謝逸楓：金九銀十將至，房地產(chǎn)更猛刺激有力措施，具體哪些政策

文/謝逸楓

房地產(chǎn)行業(yè)終于迎來(lái)曙光，8月18日，國(guó)務(wù)院說(shuō)“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求”，這是國(guó)家首次提出“采取有力措施”，意味著國(guó)家要下場(chǎng)，金九銀十可期。

2024年9月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法完成止跌筑底，指標(biāo)跌幅起起伏伏不穩(wěn)定，即市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，見(jiàn)底上漲的條件不具備。最為明顯的是2025年前7月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)惡化，供需兩端及資金、融資端指標(biāo)跌幅持續(xù)擴(kuò)大。

這是房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面未停止向下滑、未止跌筑底的強(qiáng)烈信號(hào)，不僅房地產(chǎn)大盤(pán)加速下行，連房企端危機(jī)加劇，包括流動(dòng)性危機(jī)蔓延、房企債務(wù)重組困難、庫(kù)存去化緩慢、險(xiǎn)情房企交樓持續(xù)逾期，購(gòu)房端的房?jī)r(jià)預(yù)期和信心及收入修復(fù)緩慢。

控盤(pán)、托底四年，房地產(chǎn)未真正走出危機(jī)、困境的真正原因，首先是最猛烈調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)超調(diào)、三年疫情和關(guān)稅貿(mào)易戰(zhàn)的沖擊、宏觀經(jīng)濟(jì)和實(shí)體遭遇下行周期，摧毀了基本面、大盤(pán)根基，這是連續(xù)3年修復(fù)難讓房地產(chǎn)雄起的根源。

其次是未正確認(rèn)識(shí)到超調(diào)和沖擊及下行周期對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生的后遺癥，救市時(shí)機(jī)誤判和政策落實(shí)不到位及市場(chǎng)判斷失誤，2020年救市政策過(guò)早收回，2021年樓市高峰期又調(diào)控過(guò)頭，房地產(chǎn)過(guò)熱馬上陷入過(guò)冷，沒(méi)有采取過(guò)渡的措施。

2022年-2024年供應(yīng)端、需求端、融資端、資金端的政策無(wú)法全面落地，無(wú)法托底房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)止跌筑底，見(jiàn)跌反彈。由于銀行和地方為主的需求端、融資端、資金端在執(zhí)行上走位，救市效果不佳，加上債務(wù)、交樓、庫(kù)存等風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)。

盡管2024年對(duì)比2022年、2025年前7月對(duì)比2024年跌幅大大收窄，控制住風(fēng)險(xiǎn)。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)一直未完成止跌筑底、見(jiàn)跌反彈，債務(wù)、交樓、庫(kù)存等一直未出清，僅僅是維持房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面、大盤(pán)的修復(fù)，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解陷入困境。

目前房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)的尋找筑底調(diào)整階段已經(jīng)到了瓶頸期，必須靠國(guó)家下場(chǎng)方可打破。事實(shí)告訴我們，地方和銀行無(wú)法托底房地產(chǎn)基本面，唯有國(guó)家出手才能把政策堵點(diǎn)有效打通、才能保證政策效力持續(xù)性、才能逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)局面。

從首提促進(jìn)到推進(jìn)“止跌回穩(wěn)”>持續(xù)鞏固“止跌回穩(wěn)”>更大力度>有力措施鞏固“止跌回穩(wěn)”，新一輪更猛刺激政策將出臺(tái)的信號(hào)。去年926會(huì)議首提“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，顯示國(guó)家對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的重視程度，隨后政策接連推出。

2025年425會(huì)議調(diào)整表述為“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)”，表明國(guó)家對(duì)于房?jī)r(jià)有所改善的判斷，并進(jìn)入鞏固前期“止跌回穩(wěn)”政策成果的階段，“核心區(qū)與好房子”率先止跌回穩(wěn)漸成共識(shí)，隨后國(guó)家和地方政府房地產(chǎn)支持政策出臺(tái)減少。

