首度披露：福州萬象城日均客流2萬 僅為東百中心21%

世界是魔幻的，但凡刷屏福州人朋友圈的火災(zāi)，現(xiàn)在讀來，皆是余韻悠長。

這一次，刷屏福州人朋友圈的不大不小的火災(zāi)：2025年8月23日晚，倉山歡樂頌（華潤旗下）旁垃圾屋。

▲刷屏福州人朋友圈的兩場(chǎng)火災(zāi)

上一場(chǎng)印象深刻者，當(dāng)屬原五四北泰禾廣場(chǎng)。2024年12月13日，福州五四北泰禾廣場(chǎng)外廣場(chǎng)附近的一處便民電動(dòng)車停車區(qū)發(fā)生火災(zāi)，現(xiàn)場(chǎng)濃煙滾滾，57輛電動(dòng)自行車“葬身火海”。

當(dāng)時(shí)，恰逢五四北泰禾廣場(chǎng)新舊過渡，初入福州商業(yè)圈的廈門國資象嶼與泰禾“極限拉扯”，博弈，你來我往。這事至今仍未完全消停，官司正上演。

火，往往代表著熱情、動(dòng)力與變革，但也意味著不穩(wěn)定與風(fēng)險(xiǎn)。

央企華潤在福州，其商業(yè)與地產(chǎn)行徑路線又有著怎樣的余韻悠長？藉由這場(chǎng)火，福州商業(yè)地產(chǎn)觀察者“說商道市”嘗試揭開冰山一角。

NO.1|商業(yè)：嫡子庶子皆是一言難盡

“嫡子”福州萬象城：

首批露，日均客流2萬，僅為東百中心21%

2022年6月，福州收獲年度重磅商業(yè)項(xiàng)目，也是福州首個(gè)真正意義上的重奢購物中心——福州萬象城。

但這個(gè)觸及福州商業(yè)新高度的福州萬象城，兩大核心指標(biāo)，即客流量以及營收業(yè)績，長期以來神秘得很。

公眾號(hào)“華潤萬象生活”（注：華潤萬象生活為華潤置地控股子公司）于2024年8月28日結(jié)合財(cái)報(bào)發(fā)布華潤萬象生活2024中期業(yè)績時(shí)，披露了一組數(shù)據(jù)：（2024年上半年）福州萬象城客流量348萬，客流同比增長103.2%。

平均下來，福州萬象城日均客流僅為1.9萬。

就這，還是在同比猛增103.2%的情況下實(shí)現(xiàn)的。也就是說，以前更差，按其自身說法，（2023年上半年）福州萬象城日均客流甚至還不到1萬。

沒有對(duì)比就沒有傷害。在華潤萬象生活羅列的6座重奢萬象城（注：全國僅14座重奢萬象城）中，妥妥的，福州萬象城居末。其余5座萬象城客流量至少也是福州萬象城的2倍以上，高的甚至為4倍之多。

同樣是上市公司，東百集團(tuán)也披露財(cái)報(bào)。同樣的時(shí)間跨度（2024 年半年度）東百中心客流量超1600萬人次，同比增長3.55%。

也就是說，同處福州商業(yè)圈，踞守鼓樓一東一西，東百中心日均客流達(dá)8.8萬，是福州萬象城的4.6倍，福州萬象城是東百中心的21%。

若按東百中心2024年上半年客流占其全年43%計(jì)，福州萬象城2024年日均客流量2萬出頭，頂天了。

雖然二者定位不同，雖然福州萬象城開業(yè)剛?cè)暧杏啵覀內(nèi)钥晒苤懈Q豹。

▲周末時(shí)分的福州萬象城。“說商道市”攝于2025年8月24日

不在少數(shù)的朋友告訴“說商道市”，他們挺喜歡逛福州萬象城的，無他，只因人少。

扎心了，有木有？

所以，福州人能深刻感受到福州萬象城的努力：又是各種展，又是得物·城市潮流主場(chǎng)的，又是各種打卡秀的。花招不斷，新近的是“檸夏果味假日季”，主打檸檬主題秘境。

一個(gè)重奢場(chǎng)這么“努力”，容易么？！

營收業(yè)績呢？此前網(wǎng)絡(luò)上曾流傳過：在諸多萬象城中，福州萬象城營收業(yè)績也是吊車尾的存在。但無數(shù)據(jù)支撐，故不予置評(píng)。

福州官方數(shù)據(jù)顯示：2024年東街口、熙街口商圈營收分別達(dá)135億元、84億元。熙街口商圈即指以福州萬象城購物中心及其周遭開放式街區(qū)——熙街口為核心的“鼓樓西”商圈。

對(duì)于84億這個(gè)數(shù)據(jù)怎么看？“說商道市”的答案是：用手機(jī)看就好。

這里，是全福州獨(dú)一份的重奢場(chǎng)以及“廟市”共生：約10萬方的福州萬象城，一樓重奢氛圍，LV、Cartier、CELINE、Burberry、BVLGARI、Bottega Veneta、GUCCI等高奢矩陣已成，一街之隔即是西禪寺和報(bào)恩塔，“荔樹四朝傳宋代，鐘聲千古響唐音”。

開業(yè)三年有余，卻仍在為名字而戰(zhàn)——福州萬象城究竟指的是華潤萬象城還是萬寶的萬象九宜城？不在少數(shù)的福州人是真的不曉得。

怎么就混成了這樣？

“庶子”：倉山歡樂頌

商業(yè)傳奇浦上大道的另類存在

如若說華潤置地傾注心力，儼然“嫡子”的福州萬象城如此戰(zhàn)力的話，那么，位處浦上大道的“庶子”倉山歡樂頌更加不忍直視。

這是華潤置地亮相福州的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，屬存量改造商業(yè)項(xiàng)目，華潤接盤而得，也曾易主、更名、撤店、空置……

