北京樓市：實錘了！成交均價破4…

早上看到粉絲發(fā)來的一張圖片——融澤嘉園，當年在回龍觀頂流般的存在，現(xiàn)在成交價簡直離譜到姥姥家。

圖片顯示8月，融澤嘉園一套87㎡的南向兩居，最低283萬就成交了，成交單價3.2萬/平。

同戶型在2021年高點時成交價600萬，短短四年時間，直接蒸發(fā)317萬，跌幅高達52.8%！更離譜的是，一個月前的7月，同戶型成交價還是378萬，短短30天又狂跌95萬，跌幅25.13%。

融澤嘉園這回龍觀“砸盤王”的頭銜，真是實至名歸了！一天一個價都算客氣的。那些當年高位上車的業(yè)主，現(xiàn)在估計連哭都找不到調，只能啞巴吃黃連，有苦往肚子里咽。

說起來，融澤嘉園的位置其實很不錯。跟海淀就一街之隔，緊鄰京新高速，對面就是中關村、上地、西北旺這些互聯(lián)網(wǎng)大廠扎堆的地方。地鐵挨著13號線龍澤站，一站到西二旗，三站到上地，就算去西直門，半小時也能搞定，所以吸引了不少海淀的高薪外溢；一直以來小區(qū)品質維持的也不錯！

但坑就坑在，這小區(qū)是2013-2015年西城的回遷房。當年的業(yè)主都是用西城的小平房置換來的，持有成本幾乎為零。

所以，現(xiàn)在市場下行期，這些業(yè)主為了加速賣房，就很容易沒有底線，反正沒成本，賣多少都是賺，就導致小區(qū)成交均價嚴重脫離市場行情。

數(shù)據(jù)顯示，8月截止到18日，融澤嘉園已經(jīng)成交了32套房源，創(chuàng)下年內月度最高記錄。照這節(jié)奏，全月成交總量有望突破50套，能趕上去年930新政后10、11月的水平了。

但成交熱鬧的背后，是價格在“自由落體”。這個月，小區(qū)成交均價成功跌破4萬大關，截止18日，整體均價3.88萬/平！再這么下去，真不敢想以后會是什么價！

業(yè)主們恐慌拋售，說白了就兩個原因：

第一，客群扛不住了。融澤嘉園的主要買家，一直是海淀外溢的碼農(nóng)。但這兩年互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)早就過了飛黃騰達的時期了，降薪、裁員成了家常便飯，甚至不少中年危機的碼農(nóng)，掙夠了錢，就直接離開北京了。買房人變少了，租房客也少了，業(yè)主就開始恐慌了。

第二，新房“降維打擊”。這兩年昌平南的新房扎堆供應，得房率更高、品質更好，價格還一降再降。區(qū)域里像金域華府這樣的次新都扛不住，更別說融澤嘉園這種回遷房小區(qū)了，被擠壓得喘不過氣。

市場也沒有回暖的跡象，索性不少業(yè)主也不想硬撐了，才有了現(xiàn)在這些扎眼的數(shù)據(jù)。

不過融澤嘉園恐慌性砸盤拋售的案例，也給了我們買房人一些啟示：

1. 回遷房，能躲就躲！

普通商品房小區(qū)，業(yè)主大多是真金白銀買的房，降價的時候多少有底線，畢竟割肉太疼，大家往往能擰成一股繩，房價相對穩(wěn)得住。

但回遷房業(yè)主不一樣，持有成本幾乎為零，賣100萬是賺，賣200萬也是賺，根本沒底線。有時候一套低價房成交，就能把整個小區(qū)甚至板塊的價格拉下水，太坑人了！

2. 超大型二手房社區(qū)，慎入！

就說融澤嘉園，小區(qū)有5000多戶，這種超大型社區(qū)，人多事就多，業(yè)主訴求五花八門。保不齊哪個業(yè)主急用錢，突然甩出一套低價房，市場均價5萬，他掛牌4萬，很快就能成交。

樓市上行期，這叫“筍盤”，可遇不可求。但下行期就完了，買家都盯著上一套的低價來談，一套比一套低，陷入“螺旋式下跌”，最后整個小區(qū)房價被拖垮，其他業(yè)主只能跟著遭殃。

典型的就是天通苑，亞洲最大社區(qū)，幾百套二手房同時在售，根本賣不完。結果就是，房價漲的時候它漲得最少，跌的時候跌得最狠，“吃肉喝湯沒份，挨打挨錘最狠” ，能不碰千萬別碰！

最后再說句大實話，當前的大環(huán)境下，沒有哪個小區(qū)可以獨善其身，挑房的時候必須得擦亮雙眼，別一股腦看著低價就往上沖，你以為的“撿漏”，沒準就是一個大坑，保持清醒的頭腦，看清本質，才是買房人應有的覺悟。

今天給大家分享的融澤嘉園僅是個案例，引以為戒，當然也不是說融澤嘉園不能買，如果預算有限，通勤需要，現(xiàn)在融澤確實是一個不錯的上車機會，但是既然買了就要做好住個十年八年的準備，房子漲了跌了都沒太大的關系；

如果抱著撿漏的心態(tài)，就想趁著現(xiàn)在低價買，以后市場好的時候再高價賣，我勸您還是趕緊歇歇吧，市場不穩(wěn)定的情況下，不瞎折騰，就已經(jīng)贏了大多數(shù)人。