2025年6月13日，召開(kāi)的國(guó)常會(huì)提出“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，背后的邏輯就是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)增長(zhǎng)，擴(kuò)內(nèi)需，振興房地產(chǎn)，表明國(guó)家對(duì)于房?jī)r(jià)未完成止跌筑底，止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，見(jiàn)底上漲的條件不具備判斷。

首次提出要將好房子建設(shè)納入城市更新機(jī)制加強(qiáng)工作統(tǒng)籌、對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)已供土地和在建項(xiàng)目進(jìn)行摸底，進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，提升政策實(shí)施的系統(tǒng)性有效性，多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)。

更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，體現(xiàn)國(guó)家對(duì)于房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)市場(chǎng)未實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”的最新市場(chǎng)形勢(shì)判斷，并且“更大力度”，意味著新一輪穩(wěn)樓市政策救市大招開(kāi)啟，樓市王炸將有望8月出臺(tái)的強(qiáng)烈信號(hào)。

2025年8月18日，國(guó)務(wù)院提出“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求”，這是國(guó)家層面首次提出“采取有力措施”，意味著國(guó)家要下場(chǎng)，樓市金九銀十可期。

“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，背后的邏輯就是穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)，擴(kuò)內(nèi)需，振興房地產(chǎn)，表明國(guó)家再次對(duì)房?jī)r(jià)未完成止跌筑底，止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，見(jiàn)底上漲的條件不具備最新判斷。

此時(shí)，國(guó)務(wù)院提出“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，主要是基于前7月、8月上半月房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面、大盤(pán)持續(xù)下滑、下行，并且跌幅擴(kuò)大止跌回穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固的判斷。其次是7月70城房?jī)r(jià)下降并且一線(xiàn)城市跌幅擴(kuò)大的重視。

再次是前7月宏觀經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇，房地產(chǎn)成最大的拖后腿。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)（流動(dòng)性、債務(wù)、庫(kù)存、交樓等）已經(jīng)控制但未一直完全化解，影響市場(chǎng)信心和預(yù)期?，F(xiàn)有的政策、措施堵點(diǎn)多、執(zhí)行難，無(wú)法有效鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

最后是避免目前房地產(chǎn)進(jìn)入惡性循環(huán)，再次進(jìn)入低迷、蕭條的行情和市場(chǎng)預(yù)期。另外是考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季即將到來(lái)，為樓市金九銀十鋪墊，延續(xù)對(duì)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)止跌預(yù)期、增強(qiáng)信心的目的。

按照6月13日、8月18日的表述來(lái)看，總政策包括，第一是收儲(chǔ)存量商品房用作保障性住房、收回房企閑置土地政策將優(yōu)化調(diào)整、加快推進(jìn)。第二是供應(yīng)端、需求端、資金端、融資端現(xiàn)有政策進(jìn)一步優(yōu)化，提升政策實(shí)施的系統(tǒng)性有效性。

第三是結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，包括297個(gè)城市（包括四個(gè)直轄市、293個(gè)地級(jí)市）100萬(wàn)套城市更新貨幣化安置和城市更新專(zhuān)項(xiàng)借款、專(zhuān)項(xiàng)債、專(zhuān)項(xiàng)基金，國(guó)資委支持央企參與城市更新，推出城市更新項(xiàng)目貸款。

第四是多管齊下釋放改善性需求，包括北京上海深圳等地區(qū)住房限購(gòu)、住房公積金、購(gòu)房補(bǔ)貼、以舊換新、房票安置、公積金貸款和商業(yè)貸款首付比例和利率及存量利率、新房和二手房稅收、商業(yè)地產(chǎn)限制措施和信貸及稅收的政策優(yōu)化。

目前房地產(chǎn)政策的執(zhí)行、落實(shí)不到位，圍繞著地方和商業(yè)銀行、政策性銀行及城投、國(guó)企為主，及少部分的民營(yíng)房企，但是對(duì)穩(wěn)定流動(dòng)性、去債務(wù)、去庫(kù)存、保交樓、鞏固止跌回穩(wěn)效果總體有限，唯有少部分一線(xiàn)二線(xiàn)城市相對(duì)有效果。

