房企內部的組織架構正在經歷重大調整

越頂層的意志總是越先傳遞給企業

窺視房企內部的變化，本質上也是對行業趨勢改變的一個提前示意和感受

這不僅關乎行業本身

更關乎于當下每一個真實個體

以前怎么判斷一家房企

要么談論企業規模，要么看快周轉

這是上個時代的特性

因為在那個特性之下，企業本身其實是不太用管理的，只需要被整體大環境推著往前走就行

但是如今呢

時至2025，我們看到卻是當越來越多企業失去了速度和規模可能的時候

今年房企都在主動調整自己內部組織架構

站在地產頭部的，今年1月保利發展合并了自己江蘇與淮海、浙江與浙南公司，7月華潤置地要求已有20位城市總直接向總部匯報

更有甚者萬科也傳出要“撤銷所有區域公司”...

我大致看了下

一個比較普遍的輿論導向：認為這是開發商們集體在降本增效，為了精準配置資源以此更好應對當下市場變化

這聽上去沒有錯

行業步入下行周期房企自然也要想辦法自我解困

所以無論是內部人員調動還是對外撤銷區域公司，這樣的管理優化無可厚非

也都很符合當下地產的商業邏輯

但調整歸調整

但是調整背后更深層次的原因才是今天我想和大家聊的，特別是為什么在此時此刻，房企內部有幾個趨勢已經呼之欲出了

01

更多產品負責人走上臺前

不僅來自當下很多房企真實發生，也是這一年來我們與眾多頭部開發商深度合作觀察到的這么一個現象

這件事很難么

就是各位可以仔細回憶下，十年前去到任何一家房企總部

最風光的永遠是這兩類人

營銷總和成本總

因為在那個時代游戲規則就一條：誰能把房子賣得更快把成本壓得更低，誰就是王

而作為離錢最近的營銷和成本

前者負責對外開源，通過精準把握推盤節奏和價格策略從而更快把樓盤賣出去

后者負責內部節流，深諳省下就是賺到的行業道理

本質上都是在過去行業高周轉模式之下，這兩個職能條線可以最大化幫助企業創造現金流

所以你會發現在那個時候為一個項目節省2000萬并縮短開發周期15天，遠比一個好的設計方案更重要

而與之相對的

反觀設計、工程這樣的產品部門

整個工作流程機械得像是流水線，大概率周而復始就是：營銷給定位 → 成本卡限額 → 設計院出圖 → 施工單位落地

這是以往大多數地產部門常態

那現在為什么變了

這種局限就在于，當整體行業從粗放式管控轉向如今精細化運營，隨之而來會有兩個問題

第一

體現在產品執行層面

因為一個項目在開發過程中的環節眾多，以及公司大了組織架構復雜之后

導致真正有能力的人沒法管理到所有的細節

一個項目最終呈現在客戶面前，期間需要經過近百號人同意，不同部門訴求不同，不同管理層也有不同風格

于是博弈成為常態

好產品的出現也變成了小概率事件

第二哪怕從長期來看，也讓整個操盤團隊保持相對短視

也是因為在開發商工作界面里，項目以銷售作為商業閉環，所以組織架構的注意力一定更多的在于短期取悅客戶

那些后期的重要環節

比如資產的抗折舊能力，空間的運營場景以及產品在未來市場需求等環節的變現能力不足

所以這一次調整的本質在于

當越來越多從業者意識到，只有好產品才能帶來項目高溢價的時候

而最能把產品做出溢價的就是產品人員本身

1、我們合作廣州保利面粉廠項目，來自集團副總經理也是產品出身

2、如今擔任整個保利發展上海區域總經理，曾多年深耕設計條線

3、前兩天新任中建四局董事長作為建筑出身，也是中建體系內最年輕的“一把手”...

這些集團大佬們，以前負責戰略制定和企業發展規模，干的是跑馬圈地的活

但現在在面粉廠項目

是區域集團大佬親自去到項目一線工地參與樣品選樣

保利面粉廠樣板廣場部分細節展示

這倒讓我有點想起去年雷軍為了做好小米汽車本人下場跑去學習賽車還拿到了賽照

但對于地產企業內部

這種始終堅持產品第一的態度，放在十年前我想都不敢想

02

好，第二個問題，那這是不是說明營銷和成本不重要了

恰恰相反

這當然不僅是內部人員的變動，本質上是職能與能力的重新定義：

重構部門“金三角”

什么意思

以前在房企更多是圍繞設計、成本、營銷之間簡單流程的流轉，但現在不太一樣的是

我給大家畫了張結構圖

第一：營銷代表客戶視角盡早介入大前期

目的是將用戶真實的需求痛點以及對市場變化的敏感，提前滲透在產品端

第二：成本從省下就是賺到變成“該省省該花花”

