有的兩塊處女地就是中原和新江灣。

處女地指的就是當(dāng)時(shí)的市區(qū)邊界（如今中環(huán)附近地帶），那些農(nóng)田地帶或者工廠地帶；

類似天山、古美、大寧，通過拆遷就變成了整片開發(fā)，后面基本都崛起成為典型的商務(wù)區(qū)或者中產(chǎn)社區(qū)。

比較可惜的是，中原雖有這個(gè)天資，但是承擔(dān)了另外一個(gè)重任：

當(dāng)時(shí)市區(qū)大開發(fā)，為承擔(dān)吳淞路閘橋、成都路高架、楊浦大橋等市政重大工程的動(dòng)遷疏解任務(wù)，動(dòng)遷戶“挺進(jìn)中原”，中原就成了最早一批的市區(qū)動(dòng)遷大居。

到了1996年左右，中原的動(dòng)遷大居就已經(jīng)基本全面開發(fā)完畢——

而1995年之后，上海才開始了快速推進(jìn)城市化、工廠外遷、成片舊改。

這時(shí)期天山等區(qū)域工廠開始拆遷、古美的農(nóng)田開始開發(fā)住宅，五角場成為了副中心開始大開發(fā)——中原完全錯(cuò)過。

等到2010年后世博拆遷帶動(dòng)的這個(gè)周期，中環(huán)的徐濱、大寧、北蔡大華這些地方開始隨著拆遷、舊改等方式崛起。

這個(gè)周期東外灘又受困于周家嘴路的拆遷緩慢沒有快速起步、五角場的產(chǎn)業(yè)逐漸沒落；

周邊和上游都沒有強(qiáng)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，中原又錯(cuò)過了成為產(chǎn)業(yè)區(qū)外溢板塊的機(jī)遇。

產(chǎn)業(yè)弱就意味著接盤的年輕人少，中原本身又是地理上的死角位置，只有本地人接盤的中原成為了上海老齡化最嚴(yán)重的板塊之一。

2024年最新的數(shù)據(jù)表明，中原大部分地區(qū)所屬的楊浦殷行街道，人口密度大、老齡化程度高，擁有近20萬人口，60歲以上人口占戶籍人口50.02%。

我們常說，老破小想要相對(duì)保值，必須要占有稀缺資源。

但是中原就屬于，幾乎什么稀缺資源都沒有的地方——

自身沒有市中心那種稀缺地段，沒有稀缺的學(xué)區(qū)資源，不緊鄰稀缺產(chǎn)業(yè)區(qū)，也不具備短期動(dòng)遷的可能（房齡太新）。

可以說，中原就屬于那種被拋棄的板塊，房子理應(yīng)非常難賣，幾乎全要靠本地人接盤。

但是開篇我已經(jīng)說過，中原的房子其實(shí)賣的特別火。

今年上半年，楊浦賣的最火的小區(qū)，幾乎一半都在中原。

為什么，中原的房子，賣得這么火了？

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中原賣的特別火的原因，其實(shí)很簡單：

中原的房價(jià)已經(jīng)跌出了極致性價(jià)比。

中原這地方，如果用一個(gè)中環(huán)板塊的視角去看他，確實(shí)不太行；

尤其是考慮到周邊挨著的都是發(fā)展的很好的地方：

五角場和新江灣不必說，就連黃興公園都是楊浦第一代改善社區(qū)，中原實(shí)在是發(fā)展的不好。

之前2022年的時(shí)候，大家對(duì)中原的詬病就來源于此：

價(jià)格完全虛高，買入就是踩坑，因此當(dāng)時(shí)我們也發(fā)文寫了這種地方千萬別買。

當(dāng)時(shí)新江灣房價(jià)暴漲之后，中原的房價(jià)跟隨暴漲，一度也在最高峰漲到了達(dá)到了6-7萬的水平。

接近400萬的總價(jià)在中原買一套老破小，的確是非常的不劃算——

畢竟當(dāng)時(shí)在新房限價(jià)還未突破，稍微加一點(diǎn)預(yù)算足以在當(dāng)時(shí)的外環(huán)邊上買個(gè)新房上車，居住體驗(yàn)要好太多。

即便是從老破小租售比高這個(gè)視角來看：

當(dāng)時(shí)7萬的中原，一套兩房租金也就是4500-5500，相比于接近400萬的售價(jià)租售比實(shí)在是低的可憐。

無論從各種維度去看，中原的價(jià)格都是非常虛高的。

第一段我就說過，中原這種地方的房價(jià)就不可能抗跌，畢竟幾乎不占據(jù)任何稀缺資源。

因此，自從2023年下半年樓市下行開始，中原的房價(jià)就率先在市區(qū)版塊里開始了一路狂跌；

2024年就已經(jīng)跌回了2016-2017的水準(zhǔn)（至今蘇州河以南很多老破小都沒有跌破2018）。

到了今年，最新的成交價(jià)水平相比于2022年巔峰期已經(jīng)接近腰斬，甚至特殊房源出現(xiàn)了“膝蓋斬”。

房子不會(huì)賣，價(jià)格不好談

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如果說三年前7萬的中原是買房的毒瘤，一年前5萬的中原依然虛高，今天不到4萬價(jià)格的中原的確是有了性價(jià)比。

