5年下跌近7成！南京一批小區房價觸底了？

5年房價跌了139萬，房價連剩余房貸都抵不上？

最近，小紅書上的一則帖子吸引銳評君注意。“主角”是江寧正方新城的銀城藍溪郡，2020年入手一套建面約87㎡小三房，總價為207萬；如今5年過去了，同戶型房源最低68萬就能拿下，房價下降139萬、跌幅近70%。

評論區中，不少網友表示感同身受。從主流改善區域到剛需板塊，多小區房價一降再降，有人甚至“跌沒了首付”。南京一批小區的房價，已經觸底？

01

銀城藍溪郡是江寧正方新城的大盤，共2棟商業與36棟住宅。其中，住宅產品包含11棟建面約78-124㎡的高層、25棟建面約200㎡的疊墅，共計2824戶。

2015年初，銀城藍溪郡首開高層房源，價格約9800元/㎡。彼時的南京樓市，上演無差別火熱，剛需、改善需求旺盛，加上投資客的“推波助瀾”，銀城藍溪郡數次加推售罄。

2017年底，銀城藍溪郡首批二手房被擺上貨架，起點就站穩2萬+/㎡大關。

區域內有地鐵，還規劃了不少前景不錯的產業……2019-2020年正方新城的新房荒期間，銀城藍溪郡二手房是不少剛需的首選，價格水漲船高。

以建面約87㎡戶型為例，來感受銀城藍溪郡的房價走勢：

2017-2020年，是銀城藍溪郡的高光時刻，價格基本穩定在2萬/㎡以上。

小區最高成交單價26702元/㎡，為建面約205㎡的疊墅房源，發生在2020年10月；成交最多的年份為2019年，共成交103套。

2020年底至2021年初，聯發云啟開賣，上宸云際所在地塊被觸頂秒殺，正方新城收獲一波不小的熱度，銀城藍溪郡的二手房價相對穩定。

房價明顯走下坡路，是從2021年下半年開始的。

南京樓市漸冷，銀城藍溪郡的“滑鐵盧”正式開啟，成交價一路下跌。2024年，成交價普遍跌破1萬/㎡，與十年前的首開價基本持平。

時間來到2025年。5月，銀城藍溪郡成交一套建面約87.53㎡的低樓層房源，成交總價68萬、單價7768元/㎡，砍價10萬，成交周期209天。

對比同戶型高峰期的200多萬總價，成交價下跌近7成。

銀城藍溪郡的起伏，除了樓市行情整體下行，也離不開正方新城的短板。

首先，是缺乏完備配套支撐。

平心而論，距離江寧核心區不遠、對標“一谷兩園”軟件產業聚集區的正方新城，規劃起點并不低。但配套從規劃到落地，需要較長時間推進、兌現。

公共交通上，目前主要依賴地鐵S1號線，但銀城藍溪郡距離正方新城站直線距離約3公里；日常消費依賴社區底商，醫療配套也亟待完善。

其次，二手房供應飽和、競爭壓力大。

樓市行情不錯的時候，正方新城頻繁供地，接連端出榮盛雋峰、聯發云啟、山語春風、綠地理想城等項目，產品定位相近，多以小戶型、低總價吸引投資客。

交付后大量房源集中入市，區域二手房市場明顯供大于求，價格戰愈演愈烈。

目前，僅鏈家網上銀城藍溪郡就有176套二手房掛牌，綠地理想城的供應也十分可觀。

此外，與銀城藍溪郡相比，綠地理想城、上宸云際、玖華府等小區距離地鐵站更近，出行相對更便利。

02

當下的南京樓市，銀城藍溪郡并非個例。無論是主城還是遠郊、剛需盤還是改善盤，二手房價持續下跌的小區比比皆是。

銳評君挑選了幾個典型：

江寧九龍湖：單價從“5”字頭跌到“2”字頭

今年5月，九龍湖業主在公開平臺發出倡議，建議鄰居們攜手保衛房價。

正如業主感慨的：“九龍湖作為南京的宜居板塊，配套成熟、生態優美，高位時部分小區成交單價已破5萬。”