國(guó)家自6月13日提出“更大力度”措施到8月18日提出“采取有力措施”政策，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，這是國(guó)家對(duì)三四季度房地產(chǎn)政策基調(diào)的定調(diào)。那么，究竟“更大力度、采取有力”措施是指什么政策，具體包括哪些政策，釋放改善性需求。

一是降準(zhǔn)、降息、政策性利率下降（保障性住房再貸款、專(zhuān)項(xiàng)借款、專(zhuān)項(xiàng)債券、超長(zhǎng)期特別國(guó)債）。

二是優(yōu)化和擴(kuò)大外來(lái)務(wù)工和農(nóng)民及人才購(gòu)房落戶(hù)的城市、范圍。

三是優(yōu)化和擴(kuò)大（人才、多孩家庭、農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房）購(gòu)房補(bǔ)貼的城市、范圍、提高補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。

四是優(yōu)化和擴(kuò)大住房以舊換新的城市、范圍、提高舊房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

五是優(yōu)化和擴(kuò)大城市更新房票安置的城市、范圍、提高房票的金額和延長(zhǎng)持有年限及不受區(qū)域限制。

六是優(yōu)化和住房公積金貸款的提取流程、對(duì)象、擴(kuò)大用途、范圍和區(qū)域、商轉(zhuǎn)公、異地貸款。

七是取消、優(yōu)化剩余城市的住房限制措施。即取消、優(yōu)化北京、上海、深圳、海南等城市剩余的住房限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限簽、限結(jié)、限離、限企。

八是放開(kāi)外資企業(yè)購(gòu)房。放開(kāi)境外人士購(gòu)房（之前已經(jīng)放開(kāi)），放開(kāi)限外資企業(yè)購(gòu)房，不限套數(shù)。

九是再下降住房商業(yè)和公積金貸款的首套和二套首付比例、房貸利率、存量貸款利率、五年內(nèi)還貸款利息不還本金、公積金和商業(yè)貸款延長(zhǎng)年限。

十是已經(jīng)結(jié)清二套房貸的商業(yè)貸款、一套公積金貸款，購(gòu)買(mǎi)第三套、第二套房，按照首套商業(yè)貸款、首套公積金貸款的比例。

十一是優(yōu)化一手房稅收政策。首套住房不論面積大小，一律免契稅、印花稅，二套住房不論面積大小，契稅、印花稅減半。優(yōu)化二手房稅收政策（首套房，不限滿(mǎn)2年，取消增值稅，二套房，滿(mǎn)2年取消增值稅)、滿(mǎn)5年免個(gè)人所得稅。

十二是優(yōu)化土地、住房供應(yīng)。超過(guò)24個(gè)月-36個(gè)月庫(kù)存去化周期的高庫(kù)存城市，停止商品住宅用地供應(yīng)，減少新建商品房上市批售，停止保障性住房和安置房及租賃住房的建設(shè)，轉(zhuǎn)向購(gòu)買(mǎi)商品房來(lái)代替。

超過(guò)18個(gè)月-24個(gè)月庫(kù)存去化周期的高庫(kù)存城市，控制商品住宅用地供應(yīng)，放緩新建商品房上市批售，減少保障性住房和安置房及租賃住房的建設(shè)，部分轉(zhuǎn)向購(gòu)買(mǎi)商品房來(lái)代替，實(shí)現(xiàn)平衡供需關(guān)系。

庫(kù)存低的城市，減少住宅總量供應(yīng)，增加高品質(zhì)住宅用地供應(yīng)。優(yōu)化土地出讓指標(biāo)，加快好房子土地供應(yīng)。例如住宅建筑、規(guī)劃設(shè)計(jì)的指標(biāo)調(diào)整。

允許賣(mài)不出去的保障性住房、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房轉(zhuǎn)為商品住宅房。允許賣(mài)不出去、閑置的商業(yè)地產(chǎn)（辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、公寓）調(diào)整規(guī)劃用途，用作商品住宅、保障性住房、安置房。

