深圳深圳科興科技園，太難了！

來源：深圳淘房志

現(xiàn)場(chǎng)實(shí)拍

南山科興科技園，租金腰斬，空置率大增了？

據(jù)了解，科興科技園的“王牌租戶”——騰訊，去年開始陸續(xù)搬離，近萬名員工隨之前往前海，同時(shí)引發(fā)上下游企業(yè)紛紛選擇搬離。

其直接導(dǎo)致科興部分樓層空置。

且據(jù)說今年年底，還會(huì)有大批騰訊部門會(huì)搬走。

曾經(jīng)以“燈火通明”聞名的科興科技園，正面臨空置攀升。

據(jù)中介表示，以前都是出租率基本滿租98%左右，現(xiàn)在確實(shí)空了很多。

但令人驚訝的還是租金。

其前幾年租金還在180元/平/月，現(xiàn)在直接降了幾十塊，且還推出了補(bǔ)貼政策，最高30%。

目前實(shí)際月租金可以算是腰斬了，令人唏噓。

要知道，官方數(shù)據(jù)顯示，科興科技園14棟寫字樓，聚集了騰訊互娛、華為鴻蒙等超1000家公司，50+家上市企業(yè)，人數(shù)多達(dá)7萬+。

僅騰訊就占據(jù)了幾棟寫字樓，帶動(dòng)上下游幾百家企業(yè)扎堆周邊。

這里也被稱為“中國第一加班樓”，“深圳社畜基地”。

當(dāng)年不少打工人，深夜12點(diǎn)叫車，顯示前面還有200多輛在排隊(duì)，非常夸張。

可如今，就是這么一個(gè)“打工圣地”，竟然要靠大降租要留住人了。

隨著騰訊這個(gè)大廠搬離科興，接下來科興或?qū)⒚媾R挑戰(zhàn)。

那么，科興科技園租金還有可能再降嗎？

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你覺得租金還會(huì)降嗎單選

不會(huì)

