上海最強中產社區，房價繃不住了？

　　今年金茂地王誕生初期，瑞虹新城二手房市場確實迎來一波小陽春。

　　3月份，瑞虹九期的成交單價沖上17萬/㎡。

　　然而，這波熱度并未持續。

　　隨著均價16.6萬/㎡金茂璞元的入市，買房人開始重新思考瑞虹的價值。

　　真石漆外立面的房子，憑什么比金茂的新豪宅賣得還貴？

　　最近兩個月，瑞虹二手成交量驟降，價格也在持續走低。

　　瑞虹一期小戶型的價格，對比2022年幾乎腰斬。

　　上海最強中產社區，正在面臨前所未有的挑戰。

　　北上海最兇猛的造富機器

　　自從瑞虹新城2期站穩腳跟后，瑞虹近20年只專注于做一件事：

　　不斷收割北上海的高凈值人群，打造自己的高端居住圈層。

　　地理位置得天獨厚，又是內環內少有的整片規劃整片開發的大型居住區。

　　資源足夠全，商場能級足夠高。

　　從2004年的瑞虹生活廣場，到2015年的星星堂，2017年的月亮堂，再到2021年的太陽宮，體量和層次不斷升級。

　　地鐵有4、8、10和在建的19號線，4軌交匯。

　　整個瑞虹新城，可以說除了學校一般，其他基本都是頂配。

　　同樣是棚戶區改造，中遠兩灣城還在和群租搏斗，瑞虹新城卻成了北上海之最。

　　過去30年，瑞虹新城的房價漲幅遠高于上海大盤。

　　噴瑞虹的人很多，但絲毫不影響買家的購買熱情。

　　近十年來只要瑞虹新城有新房入市，開盤即罄是基操。

　　旺盛的購買力支撐起了房價。

　　瑞虹從1998年一期開盤價6000元/㎡，到2022年十期11.98萬/㎡，一路狂飆。

　　“瑞虹新城，買到就是賺到”，已經成為共識。

　　以瑞8為例，2019年開盤均價10.78萬/㎡，2022年二手價格飆到18萬/㎡。

　　這套237平的4房，買入價2500萬，賣入價4260萬，房東3年暴賺1700萬。

　　24年1月，一套瑞9法拍房，引得上海4.3萬人圍觀。

　　最終經過82輪競價廝殺，這套房以3410萬成交，單價高達17.8萬/㎡。

　　根據當時公示的一房一價顯示，這套房子的買入價2184.8424萬元，折合單價11.4萬/㎡。

　　短短31個月，漲幅56%，房東暴賺1226萬，每月躺賺40萬。

　　這還是法拍價，如果以交付市場評估價算，房價上漲了1450萬。

　　這是什么概念？

　　從工資的角度看，年薪百萬已經屬于難得的高精尖人才。

　　兩年半賺1226萬，年薪約480萬，這比股票市場的收益還要刺激。

　　瑞虹新城就是妥妥的造富機器。

　　瑞虹新城三期之后，二手成交價格如今都在10萬以上。

　　像七期、八期的部分房源，成交價格甚至能達到17萬左右。

　　瑞虹九期的二手買入門檻到了3000萬級。

　　這么高的單價，總價，你敢信它是真石漆，還是在虹口老街？

　　有人說，瑞虹新城是改善盤“越級碰瓷”最成功的案例。

　　奈何整個虹口區只有瑞虹這一個次新改善板塊，本土置換需求非常旺盛。

　　但即便如此，瑞虹大限將至。

　　新房的沖擊來了

　　除上海老牌一梯隊之外，瑞虹就是根基最穩健的高凈值板塊。

　　但自從2022年瑞10進入市場一把而空之后，瑞虹新房就進入斷供狀態。

　　如今金茂璞元入市，接棒收官近30年的瑞虹，試圖向頂豪發起沖鋒。

　　8月24日，瑞虹板塊金茂璞元開盤，99套房源26分鐘內售罄。

　　在遭受華潤外灘瑞府價格背刺后，金茂璞元仍開盤日光。

　　有些人說金茂璞元的價格開貴了，均價16.6萬/㎡，最高單價18.5萬/㎡。

　　表面上看金茂璞元這個價格不算低，實際上是很低的。

　　首先是得房率，金茂璞元得房率在90%左右，所以相當于價格打9折，也就是14.9萬，和外灘瑞府價格相當。

　　其次是產品力，之前瑞虹的八九十期，因為碰到限價，限制了開發商在產品上的發揮空間。

　　如今金茂璞元在外立面、全場域社區、景觀、架空層等公共空間全部做了大幅度升級。

　　論產品品質，金茂明顯是全力往豪宅跑的。

　　金茂璞元入市，也讓買房人開始思考，瑞虹高昂的二手房價和品質是否匹配？

　　人家金茂的新房才賣16萬+，你瑞虹一個真石漆偽豪宅憑什么賣到17萬？

　　北上海將供應大量新房

　　過去瑞虹賣得火，有一個關鍵原因是瑞虹南面的北外灘住宅很有限。

　　所以瑞虹的二手房價能多年領漲北外灘，難覓敵手。

　　然而，未來幾年，北外灘將有大量新房供應。

　　這將對瑞虹新城的二手房市場產生巨大的沖擊。

　　16.6萬單價的金茂璞元已首開售罄。

　　中糧·北外灘壹號，售樓處展廳也已開放。

　　華潤外灘瑞府、虹房集團北外灘項目等高端盤都有望在今年入市。

　　從綠城地塊“商改住”也能看出，未來北外灘將擴大新房的供應。

　　這些新房不僅在產品品質上有優勢，而且在價格上也具有一定的競爭力。

　　此外還有提籃橋區域的大量風貌別墅。

　　當新一代豪宅拔地而起，瑞虹新城還能吸引到挑剔的買家嗎？

　　解禁新房的沖擊也來了

　　2026-2029年，上海限售解禁的新房超過12.5萬套。

　　市區七區集中解禁最多的區域基本都集中在北上海。

　　未來四年，北上海待解禁新房超過1.5萬套。

　　比如：瑞9、瑞10、招商虹璽、招商云璽、招商外灘璽、新弘北外灘、仁恒海上源、金隅外灘東岸、和樾天匯、海玥天匯、中海海上和集等。

　　這些盤從區位和交通上，并不遜色于瑞虹，甚至會更優。

　　在產品力上相較于瑞虹新城前幾期，在戶型設計、社區規劃、科技系統等方面，也是有優勢的。

　　所以瑞虹前幾期的二手房，勢必會走向價值回歸。

　　2026年就是檢驗瑞虹真實價值的重要時點。

　　小結

　　過去瑞虹新城的成功，得益于天時地利人和。

　　但隨著供應端放水開閘，產品力不斷迭代。

　　未來瑞虹新城的溢價就很難撐得住了。

　　從另一個角度說，這可能也是抄底瑞虹的好時機。

　　瑞虹本身有其獨特的優勢，再加上價格梯度覆蓋能力很強。

　　從500萬-5000萬的標的都能找得到。

　　這也意味著瑞虹的客戶基礎還是比較大的。

　　只要是希望兼具地段、通勤、居住舒適度的人群，可能都會考慮一下瑞虹新城這個選項。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。