凈利逆勢增8%、銷售額躋身前十！中國金茂“煥新”打法

8月26日，中國金茂（00817.HK，以下簡稱“金茂”或“公司”）發(fā)布2025年上半年業(yè)績報告。27日，公司管理層在上海召開業(yè)績會，向市場傳遞出“改革深化 煥新發(fā)展”的堅定信心。

（配圖：管理層在業(yè)績發(fā)布會上）

2023年以來，面對市場波動，中國金茂積極調整發(fā)展戰(zhàn)略，逐步找到了跨越行業(yè)周期、實現(xiàn)轉型發(fā)展的打法。2025年中期報告顯示，中國金茂盈利能力顯著提升：歸母凈利潤同比增長8%，達10.9億元，剔除投資物業(yè)公平值損益后的歸母凈利潤達11.23億元；公司實現(xiàn)毛利40.59億元，同比增幅14%；上半年毛利率16%，其中開發(fā)板塊毛利率較去年同期提升1pct。

利潤指標優(yōu)化的同時，金茂實現(xiàn)了規(guī)模的良性增長。1-6月簽約銷售額534億元，同比增長20%，行業(yè)排名首次躋身前十，位列第9。公司上半年收入251億，較去年同期增長14%。旗下上市物企金茂服務（00816.HK）上半年營業(yè)收入同比增長20%，在管面積增幅11%。持有業(yè)務板塊，零售商業(yè)及酒店經(jīng)營業(yè)績保持穩(wěn)定，華夏金茂商業(yè)REIT市場表現(xiàn)亮眼，已進行六次超預期分紅，底層資產(chǎn)長沙覽秀城創(chuàng)下上市以來最高出租率99.03%，全場平均租金提升8%。

在本次業(yè)績會上，管理層向市場傳遞了明晰的未來發(fā)展藍圖：“2025—2027年，極致盤活存量、加速新項目利潤貢獻，實現(xiàn)“活得好”；2028—2030年，實現(xiàn)全面煥新金茂，使中國金茂真正成為一個具有核心競爭力，可持續(xù)發(fā)展、健康的公司”董事會主席陶天海如是說。

產(chǎn)品升級，住宅平均簽約單價2.6萬/㎡

根據(jù)中報數(shù)據(jù)，中國金茂半年簽約銷售額534億元，同比增長20%。在規(guī)模增長的同時，產(chǎn)品溢價能力持續(xù)提升。管理層在業(yè)績會上表示，上半年公司住宅平均簽約單價2.6萬/㎡，較2024年（2.2萬/㎡）、2023年（2.1萬/㎡）提升顯著，價格增幅分別達18.2%和24%，穩(wěn)占高端改善型需求市場。上半年，“金玉滿堂”四大產(chǎn)品線共有4府、5璞、2滿、3棠集中推出，多個項目首開告罄。

其中，上海潤雲(yún)金茂府首開當日售罄；長沙湘江金茂府首開114套房源售罄，成為6月長沙單盤銷冠。璞系項目代表作西安璞逸東方首開搖號熱銷13億，鄭州璞逸云湖首開成為當?shù)睾勒N冠。滿系代表北京金茂滿曜自開盤以來蟬聯(lián)朝陽區(qū)普宅網(wǎng)簽套數(shù)冠軍；棠系項目成都東城金茂曉棠上半年六開六罄，成為本城現(xiàn)象級紅盤。

（配圖：上海潤雲(yún)金茂府實景）

物業(yè)開發(fā)板塊的“量價”齊升，來自產(chǎn)品力的堅實支撐。自發(fā)布四大全新產(chǎn)品系至今，金茂已有13個府系、7個璞系、4個滿系和6個棠系項目入市。管理層表示，公司以一個好房子標準貫穿住宅開發(fā)全周期，秉持“懂客戶、懂生活、懂藝術”的理念，優(yōu)選配套、做優(yōu)服務，通過“金玉滿堂”四大產(chǎn)品線提供全周期高品質的生活體驗。