部分樓層空置

但也有不少新搬入

我是工作日下午三點(diǎn)多到的科興，一下車，就能看到科興科技園旁邊有個(gè)13號(hào)線高新中地鐵站。

這個(gè)地鐵站是新開的，對(duì)科興上班的小伙伴來說，現(xiàn)在真的是很方便了。

對(duì)比之前，每天早上數(shù)萬名打工人匯聚在這里，沒有地鐵，交通十分擁擠。

有人說，科興打工人走路的速率領(lǐng)跑深圳打工人。

科興科技園有A、B、C、D四棟寫字樓，全部由開發(fā)商自持運(yùn)營，除了D棟是44層的超高層，其它基本都是18-19層。

外面一條街，華夏銀行、中國聯(lián)通、騰訊店等還在經(jīng)營，不過有一家銀行已經(jīng)搬走了。

在樓下隨便逛了一圈，這個(gè)點(diǎn)在樓下喝咖啡的小伙伴并不多，大多是商鋪的店員以及休閑人員。

據(jù)一位老板說，當(dāng)年這里，凌晨兩點(diǎn)還是燈火通明，深業(yè)10點(diǎn)以后還有70%的店鋪營業(yè)。

每天吃飯時(shí)間，各個(gè)企業(yè)的打工人都會(huì)涌入這里，這里基本成了他們的飯?zhí)谩?/p>

現(xiàn)在相對(duì)差了點(diǎn)。

據(jù)實(shí)探，園區(qū)內(nèi)部的店鋪還是有很多在運(yùn)營，但在一些角落，也有幾家已經(jīng)關(guān)門了。

當(dāng)然，也能看到有企業(yè)在樓下租了幾間作辦公室，里面20多臺(tái)電腦前坐滿工作人員。

由于時(shí)間關(guān)系，我沒有每一棟都去看看出租情況，先隨機(jī)抽選了C3單元，按指示牌寫的，這里應(yīng)該是騰訊辦公的地方。

這一單元只有十幾層，我又隨機(jī)按了一些樓層，發(fā)現(xiàn)都有企業(yè)在辦公，且都是整層被租下來了。

有一說一，科興科技園的品質(zhì)還是很高的，除了飲食交通各種配套齊全，視野很好，建筑也很高大上。

一樓的公區(qū)環(huán)境保持得很不錯(cuò)，地面干凈整潔，電梯空間大。

后面去了B棟，這里樓下是會(huì)議中心，還是相當(dāng)氣派的。

這里同樣也是隨機(jī)按了一些樓層，大部分也都是有企業(yè)在，不過也有一兩個(gè)樓層的房源處于空置狀態(tài)。

實(shí)地感受來看，這些樓棟的整體入駐情況還是可以的。

據(jù)中介表示，現(xiàn)在騰訊搬走的場(chǎng)所，已經(jīng)切成小面積的，租的差不多了。

現(xiàn)在租金下降，新搬入的企業(yè)還是有的。

不過，相對(duì)之前差不多滿租的狀態(tài)，確實(shí)是空置有所提高了。

中介：出租率確實(shí)降了

租金從170元降至120元左右

據(jù)中介表示，出租率確實(shí)下降了。

現(xiàn)在只有85%左右，而往年的出租率高達(dá)98%，跌了13%了。

雖然不算很高，但是下降是真真實(shí)實(shí)的。

這其中，有騰訊搬走的因素，但主要也是市場(chǎng)不太好做了。

據(jù)中介說，騰訊主要搬走的是旁邊創(chuàng)益大廈那邊，整棟都搬走了，而科興科技園目前只搬走一部分，還沒完全搬完。

此外，科技園這里，有搬走的也有入駐的。

很多滿40歲的人，從騰訊出來創(chuàng)業(yè)，接騰訊外包的業(yè)務(wù)，他們都在科興或者周邊找寫字樓。

不過，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，騰訊系企業(yè)的聚集效應(yīng)曾貢獻(xiàn)科興約30%的租賃需求，這些上下游企業(yè)，未來都搬走后，對(duì)科興的壓力還是很大的。

據(jù)計(jì)劃，待企鵝島全部交付，騰訊在科興科技園的C棟以及D2棟，都是要全部搬走的。

大概率今年年底還會(huì)走一大批，科技園的空置還會(huì)提高。

此前也有網(wǎng)傳，科興科技園的招行原本也有搬離的想法，其在科技園有10萬平的體量。

不過物業(yè)直接找大廠洽談，給了很大折扣優(yōu)惠后不搬了。

目前，科興科技園的租金也是大降了不少，開始打價(jià)格戰(zhàn)了。

據(jù)中介表示，現(xiàn)在一平120元左右。但從去年7月開始，因?yàn)轵v訊搬離，以及市場(chǎng)行業(yè)不好，園區(qū)就在搞補(bǔ)貼政策了，租金還能更低。

網(wǎng)上查閱資料也顯示，其租金可以直接補(bǔ)貼30%左右。

一些符合政策的公司，租賃300㎡以上，能享受3年補(bǔ)貼，實(shí)際月租低至約77-88元/平。

如果簽署2年，最多減免2個(gè)月，但均攤后月租金也降至90元左右/平。

具體租金方面，中介表示，在前幾年這里的租金最高在180-185元/平/月，ABC棟相對(duì)便宜點(diǎn)也在145-156元/平/月。

這么算，租金直接降了一半以上了。

中介說，現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)都在降租金，非常卷，不降價(jià)很難吸引到企業(yè)。

周邊的寫字樓如澳特科興、訊美、大沖等，租金在90-120元左右。

像澳特不補(bǔ)貼就是90元，100元全包，而旁邊的創(chuàng)益大廈，80多可以定制裝修。

基本上，80-90元的價(jià)格，現(xiàn)在可以租甲級(jí)寫字樓，精裝修。

深圳甲級(jí)寫字樓空置率25%-28%

租金連續(xù)7年下降

據(jù)多個(gè)機(jī)構(gòu)最新的市場(chǎng)報(bào)告，深圳甲級(jí)寫字樓的空置率在25%-28%的區(qū)間，也是北上廣深四大一線城市中最高的。

數(shù)據(jù)來源：梁行

即深圳有1/3的甲級(jí)寫字樓房源處于空置狀態(tài)。

據(jù)梁行數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)23.5萬平，但吸納量僅約6.7萬平。

更可怕的是，目前存量已經(jīng)超過860萬平了，今年還有122萬平要投入使用。

然而，就今年的交易來看，大都是搬遷需求，即新增需求很少，這注定未來寫字樓之間，競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。

而具體看，深圳一些地方的寫字樓空置率都在30%以上了。

萊坊研究部數(shù)據(jù)顯示，南山蛇口是深圳空置率最高的，高達(dá)41.3%；其次前海35.4%。

南山的寫字樓供應(yīng)是非常大的，因此空置率高出很多。

租金方面，深圳寫字樓的租金已經(jīng)連續(xù)7年降低。

高力國際數(shù)據(jù)顯示，2018年深圳寫字樓月租金在280元/平，而現(xiàn)在僅139元/平，直接腰斬了。

中介表示，現(xiàn)在南山的寫字樓租金，比龍華寶安的還低。

非常卷，很多租金都隨便談了，市場(chǎng)流行一句話，給錢就租。

整體看，目前的深圳寫字樓，一方面庫存居高不下，一方面新增供應(yīng)量還在繼續(xù)。

大部分地方供過于求，而與此同時(shí)，新增需求卻沒有迸發(fā)式增長。

對(duì)很多項(xiàng)目來說，都是以價(jià)換量來提高出租率，但也進(jìn)一步加劇市場(chǎng)內(nèi)卷。

科興科技園也是深圳寫字樓的一個(gè)縮影，沒有龐大新增需求，原有企業(yè)一搬走，造成的沖擊是非常大的。