以前成本的核心就是省錢，什么入庫啊集采啊誰便宜用誰，現在成本不僅要學會哪里值得花錢也要避免無節制投入

第三：設計在此刻走上臺前

這要求設計從過去主要做想法的執行，轉變為對內要拉通建筑景觀精裝，對外還要負責起供應鏈，都需要一個強勢設計部門把所有想法整合成一個并且落地

所以如今呈現在房企組織架構

位于三個頂端

三個部門彼此相互制衡的同時，又共同構成了房企內部最具有穩定性的黃金三角

這也恰巧是過去開發商內部不具備的能力

而這樣做的好處

首先就是縮短決策鏈條

今年在廣州保利天奕的落地過程中

我們看到大量多部門交互工作的畫面，建筑、景觀、精裝三專業同做一張總圖

保利天弈建筑、景觀、精裝三專業拉通

以前各自為營會出現什么問題

諸如架空層屬于景觀還是精裝、建筑內外交界處排水又由誰來牽頭...團隊責任心也就是在相互推諉中慢慢被消磨掉的

而拉通三個專業就確保了決策只有一個研發中心

第一假設遇到10個問題，每個專業各自認領幾個負責解決就行

另外一張圖的好處還在于，比如大門設計針對某個具體產品節點三個專業都會出效果圖，最后比選綜合各自優點匯總為一張效果圖

這種都把做好產品當作自己份內之事，反過來又極大推動項目品質提升

更重要的是

不僅在于研發層面，這樣部門合作是伴隨整個項目全周期管理

同樣在保利面粉廠項目，一個項目從拿地的客研開始，營銷介入客戶深訪，至少做了50場以上1v1高凈值客戶深度訪談

再比如成本，也會跟隨研發去到福建水頭建材市場直接和供應商談現場價格

一則本身需要控制成本，二則如果是需要大面塊鋪設成本也會反向對供應商提資需求是否能保證所有供應都做到質地均勻

你看，這就是團隊部門的力量

本質上是對整個生產鏈條“筋骨重塑”

所以有沒有人員調動往哪調動都不重要，更重要是通過前期能力劃分推動內部重塑更高水準的工作環節

未來企業轉型到底如何，就看這三個部門的變化適應狀態了

03

那么，轉變背后是如何推動的

一個很重要的邏輯在于，對于當下房企做好一個項目的理念，已經不僅是被放在單獨一個項目部進行

而是整個集團頂層意識

過去20年規?；科蟪恋碜畲蟮囊饬x就是關于數字，就是每年自己能夠賣多少

這也決定了幾乎每個品牌都沒有具象化的標簽

我們一直倡導單盤主義

本質意義上而言，每一個可以主導操控的項目，對于每一家房企都是當作企業戰略執行

尤其是地產大廠

今年不少頭部房企都在取消區域公司由總部直管，也就是為了在項目端更好堅定產品主義

所以背后還有一個變化就是：總經理躬身入局

華潤置地就是如此

作為誕生在上海的首座瑞系，為什么項目能夠決定為了實現景觀、采光最大化直接拔掉一整棟樓，背后也是首次觸及整個總部研發體系

這也意味著整體規劃是由頂層領導親自拍板再由基層團隊負責執行

包括貝好家，今年貝好家唯二兩個獨立操盤項目

一個成都的貝宸S1，另一個上海奉賢貝漣C1，背后同樣來自貝好家CEO阿甘產品意識的滲透

并且這種現象在小企業會更加明顯

因為本身整體組織架構不似大企業龐大復雜，更多時候就是老板自己操盤

然后配合三個部門合理運轉，在這個周期里，一些小而美的企業也就有了天然的優勢

這也是為什么很多時候購房者會偏向小企業

甚至，連操盤面孔都在改變

有沒有發現最近地產圈多了很多女性操盤手

我們在南京合作過的杭派房企北谷地產、華潤外灘瑞府設計總，包括最近保利發展還迎來了最年輕的副總，保利物業執行董事兼董事長也是女性

一些比較直觀的項目變化

項目女性視角的體現

目前已經看到配套空間出現了花房，室內精裝交付出現了洗花池，廚房設備更多的考慮減負，衛生間的配置更多的考慮情緒價值

這些都是女性視角

但是女性視角不代表簡單為女人考慮的功能空間，更多的代表著一種態度

代表著更加溫暖，更加持久，更加耐用，更有溫度的規劃邏輯

回想以往的單盤產品中，更多男性視角、理性視角、地段價值的解讀

未來還會更多出現

老人視角、小孩視角、寵物視角、情緒價值等等

也只有更加均衡的產品結構，才能完成家庭資產決策的最后一個閉環

這背后所有的拍板都需要總經理在最后的魄力

04

所以今天討論房企組織架構到底在討論什么

我們呼吁單盤主義

呼吁行業信心

但本質上過往關于房地產確定性其實更多來自房價信用，基于對房價肯定會漲的共識帶著緊迫和壓迫，產品也擁有了天然確定性

但今天這樣的價值體系幾乎被市場夷為平地

當房價走勢走向另一端的時候，客戶買房支點也在發生轉移

所以如今探討房企的問題

本質上也就是在探討，如何在當下局面，構建起圍繞開發者為主體的確定性

這是當下要重塑筋骨的內核關鍵

也才有了企業層面撤銷區域公司由總部直屬管理

有了項目層面區域負責人躬身入局成為產品經理一號位

類似這樣的道理早已在胖東來、今年的《哪吒2》其他行業被無數次上演

那這件事又給到普通個體什么啟發

如果你是一個地產從業者

可以留意下所在企業架構有沒有發生這樣的變化，如果有，那很可能接下來整個集團重心都會往產品維度遷移

多問問自己部門還能為產品做出怎樣優化迭代，這對自我發展對企業都很有價值

如果你是一個供應商

現在應該是一個不錯的窗口期，因為房企轉型也給到行業內出現“新乙方”創造了可能

試著讓自己成為下一輪周期中真正能夠和房企合作共贏的第三方

如果你是一個購房者

不妨多給行業也多給房企一些信心

因為房地產所有回歸的終點都是回歸客戶，未來每一位買房個體也一定會享受到真正的好房子，這一點從現在政策利好就能感受到

05

沒有偉大的企業，只有偉大的時代

那些當下正在發生的事，或許就是接下來行業更大的信心來源

對此我都無比期待

以上為正文，來自Moon

這是真叫盧俊公眾號的第6206篇原創文章