現(xiàn)如今的歡樂頌，代表一個(gè)購物中心門面的一樓，充斥著各種餐飲。給“說商道市”的感覺就是“塞鋪面”，別空置著就成，門面什么的都是后話。

浦上大道可謂福州商業(yè)傳奇。同處浦上大道，倉山萬達(dá)是萬達(dá)廣場(chǎng)全國體系的TOP，倉山萬達(dá)影城連續(xù)6年冠居福州影城票房榜；剛更名的愛琴海購物中心，也是愛琴海全國體系的TOP2；倉山歡樂頌，至今卻仍是福州商業(yè)小透明。

“說商道市”得說，存量時(shí)代，考量運(yùn)營商的商業(yè)實(shí)力，更考驗(yàn)商業(yè)智慧。

還是那個(gè)問題——背靠華潤這棵大樹，倉山歡樂頌怎么就成了福州商業(yè)傳奇浦上大道的另類存在？怎么就混成了這樣？

NO.2|地產(chǎn)：迷之操作多

華潤置地在福州，地產(chǎn)代表作，前有華潤橡樹灣，今有中寰悅府。

遠(yuǎn)的暫且不提，還是多說說中寰悅府，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，同樣很迷。

作為華潤置地于鼓樓打造的首個(gè)高端住宅產(chǎn)品，中寰悅府這個(gè)項(xiàng)目從去年10月24日摘地，今年1月即開始蓄客。2025年1月18日，華潤置地新樓盤中寰悅府展廳，分別在福州萬象城和萬象九宜城開放。

但，華潤拖至8月10日方開盤。推盤節(jié)奏魔幻得很。

如此長時(shí)間的蓄客，這在外界看來，即是一種膽怯的表現(xiàn)。和尚頭上的虱子，明擺著。

城芯鼓樓盤，如此心怯，“說商道市”平生僅見！

盡管，位處二環(huán)高架旁是石更傷，避無可避，網(wǎng)絡(luò)上各種平臺(tái)到中寰悅府測(cè)噪音值也確實(shí)被玩出了花，但，作為城芯鼓樓有書包屬性的新盤，“憑網(wǎng)簽合同即入學(xué)”，好好的一手牌，石更是被自己玩壞了，購房意向嚴(yán)重分散。

市場(chǎng)下行期，按常理度之，節(jié)奏就得快。

開盤當(dāng)天宣稱賣了127套，KFS的宣傳海報(bào)是首開勁銷7.6億元。但有第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示網(wǎng)簽83套。

能說什么呢？福州樓市，真真假假、虛虛實(shí)實(shí)、似是而非，堪比迷霧劇場(chǎng)。

結(jié)合福州市不動(dòng)產(chǎn)登記交易平臺(tái)數(shù)據(jù)，“說商道市”更相信第三方機(jī)構(gòu)的83套。

再談產(chǎn)品，中寰悅府以精裝品質(zhì)新房入市。但，越是市場(chǎng)震蕩下行期，精裝房越是維權(quán)多。這一點(diǎn)，到交房那天你就會(huì)曉得。想讓有錢人將就你的裝修品質(zhì)？很難！

很迷的還有，中寰悅府項(xiàng)目地塊是舊地，曾是華潤置地的重要資產(chǎn)，但在其拿地十年后因故申請(qǐng)退地。2024年10月，該地塊調(diào)整相關(guān)規(guī)劃后以宗地2024-45號(hào)重新上架拍賣，最終仍被華潤置地旗下公司以底價(jià)9.47億元成功競(jìng)得。

華潤退地后再次由華潤競(jìng)拍，聽起來頗為離譜。不少好事者還想探究，退地，保證金何去何從？但，不得而知。

這邊福州主城區(qū)，中寰悅府一系列迷之操作，華潤置地福州團(tuán)隊(duì)被嚴(yán)重質(zhì)疑；那邊福州濱海新城，華潤海灣潤城項(xiàng)目據(jù)說更慘，被業(yè)內(nèi)“譽(yù)”為海景國企員工養(yǎng)老神盤。

也難怪，這么些年，華潤在福州的存在感委實(shí)有點(diǎn)低。即便是當(dāng)下，福州人耳熟能詳?shù)氖墙ǎòl(fā)）保（利）國（貿(mào)），以及以榕發(fā)、建總、左海為代表的市屬國企。他們?cè)诟Ｖ輼鞘虚L袖善舞，一爭(zhēng)長短。

尷尬的是，真的沒有央企華潤什么事。

神奇的還有，公眾號(hào)“華潤置地福建”筆耕不輟，時(shí)常福廈兩城項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，其賬號(hào)主體為廈門潤投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。企查查卻提示，該企業(yè)已于2024-12-03注銷。

NO.3|事故or故事？大佬凡人歌

火，往往代表著熱情、動(dòng)力與變革，但也意味著不穩(wěn)定與風(fēng)險(xiǎn)。

火的雙重性格，正是熱情與危險(xiǎn)的平衡。

哪里有火災(zāi)事故，哪里就有余韻悠長的故事。

但愿，福州城不再有火災(zāi)。畢竟，福州人總是把“平安”放嘴邊，“平安”用福州話說起來，尤其連說數(shù)遍，不光好聽，更是顯得余韻悠長。

福州城的商業(yè)、地產(chǎn)故事，“說商道市”持續(xù)說給你聽！這里，沒有黑神話，只有凡人歌。

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