如何看待北京取消五環限購后，反而出現了踩踏式拋售

今天在知乎上看到一個熱門提問，已有400多萬次的閱讀，196個回答。

提問是有關北京五環外熱門板塊回龍觀的踩踏式拋售的。

有關這一點，我其實在北京取消限購的那個周末，曾專門發文寫過這個話題，表示樓市踩踏會迅速蔓延。并提到樓市的短期影響， 關鍵在于預期。

房價漲跌的短期決定因素是什么？ 預期！ 也就是，當大家預期明年房價能漲1倍，那么房價就會立即在當下上漲1倍，而不是等到明年。那么反過來，下跌也一樣。

所以，我預期別人根據新政會怎么操作，我就要搶在別人前面操作，以便獲取利益或減少損失，但別人也是這么想的。所以政策的真實效果并不重要，重要的是它能讓人產生什么預期。然后就會導致預期的自我實現。

人們的預期決定了政策效果，而不是政策本身。

那么，現在大家對于新政的共識是什么？

那就是利用這個窗口期，抓緊賣出。

這個共識很危險，當你預期到別人要利用窗口期賣出時，你就唯恐賣在別人后面，所以會搶先降價。這樣就容易造成踩踏。

所以，我們從知乎的那個熱門提問看，北京回龍觀8月中下旬的價格，相比取消限購前的8月初，確實又下跌了10%。

并且，到現在為止，還沒有止跌的跡象。

甚至我有時候在想，如果大家是這樣的共識，那么從止跌回穩的角度考慮，是不是不要出政策會比較好。這樣可以保留 房東的一絲希望，以避免競相出貨。

其他一線和強二線城市的讀者，也不要覺得事不關己，因為如果北京回龍觀的跌幅擴散開來并在北京坐實，也會對其他城市產生深遠的影響。本文接下來將論述如何借助北京的信息，來對自己城市做出房價走勢的評判，以及觸底的可能跌幅判斷。

在我們過去的文章中提到過，從現金流角度對房產進行估值，主要看兩個指標。

第一個，是租金回報率。

第二個，是預期的租金增長速度。

租金回報率很好計算， 但租金的預期增速取決于兩個因素，一個是經濟增速，一個是人口。

如果我們假設全國各大一線和強二線城市共享相同的經濟增速，那么租金預期增速就只取決于人口。

簡單的說，能級越高的城市，其人口的確定性就越強。

打個比方，假設上海和嘉興的租金回報率都是2%，那么選哪里投資？

答案是上海。

因為嘉興雖然現在有2%，但在出生人口下滑的大趨勢下，并疊加未來可能會出現的城市人口外流，導致未來的租房人群可能變少，于是租金回報率可能會下滑，難以維持在2%，也就是預期租金可能會跌。

而上海作為一線城市，其虹吸人口的能力，是嘉興無法相比的。盡管出生人口的總下滑趨勢不變，但上海可以靠吸引外來人口，使得其更加擁有租金回報的確定性。

國外也是一樣的情況，以日本為例，東京的租金回報率低于大阪，大阪的租金回報率低于名古屋。

原因就在于，東京的虹吸人口能力最強，確定性最高，大阪其次，名古屋第三。

換句話說，人們對于確定性越高的資產，可以接受越低的租金回報率，從而達成市場平衡。

反過來說，如果兩個地方租金回報率一樣，那么人們會優先投資確定性高的地方，使得買盤增加房價上漲，從而導致租金回報率下滑，最終達成高確定性地方的租金回報率，會低于低確定性的地方。

那么，結論就來了，北京回龍觀地區在本輪大跌后，十幾年房齡的次新房，其租金回報率已接近3%。

由于北京是確定性最高的一線城市，所以，任何城市能級低于北京的城市，其城市和回龍觀相仿的地段的租金，由于確定性不如北京，其回報率就不應低于3%。

也就是說，只要北京坐實3%租金回報的跌幅，其他強二線城市極有可能在未來補跌。

房地產市場是完全的散戶市場，所以這個補跌可能是緩慢發生的，其促成因素有兩個。我們以二線城市杭州為例來說明。

第一，當一個投資客，在面對北京3%，和杭州2%租金回報時，會優先選擇前者，因為無論租金回報率還是確定性，都是北京更強。甚至持倉杭州的投資客，也會將杭州換倉到北京，以獲取更高的確定性和現金流回報。這樣會增加對杭州的賣盤和對北京的買盤。