（配圖：西安金茂璞逸東方實景）

投資聚焦，京滬兩城市投資占比66%

2025上半年，基于“投好投足”的戰(zhàn)略安排，中國金茂精準獲取16個優(yōu)質項目，總土地款492億元，全部位于一二線城市。公司在北京、上海兩個戰(zhàn)略深耕城市投資324億，占投資總額的66%；新獲取項目中府系、璞系兩大高端產(chǎn)品線占比68%。

管理層透露，自2024年以來，中國金茂已累計獲取41個項目，100%聚焦核心城市、核心板塊。上半年，公司土儲質量進一步提升。未售貨值中69%位于華北、華東等經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域，較24年底提升6pct；一線城市未售貨值占比較24年底提升9pct。公司整體貨值結構顯著優(yōu)化，更加適配新周期改善需求為主的市場結構性需要。

對此，中國金茂高級副總裁張輝總表示，截止到 2025 年的 6 月末，公司總土儲足以支撐公司未來兩年的穩(wěn)健發(fā)展。下半年，中國金茂將保持投資目標，堅持聚焦優(yōu)質地段與改善產(chǎn)品，并在投資標準上有更高的要求，以滿足客戶需求并實現(xiàn)穩(wěn)健回報。

運營創(chuàng)標，新項目平均首開周期僅4.8個月

2025年，北京金茂璞宜豐宜項目在拿地后3個月即完成首開，熱銷18億，成為豐臺區(qū)量價標桿。北京金茂滿曜項目、上海江灣金茂府項目首開熱銷距離拿地僅過去4.1個月和4.7個月。管理層在業(yè)績會上透露，公司24年以來新獲取的項目平均首開周期僅4.8個月，不僅全部達成拿地6個月首開的內控標準，首開平均去化率達81%。經(jīng)營現(xiàn)金流回正周期縮短至11.4個月，低于12個月的內控目標。成都東城金茂曉棠、長沙湘江金茂府、重慶金茂璞印金開拿地6個月即實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流回正。

（配圖：成都東城金茂曉棠實景）

在運營高效的同時，新項目均實現(xiàn)超預期投資兌現(xiàn)。管理層在業(yè)績會上透露，24年以來獲取的新項目首開認購兌現(xiàn)度達132%，首開價格兌現(xiàn)度104%。

對此，首席財務官喬曉潔指出，“上半年新獲取的 16 個項目，實現(xiàn)了量價的雙優(yōu)，指標大幅優(yōu)于我們的可研報告，在市場上走出了獨立行情。這批項目隨著它們逐漸地坐收，將帶動公司整體毛利率提升。”

財務穩(wěn)健，新增融資成本僅2.7%

業(yè)績會上，管理層表示，中國金茂“三道紅線”依然保持全綠檔。同時，債務結構不斷優(yōu)化，外幣債務占比從上年末的25%降至21%，低息開發(fā)貸和經(jīng)營貸占比提升至41%。

上半年，中國金茂成功發(fā)行多筆債券，發(fā)行成本屢創(chuàng)新低，多個自持物業(yè)融資實現(xiàn)突破，新項目的開發(fā)貸成本大多為自律下限。業(yè)績期內，中國金茂內外新增融資平均成本僅2.70%，較2024年底下降69個基點，再創(chuàng)新低。

同時，中國金茂繼續(xù)強化精益管理，上半年銷售費用、管理費用、財務費用同比分別下降15%、5%、4%；精細化成本管控成效顯著，集采使用率提升至94.9%。

煥新金茂，從“活得好”到“活出彩”

著眼未來發(fā)展，中國金茂管理層展現(xiàn)出堅定的信心。以“改革深化 煥新發(fā)展”為主題，中國金茂將用2025-2027三年時間完成煥新，實現(xiàn)“活得好”；再用2028-30的三年時間達成“活出彩”的目標。

管理層表示，當下中國金茂正處在“煥新金茂”的關鍵階段，公司將極致地做優(yōu)增量，提升運營效率，確保項目一年一熟，力爭一年兩熟；極致盤活存量，用三年時間解決80%的存量問題。

對此，董事會主席陶天海強調，“我們判斷，對優(yōu)質企業(yè)來說，未來是機遇大于挑戰(zhàn)。中國金茂將全面提升公司的核心競爭力，以自身的確定性來應對市場的不確定性，持續(xù)創(chuàng)造新的業(yè)績。”