城市更新已成“止跌回穩(wěn)”重要抓手，這些城市受益最大

近日，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院第九次全體會(huì)議，強(qiáng)調(diào)要采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。

自2024年9月26日中央政治局會(huì)議首提“止跌回穩(wěn)”以來(lái)，整體市場(chǎng)都在推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)過(guò)程中。

2025年以來(lái)，中央和地方 “因城施策”出臺(tái)相關(guān)措施推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，政策措施成效明顯，總體延續(xù)去年四季度以來(lái)止跌回穩(wěn)的勢(shì)頭。

2025年7月30日中央政治局會(huì)議召開，此次政治局會(huì)議有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有專門表述，強(qiáng)調(diào)了落實(shí)好中央城市工作會(huì)議精神，高質(zhì)量開展城市更新。聯(lián)系到7月15日召開的中央城市工作會(huì)議來(lái)看，高質(zhì)量開展城市更新、穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造，加大“好房子”供應(yīng)成為未來(lái)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的重要抓手。

此次國(guó)務(wù)院第九次全體會(huì)議的強(qiáng)調(diào)則將“城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造”的重要性提到了更高的緯度。

2025年8月18日，李強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院第九次全體會(huì)議強(qiáng)調(diào)：采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。

半個(gè)多月前，7月30日中央政治局會(huì)議就曾強(qiáng)調(diào)了“高質(zhì)量開展城市更新”。

我們認(rèn)為，未來(lái)“城市更新”將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)重要抓手，

目前，我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。在推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)止跌回穩(wěn)、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要關(guān)口，新型城鎮(zhèn)化仍將為中國(guó)住房需求提供重要支撐。

首先，合理控制城市規(guī)模、優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)的集約高效發(fā)展思路將推升城市核心區(qū)價(jià)值。其次，高質(zhì)量開展城市更新、穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造將不斷催生存量住房改善需求。從我國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展進(jìn)程看，前期為了滿足快速城鎮(zhèn)化帶來(lái)的剛性住房需求，更多是從期房、中小套型等“增加數(shù)量”方面著手，經(jīng)過(guò)20年房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，2021年以來(lái)在構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式下，下一步需要解決的是住房“好不好”問(wèn)題。最后，通過(guò)“好房子”供給迭代滿足改善需求支撐新房市場(chǎng)成交，形成新的價(jià)格基準(zhǔn)，最終形成新的價(jià)格梯度，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)新的供求關(guān)系動(dòng)態(tài)平衡。

通過(guò)供需兩端協(xié)同發(fā)力，可助力市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，中長(zhǎng)期則能引導(dǎo)市場(chǎng)向“高品質(zhì)、低風(fēng)險(xiǎn)、可持續(xù)”的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式轉(zhuǎn)型。

2025年，中央城市工作會(huì)議、中央政治局會(huì)議、國(guó)務(wù)院第九次全體會(huì)議三大會(huì)議將城市高質(zhì)量發(fā)展提到了更加重要的位置，與新型城鎮(zhèn)化密切相關(guān)的城中村改造和保障房建設(shè)，也迎來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)梳理，2025年前7月舊改、棚改類融資同比基本持平：舊改類專項(xiàng)債，共融資379億元，與2024年同期相同；棚改類專項(xiàng)債同比微降1%，前7月分別融資1274億元；

城中村改造、保障房專項(xiàng)債融資大幅增長(zhǎng)：城中村改造融資573億元，較2024年同期增加475億元，同比增長(zhǎng)487%；保障房融資253億元，較2024年同期增加152億元，同比增長(zhǎng)151%。拉動(dòng)保障性安居大類專項(xiàng)債整體同比增長(zhǎng)33%。

前7月城中村改造和保障房建設(shè)類專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模增加了672億元，按一般專項(xiàng)債至少1.2倍的本息覆蓋倍數(shù)保守計(jì)算，將帶來(lái)至少800億的房產(chǎn)銷售相關(guān)收入增長(zhǎng)，相當(dāng)于2025年前7月商品房銷售金額同比增長(zhǎng)1.5個(gè)百分點(diǎn)。

城中村多為集體土地上建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”，但無(wú)法自由流通，不過(guò)由于到城市產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的通勤時(shí)間較為合適，城中村往往擁有著大量的外來(lái)務(wù)工租客，居民就業(yè)能力較強(qiáng)，土地的潛在開發(fā)價(jià)值也相對(duì)較高。而當(dāng)前強(qiáng)調(diào)的新型城鎮(zhèn)化，既要兼顧土地的使用效率，也要進(jìn)一步加強(qiáng)城市外來(lái)人口的市民化，并通過(guò)保障房建設(shè)、購(gòu)房需求側(cè)支持等政策滿足這部分人群的合理住房需求。

棚戶區(qū)屬于城鎮(zhèn)土地，在經(jīng)歷了2015-2020年的大規(guī)模城市更新之后，各地優(yōu)質(zhì)板塊的棚戶區(qū)已經(jīng)基本開發(fā)完畢，目前城鎮(zhèn)棚戶區(qū)大多位于老工業(yè)區(qū)或城市邊緣，且本身居住密度不高，土地價(jià)值有限，板塊開發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)。為嚴(yán)控地方政府隱性債務(wù)和相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，2021年財(cái)政部在對(duì)全國(guó)人大建議的答復(fù)文件中早已明確，專項(xiàng)債支持棚戶區(qū)改造“主要支持在建收尾項(xiàng)目，適度支持新開工項(xiàng)目”，這一表述在專項(xiàng)債分類目錄中沿用至今。