第一，從基本面來看，雖然中原各方面配置都比較一般，但是其在楊浦區(qū)內(nèi)是有一定稀缺性的：

楊浦區(qū)內(nèi)房齡最新的一批老破小，其實(shí)都在中原，也就只有中原。

楊浦內(nèi)環(huán)到中環(huán)的老破小，無論是鞍山控江都是大幾十年的房齡，考慮便宜、房齡更新的產(chǎn)品的話，不選中原就得去楊浦以北的寶山。

如果是幾年前，很多朋友可能會(huì)到寶山買套面積大房齡新的，但是這兩年大家都已經(jīng)清楚：

郊區(qū)很難快速發(fā)展起來，各種大規(guī)劃造的夢很難實(shí)現(xiàn)了，優(yōu)先買市區(qū)而非郊區(qū)，不少買房人開始轉(zhuǎn)向買市區(qū)的房子。

中原雖差，但至少是楊浦中環(huán)邊的板塊，在這市場下，也有了一定的向心力。

畢竟離五角場很近，板塊南面就是醫(yī)院；

老破小板塊本就煙火氣十足，也可以說基本的生活配套都有。

對(duì)于真正的剛需來說很適合作為自住的選擇。

第二，中原近幾年周邊出現(xiàn)了不少利好。

產(chǎn)業(yè)上，抖音搬過來之后，雖然買賣領(lǐng)域的增長沒有快速出現(xiàn)，但是中原等三門路周邊板塊的租房需求率先增加，租金中途是小幅度上揚(yáng)的。

直到今天中原房價(jià)雖然腰斬，但是兩房租金依然是4000-5000的水準(zhǔn)，降得沒有那么離譜。

也因?yàn)橹性績r(jià)的暴跌，如今中原板塊的租售比非常高，基本都在2.5以上，到3的也有不少。

雖然買賣的增幅在當(dāng)時(shí)并不明顯，但是依然也有明顯的上揚(yáng)趨勢（下圖為板塊成交趨勢）。

此外，中原板塊新拍的地價(jià)格也在上漲，一定程度上起到了抬轎子的作用。

比如北京城建拿的國譽(yù)府地塊，地價(jià)已經(jīng)達(dá)到了5.6萬每平，已經(jīng)遠(yuǎn)高于中原板塊的老破小成交價(jià)格，某種程度上來講也是給中原的樓市托底了一下。

第三，去年開始527、929對(duì)于樓市的整體刺激，直接產(chǎn)生的樓市動(dòng)力，就是讓大量真正的剛需群體開始考慮買房上車。

比如那些長期在上海工作但是沒有買房一直租房的，比如在周邊工作幾年的年輕人但是首付之前沒存夠的，都是最近一年老破小的成交主體。

在楊浦工作生活的剛需群體，在楊浦選房，想要一套交通還可以、房齡不錯(cuò)的兩房、價(jià)格已經(jīng)比較谷底的板塊，中原自然成為了優(yōu)選。

因此，這兩年，中原的房子賣得都挺火的。

只不過由于大行情下行、老破小區(qū)域拋盤量巨大、北上海老破小板塊太多競爭激烈等因素，中原的房價(jià)自然是還沒有止跌。

結(jié)語

老破小止跌的大方向，還是要大量的新增需求進(jìn)入上海樓市，這個(gè)前提是大量的人口增量。

其實(shí)類似于中原成交火爆的地方還有不少，比如普陀的成交冠軍就是真光新村，徐匯的冠軍是是凌云新村，這也是這兩個(gè)區(qū)里跌的很多、情況類似的老破小板塊里面的老破小社區(qū)。

這些社區(qū)只能說相對(duì)算是谷底，再跌的空間也不是特別多——

畢竟有這么高的租售比做支撐、以及不斷上漲的地價(jià)托底。

不過，由于增量的購房需求不夠，這些社區(qū)只能說跌到了一定程度，房東可能就沒必要拋了；

畢竟租售比不錯(cuò)，因?yàn)閽伇P減少，暫時(shí)房價(jià)實(shí)現(xiàn)止跌。

但是這些房子未來遲早還是要拋出來（無論是改善還是老齡化造成的拋盤）。

老破小想要再次全面穩(wěn)健上漲，前提還是需要大規(guī)模的人口導(dǎo)入。

短期這些老破小，恐怕只適合自住的家庭買入，投資需謹(jǐn)慎。