關于好房子，有些不安在流傳

政策細心呵護之下，今年最好的銷售季節即將到來。但業內也隱隱有些不安。

8月以來，脆弱的樓市預期一直被一則消息擾動：規劃審批口徑正在收緊，“面積紅利”行將消失。以“高得房率”、“高贈送面積”為核心特質的“好房子”風潮，經歷多半年之后，似乎走到了一個微妙時刻。

據我們了解，多地的規劃審批口徑確實在收緊。

北京東部地區的某個新項目，規劃方案多次被打回，最終取消了陽臺外的花池方才得以通過。另外兩個項目，也都是在報規方案多次調整之后方獲放行，陽臺進深相較之前明顯縮短，這意味著未來能夠封閉進室內的“贈送空間”將會減少。這幾個項目并非孤例，從我們掌握的情況看，還有更多項目的報規方案正在調整之中。

這一切，確實都發生在2025年8月以后。

實際上，作為高得房率、高贈送面積“先行者”的成都和廣州更早行動，規范市場中的變相面積贈送行為。今年5月，成都下發通知，明確“板率”、層高等指標的誤差不能超過1.5%。這意味著違規改造設備平臺增加使用面積將無法通過驗收，通過加高夾層、隔板等方式變相增加套內使用面積，也無法通過驗收。

今年8月中旬，廣州市也出手規范好房子規劃設計中的變相增加使用面積行為，通過對功能進行限制，40米以上樓層的花池禁止改造為實用空間，結構柱被納入面積核算，建筑內部的天井也將進一步標準化等，套內面積的“野蠻增長”自此或將告一段落。

無論是成都廣州，還是北京，規劃審批或驗收口徑的“收緊”，主要目的還是“規范”市場行為。一方面，市場中肆意“偷面積”、增加室內使用空間的做法，確實在一定程度上局部擾亂了正常市場秩序。另一方面，中央做出“好房子”重要決策的初衷與本意，是全方位提升住房規劃設計水平、建筑施工質量、物業服務水準，如果任由市場將其異化為僅僅增加使用面積，就會“把好經念歪”，嚴重背離中央決策的初衷。

無論從哪個層面上考量，都到了對“好房子”政策執行落實過程中出現的偏差、問題加以規范的時刻。在此過程中，需要從務實的角度出發，處理好“規劃審批與財政收入”、“住房換代與市場秩序”、“居住需求與市場預期”這三對關系。

首先，“規劃審批與財政收入”是基礎性的關系所在。與普通流通商品不同，商品住房是限制性較強的一種商品，生產多少“住房商品”，生產什么樣的“住房商品”，在一定程度上并不能完全由開發商自己決定，在這個過程中，政府審批規劃的口徑會施加重要影響。

規劃審批的口徑松一些，開發商可售的“商品”就多一些，形態就豐富一些。通過放松陽臺、設備平臺、結構柱、花池等方面的規劃審批尺度，開發商就具備了變相增加室內空間面積的可能和路徑，在弱勢市場中，開發商會以此為賣點，吸引購房者。有這樣的“寬松”，開發商的拿地意愿也會更強。

即便時至今日，土地出讓金對地方財政仍然十分重要。上述邏輯之下，為了賣地，基層政府部門在一定程度也有放松規劃口徑的積極性。在我國現行土地制度下，相比于出讓價格，將生地做熟的土地整理成本較低，一定程度上放松規劃審批口徑，也不會帶來額外的成本支出，在短期和局部維度上屬于“無本生意”。既然規劃條件放松能讓開發商更愿意拿地，那么便順水推舟，畢竟賣地對財政收入很重要。

這種影響，是基礎性的。

其次， “住房換代與市場秩序”則是協同性關系。以增加使用面積為核心特質的“好房子”風潮來襲后，住房產品在一夜之間完成了“換代”。與其他產品或商品通過市場競爭，逐步改進逐步淘汰的方式不同，住房換代沒有過渡期、緩沖期，新舊產品直接短兵相接。

在同等建筑面積下，新住房產品的使用面積遠多過老住房產品，在資產升值預期不在的環境中，老住房產品會迅速被淘汰。面對這一壓力，老住房產品惟一辦法是盡快降價出售出清，無論是二手房，還是新建商品房都是如此。

盡快出清的心態，在第一定程度上形成了“踩踏”，住房換代固然是一件好事，但不應無視住房換代引發的市場局部失序。因為住房消費向來存在“賣舊買新”的梯級置換效用，存量房市場的價值變化，終究會通過購買力的變化傳達到“新一代住房”的市場，當失序導致老一代住房過度貶值，必然會影響到置換者的購買力，新一代住房的銷售也會受到影響。

第三，“居住需求與市場預期”是衍生性關系。我國在居民住房領域經歷了從“有房住”到“住好房”的發展變化過程。面積和空間確實是“住得好”的基礎性條件之一，但卻不是唯一。這也是中央在推行“好房子”決策中，確立安全耐久、健康舒適、綠色低碳、智能便捷這一標準框架的核心要義所在。

如果面積這一因素表現得過于顯性，在一定程度上，將會影響到市場對“好房子”總體的判斷預期。

由于面積因素受到規劃審批尺度影響，看到比老一代住房產品使用面積“更大”的產品后，市場可能會形成另一種預期：以后的規劃尺度是否會更放松，贈送面積是否會更大？

等待和觀望由此形成。與其他商品市場不同，住房產品形態受規劃審批口徑影響較大，而規劃審批環節口徑的形成、變化過程，存在一定的信息不對稱，因此，市場無法及時理解、調整預期。等待、觀望的情緒一旦鑄成，這對鞏固房地產市場止跌回穩態勢十分不利。

因此，從處理好以上三對關系的角度出發，對當下以高贈送面積的好房子風潮加以規范，十分必要。規則的制定者和執行者、參與者，應該以更全面的視角衡量利益得失，局部市場失序、觀望預期鑄成，勢必會影響開發商銷售回款，進而影響到現金流。

在這兩者受到影響的情況下，開發商在土地市場的購買力也會受到影響，進而波及到土地市場，最終影響地方財政收入。對規劃審批口徑的規范，不僅對維護市場秩序甚至公平有益，也對土地市場保持長期穩定有利。

理順這些關系，還有利于將市場主體的重點回歸到提升建筑質量、優化規劃設計，提高服務水平上來，這些才是全方位提高居住舒適度和生活品質的體系化關鍵因素所在，也是中央做出“好房子”重大決策的初衷和本意所在。

“好房子”這顆導彈，已經飛了一會兒，只有因時因地修正彈道，才能飛得更遠更精準，最終使命中目標，達成它應有的歷史使命。

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