以萬科金域藍灣為例。2022年8月，小區一套約282㎡底躍，以1580萬總價成交，單價高達5.6萬/㎡。

銀城千花溪、新城玖瓏湖等，也誕生過成交價5萬+的房源；即使存在感不那么強的駿景華庭，高峰時也能賣出近4萬的單價。

如今，多個小區成交價“腰斬”。

萬科金域藍灣今年的成交價，集中在2.2萬-2.8萬/㎡；銀城千花溪，最新成交價26666元/㎡；保利中央公園，總價200萬出頭就能入手建面約92㎡三房。

河西南海珀星暉：二手房價跌破3萬/㎡

“海珀星暉，有望成為下一個海峽城？”最近，類似言論在小紅書上發酵，這都要從小區二手房價跌破“3”字頭說起。

近期，海珀星暉二期有兩套房源的成交價跌破3萬/㎡。

又有網友爆料，最近小區緊急成交一套建面約133㎡房源，成交總價僅371萬，劃下來單價不到2.8萬/㎡。不過，銳評君尚未在公開平臺看到這套房源的成交信息。

仙林湖高科榮境：改善標桿也撐不住

作為仙林湖改善標桿，高科榮境曾經的“扛價”能力有目共睹。

以二期房源為例，2021年一套建面約116.82㎡房源，成交總價585萬、單價50035元/㎡。如今，同面積段的房源，總價370多萬就能入手。

今年8月初，成交一套建面約92.44㎡戶型，為一樓帶院子房源，總價247萬，單價26720元/㎡。

雨花萬科朗拾|雨核：剛交付就砸盤

近期，小區業主發長文捍衛房價，表示近期小區成交引發的市場波動，以及部分中介的過度營銷行為，正干擾著業主的居住安寧和資產信心。

具體來看，成交房源為一套建面約99㎡、兩套建面約115㎡，單價30909-33435元/㎡。

銷售期的萬科朗拾|雨核銷許均價約4.5萬/㎡，雖然成交有優惠，但虧本賣房已成事實。

此外，還有江核保利西江月，高峰時單價高達41319元/㎡，今年最低成交單價僅13713元/㎡；江寧祿口翠屏城，高峰時單價高達22091元/㎡，現在出現5700元/㎡的谷底價……

03

單盤的微觀表現，在宏觀數據中也得到進一步印證。

近日，國家統計局公布7月70個大中城市房價走勢，南京二手房價環比下降0.8%。

盡管相比6月，7月二手房價格環比跌幅有所收窄，但市場仍處于下行通道。與杭州、合肥等周邊重點城市相比，南京二手房市場的跌幅更為明顯。

目光轉向成交表現，7月南京二手房成交量同樣呈現下行趨勢。

數據來源：我愛我家南京研究院，單位：套、元/㎡

我愛我家南京研究院數據顯示，7月南京全市二手房（含高淳、溧水）成交7263套，環比下滑2.6%，連續三個月保持下降態勢，市場進入相對低谷階段，交易規模收縮明顯。

數據來源：我愛我家南京研究院

從高顆粒度的議價空間來看，7月南京二手房成交的平均議價空間為10%，環比再度擴大0.2個百分點，連續兩個月上升。

這意味著，市場成交節奏持續放緩，業主“以價換量”意愿增強，持續加劇價格談判空間的擴大。

二手房行情冷淡，新房市場也不例外：7月價格環比下降0.5%，成交1618套、環比下跌21.4%。

整體而言，7、8月本就是樓市淡季，市場冷淡也并非意外。

值得注意的是，8月18日官方會議提出，采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢，結合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。

積極信號愈發強烈：進一步明確“止跌回穩”，是當前房地產市場的政策目標。今年以來，中央重磅會議已多次強調這一目標，新一輪支持性政策，或將有望開啟。