第二，2016之后，杭州人口凈流入相比京滬更高，是建立在房價更低的基礎之上，但現在北京碼農區房價普遍下跌近50%之后，房價相比杭州已無劣勢，且租金回報更高。由于租金水平取決于租客收入，這實際是說明，北京的收入房價比相比杭州已更有優勢。

而這會導致人口形勢開始逆轉，也就是北京的人口凈流入勢必超過杭州。

一旦人口之勢逆轉，杭州缺乏接盤的人群，補跌就是確定性趨勢，然后通過房價下跌重新維持住相比北京的性價比優勢。

所以結論就是，如果你是杭州成都等強二線城市的剛需，只要你當地的租金回報率還低于3%，建議繼續等待你所在城市的補跌完成。直到它們相比京滬重新顯露出性價比。

上海目前雖沒有北京慘烈，但由于當下也在加速下行，所以跌到什么位置暫時還不好說。

最后，我還有幾句想對年輕人說的話。

那就是，樓市雖然有大周期，但只要你“自私自利”，凡事以自己的勞動支付能力去衡量，你就不會遭遇到收割。

就比如北京是2021~2023為高點，當你發現自己要湊滿6個錢包，再背上巨債才能勉強上車，那說明你的對手盤，就通過一次交易，收割了你家三代人，6個錢包的積累，還把你未來的勞動（負債部分）也一次性收割走了。

所以，我在2022年，正是房價最高點時，曾寫過文章，建議一線城市的年輕人不要強行上車一線（點擊：），面對想要收割我們的對手盤，完全可以掀桌子。

買不起大不了不買，沒辦法留在北京上海我就不留，我的生活體驗是絕對要放在第一位的，我的任何大額資金的支出決策，必須是基于“自私自利”角度去決策的。

我的感受，我的辛苦，我的支付能力，就是我衡量周期的標準。當我感覺到房價貴了，那就是貴了。而不要聽什么專家說房價不貴，只是你沒努力。

如果你努力的意義，就是給人接盤，那么這樣的努力不要也罷。騙你努力，結果就是為了騙你付出你過去和未來的所有辛苦，去接盤他們的一套房。

每個年輕人，都會遇到周期，我們的建議，是順勢而為，而你對房價的直覺，就是勢的精準定義。

周期的評判，一定要以你的直覺為準，而不要被他人的標準洗腦，如果你能做到這一點，做到一切以你為主，那么就沒有人可以收割你。

你，來到這個世界上，是來享受的，是為了讓自己生活得更好一點。 而不是整天卷天卷地卷自己，然后把996半生辛勞都通過房子貢獻出去，你這么做，對得起自己的半生辛苦嗎？

所以，對房價的評估，請以自己的直覺為準，而不要被專家的標準洗腦，當所有的年輕人都這么做了，就會形成共識，而買盤的共識，才是決定房價的唯一因素。

后記：

北京回龍觀大跌在知乎上引發了數百萬的閱讀和討論，但只是因為回龍觀出名，聲浪大，而同是五環外的房山，單價一萬多兩萬多的房子已經扎堆出現，卻在網上沒有什么聲音。其實房價的大幅下跌是很普遍的。

由于北京是一線城市，擁有超一流的醫療，教育，以及就業資源。所以北京的下跌，會根本性改變城市間人口的流向格局，從而在未來引發其他強二線城市的房價下跌輪動。所以建議強二線城市的讀者， 謹慎做出 買房決策，除非真的是剛需，為了消費，不考慮保值，那么可以買。

從時間線上看，我們2月在知識星球精準的預測了北京小陽春的見頂時間，且在4月中旬的樓市周報中，提示過北京的樓市預期急轉，已經確認入冬和進入熊市。如果在那時采取行動，是可以避開這一波的大幅下跌的。

那么未來，我依然會在知識星球的每周樓市周報中，把握住北上深等各地樓市走勢的動向，供大家參考。

當樓市有確認觸底的數據和跡象，我也會在周報中同步，在此之前，請謹慎做出買房決策。

全文完。既然已經看到這里，請隨手點個贊和“在看”吧。

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