滬廣雙城記：拆遷引擎再啟動

上海與廣州在同一天拉開城中村改造大幕，中國樓市似乎又站到了新一輪周期的起點。

八月的最后幾天，中國兩大一線城市默契地打出組合拳。

8月25日，上海突然宣布外環外取消限購；

8月27日，上海發布加速推進城中村改造的實施意見；

同一天，廣州也推出了類似政策。

三連政策出擊，引發市場無限遐想。

有業內人士悄悄翻出2015年棚改貨幣化的舊檔案，試圖從歷史碎片中拼湊未來圖景。

然而，相同的是拆遷，不同的是時代。

8月27日，上海市政府官網掛出的實施意見，前兩天上海剛放松外環外限購，后一天廣州就跟進推出改造政策。

如此緊湊的節奏，讓人不得不懷疑背后有一盤大棋。

這種同步性絕非偶然。很可能是在全國城市工作會議上就已經確定的方向，選擇在八月末這個時間點集中釋放。

政策發布的藝術，從來都是時機重于內容。

選擇在"金九銀十"傳統銷售旺季之前出臺，其刺激市場的意圖不言而喻。

細讀上海的實施意見，短短十余條內容卻暗藏玄機。

"儲備改造的項目經營性用地應以公開招拍掛的方式凈地出讓"

"凈地出讓"四個字，意味著土地必須拆得干干凈凈才能上市交易。

改造方式表述為"拆除新建、拆整結合或整治提升"。

雖然有三種選擇，但"拆除新建"排在首位，其中的優先順序不言自明。

另外"被城鎮建成區包圍或基本包圍的自然村"。

這意味著不是所有村莊都能享受改造待遇，只有那些被城市包圍、地段價值高的村莊才能入選。

文件中關于資金安排的表述同樣讓人思考連篇：

"改造項目涉及經營性土地出讓的，市區政府取得的土地出讓收入，在計提國家和本市有關專項資金后，剩余部分由各區統籌安排。"

這相當于給了地方財政一個正向激勵：

多拆多賣，多賣多得。

這種自循環機制，與2015年棚改貨幣化有異曲同工之妙。

但不同的是，如今的地方政府債務壓力更大，房地產市場環境更為復雜。

同樣的玩法，在不同的市場環境下效果可能天差地別。

文件中最精妙的設計，是關于改造項目認定標準的規定：

"新認定的集體建設用地占比達到50%以上"。

51%這個數字背后，藏著巧妙的操作空間。

城中村土地主要包括集體建設用地和國有建設用地兩種性質。

要求集體用地占比超過50%，但同時允許將不超過49%的國有建設用地納入改造范圍。

這意味著，借著城中村改造的名義，可以順便把大量國有土地上的建筑也一并拆除。

這些國有用地不需要改變土地性質，可以直接上市交易，無疑是項目中的優質資產。

將當前政策與2015年棚改對比，可以發現諸多相似之處：

都是通過拆遷創造需求，都是通過貨幣化安置注入購買力，都是通過土地出讓實現資金平衡。但環境已經大不相同。

2015年時，房地產市場處于低位，居民杠桿率還不高，政策空間較大。

現在，房地產市場已經經歷了一輪大漲，居民杠桿率處于高位，政策效果可能打折扣。

一線城市的情況確實有所不同。北上廣深作為人口持續流入的地區，住房需求依然旺盛。但如今的拆遷成本、政策約束和市場環境都與2015年不可同日而語。

雖然上海和廣州同一天發布政策，但兩地的實施路徑可能有所不同。

上海更強調系統性和規范性，在實施意見中對項目認定、實施流程、資金管理等都有詳細規定，體現出更加謹慎的態度。

廣州則更注重實效性和靈活性，強調"凈地出讓"和"人房地錢"聯動，顯示出更強的推進決心。

這種差異可能與兩地的土地資源稟賦和市場狀況有關。

上海的可開發土地資源更為稀缺，因此更加珍惜每次城市更新機會；

廣州的城中村數量更多、規模更大，需要更強的推動力。

政策已經出臺，工具已經亮出，但效果如何仍是未知數。

我的老朋友申公豹跟我聊天的時候說：

"房地產市場的復雜性在于，同樣的政策在不同的市場環境下可能產生完全不同的效果。當前居民收入預期、就業狀況、房價水平都與2015年大不相同。"

拆遷引擎再次啟動，但能否帶動樓市進入新一輪周期，還需要觀察后續政策配套、資金支持力度以及市場反應。

唯一可以確定的是，中國城市化進程仍在繼續，城市更新的大潮不會停止。

而如何在拆遷改造與市場穩定之間找到平衡點，將是考驗政策制定者智慧的關鍵課題。

或許，正如某個拆遷工地圍墻上的標語所寫：

"今天的拆遷，是為了明天更好的城市。"

但明天是否會更好，只有時間才能給出答案。