進(jìn)一步對(duì)城中村改造類專項(xiàng)債進(jìn)行細(xì)分，2025年一線城市增長(zhǎng)最為顯著，前7月累計(jì)發(fā)行規(guī)模達(dá)到329億元，同比增長(zhǎng)了43.4倍，和2024全年相比，也增長(zhǎng)了接近1.5倍。近年來(lái)一線城市更為穩(wěn)健的新房市場(chǎng)走勢(shì)、可控的庫(kù)存指標(biāo)，尤其是2025年以來(lái)層出不窮的高溢價(jià)宅地，為城中村改造提速提供了更為充分的發(fā)展環(huán)境。并且年內(nèi)上海、深圳還沒(méi)有完全完成保障性安居類的專項(xiàng)債發(fā)行，預(yù)計(jì)全年一線城市的同比增幅還將進(jìn)一步大幅上升。

三線城市增速其次，同比增長(zhǎng)198%，較2024年全年增長(zhǎng)61%。作為城市高質(zhì)量發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，三線城市整體城鎮(zhèn)化發(fā)展水平低于一二線，再加之主城區(qū)面積相對(duì)較小，在中心城區(qū)周邊，仍有不少合適的城中村改造項(xiàng)目有待開發(fā)。2025年前7月三線城市共有156個(gè)城中村項(xiàng)目獲得了專項(xiàng)債融資，相關(guān)項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到了2025年同期的三倍。

二線城市較2024年全年增長(zhǎng)20%，增速稍慢于一線和三四線城市。在經(jīng)歷了2010年以來(lái)長(zhǎng)達(dá)10多年的高速發(fā)展之后，不少二線城市的城市建成區(qū)擴(kuò)張速度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，并導(dǎo)致市區(qū)內(nèi)存在著大量的潛在庫(kù)存，適合的城中村潛在發(fā)展機(jī)會(huì)也相對(duì)較少，因此2025年城中村改造類專項(xiàng)債投資增速也稍慢于一線和三四線城市。

具體城市方面，北京排在首位，前7月已有309億融資投向城中村改造類項(xiàng)目，占到全國(guó)城中村項(xiàng)目獲得融資的一半以上。近年來(lái)，北京市持續(xù)推動(dòng)城市功能升級(jí)與周邊環(huán)境改善，譬如北京朝陽(yáng)區(qū)在距離北京中心商務(wù)區(qū)南部10公里的地方仍有多個(gè)城中村，制約著產(chǎn)業(yè)、交通、商業(yè)發(fā)展，以十八里店鄉(xiāng)為代表的城中村改造成為了北京南部發(fā)展的重要戰(zhàn)略重點(diǎn)。

2025年以來(lái)，北京朝陽(yáng)區(qū)已經(jīng)有8個(gè)城中村改造項(xiàng)目獲得了9次專項(xiàng)債融資，合計(jì)獲得融資131.75億元，其中朝陽(yáng)區(qū)十八里店鄉(xiāng)3次專項(xiàng)債融資合計(jì)91.7億，涉及2個(gè)城中村改造項(xiàng)目、4個(gè)村落。按北京建設(shè)用地結(jié)構(gòu)、地價(jià)和房?jī)r(jià)保守估算，理論上將在長(zhǎng)期帶來(lái)2000億元以上的優(yōu)質(zhì)增量土地，以及4000億的新房銷售金額。

重慶以22.8億元排在第二，不過(guò)65%的相關(guān)融資投向了外圍城區(qū)，市九區(qū)占比僅有35%。其中大足區(qū)獲得融資最多，達(dá)到5.63億元，共涉及4個(gè)城中村項(xiàng)目，總投資21億元，計(jì)劃建設(shè)住宅20萬(wàn)平方米，并對(duì)周邊道路、公共服務(wù)配套等進(jìn)行提升。

成都以21.3億元排在第三，也僅有14%的資金投向了主城5區(qū)，絕大多數(shù)融資仍投向了郊縣區(qū)域。其中高新區(qū)獲得融資規(guī)模最高，達(dá)到8.52億元，兩個(gè)項(xiàng)目總投資207億元，預(yù)計(jì)總收益270億元，共涉及安置房1.5萬(wàn)個(gè)。

扎實(shí)推進(jìn)城市更新行動(dòng)，聚焦老舊小區(qū)改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施提升等能夠有效推動(dòng)城市向更高品質(zhì)、更有溫度、更可持續(xù)的方向邁進(jìn)。

同時(shí)，對(duì)安全舒適低碳科技的居住環(huán)境的向往，必將不斷催生存量住房改善需求。

在高質(zhì)量城市更新背景下，各地供地質(zhì)量將會(huì)不斷提升。未來(lái)真正的“好房子”將有望率先企穩(wěn)回升支撐新房市場(chǎng)成交，形成新的價(jià)格基準(zhǔn)，相對(duì)的同地段舊規(guī)產(chǎn)品、二手房等也將擁有新的價(jià)格平衡，最終整體市場(chǎng)將形成新的價(jià)格梯度，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)新的供求關(guān)系動(dòng)態(tài)平衡。