允許住宅、商業(yè)地產(chǎn)的土地和項(xiàng)目調(diào)整容積率、取消自持面積和限售價(jià)及配建等限制規(guī)定。

十三是下降城市更新專(zhuān)項(xiàng)借款、保障性住房再貸款和專(zhuān)項(xiàng)債利率，提高收儲(chǔ)價(jià)格，擴(kuò)大收儲(chǔ)主體和用途，優(yōu)化房源條件。收儲(chǔ)存量商品房用作保障性住房的最大堵點(diǎn)是價(jià)格、收益平衡問(wèn)題。其次是主體、房源、用途問(wèn)題必須優(yōu)化。

收儲(chǔ)存量商品房用作保障性住房（公租房、共有房、保租房、配售型保障房）和安置房，擴(kuò)大規(guī)模（保障性住房再貸款3000億元，帶動(dòng)5000億元），優(yōu)化主體、價(jià)格、房源、用途、利率、收益平衡、供需錯(cuò)配和稅收、信貸、財(cái)政配套政策。

保障性住房再貸款收儲(chǔ)存量商品房的速度緩慢，公布收儲(chǔ)存量商品房用作保障性住房的公示城市超過(guò)100個(gè)，真正落地收儲(chǔ)存量商品房用作保障性住房的城市不到三分之一，收儲(chǔ)金額規(guī)模不到10%和面積占庫(kù)存面積不到10%。

2024年5月17日，央行宣布了設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房，整體進(jìn)度仍相對(duì)偏慢。

截至2024年6月底，3000億元保障性住房再貸款余額為121億元。目前收儲(chǔ)模式為政府選定地方國(guó)有企業(yè)作為收購(gòu)主體，該國(guó)有企業(yè)及所屬集團(tuán)不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得是地方政府融資平臺(tái)，同時(shí)應(yīng)具備銀行授信要求和空間。

收儲(chǔ)存量商品房用作保障性住房資金模式，主要為“央行再貸款+銀行貸款+財(cái)政補(bǔ)貼+國(guó)企自籌+專(zhuān)項(xiàng)債”。2024年9月28日，央行提出建議，建立全國(guó)性的存量住房收購(gòu)基金，收儲(chǔ)已建成的商品房，并轉(zhuǎn)為保障性住房。

為支持這一基金的運(yùn)作，建議將結(jié)構(gòu)性貨幣政策與財(cái)政政策相結(jié)合。其中可以降低央行對(duì)保障性住房再貸款的利率，目前的1.75%下調(diào)至1%。當(dāng)前各地收儲(chǔ)工作進(jìn)展較為緩慢，面臨價(jià)格撮合難度大、地方國(guó)企資金成本較高、供需錯(cuò)配問(wèn)題。

2024年四季度以來(lái)，部分城市通過(guò)一些創(chuàng)新舉措在收購(gòu)存量商品房方面取得了一定效果。如廣州、佛山將收購(gòu)存量商品房與城中村改造相結(jié)合，廣州、佛山部分城中村改造項(xiàng)目使用城中村改造專(zhuān)項(xiàng)借款收購(gòu)存量商品房作為安置房。

加速了城中村改造項(xiàng)目的推進(jìn)，助力庫(kù)存去化。截至2025年5月30日，廣州市黃埔全區(qū)通過(guò)“房票安置”模式累計(jì)完成認(rèn)購(gòu)商品房1100余套，去化面積10余萬(wàn)平。2024年底以來(lái)收購(gòu)存量閑置土地和收儲(chǔ)存量商品房已經(jīng)成為“去庫(kù)存”的重要舉措。

自2024年10月財(cái)政部發(fā)聲支持專(zhuān)項(xiàng)債券收購(gòu)存量商品房以來(lái)，專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房落實(shí)緩慢。2025年5月專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房實(shí)現(xiàn)新突破，發(fā)行金額合計(jì)僅19.2億元。2025年5月浙江、四川先后發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債券收購(gòu)存量商品房。

用于收購(gòu)存量商品房的專(zhuān)項(xiàng)債券在浙江、四川先后發(fā)行落地，兩省均為專(zhuān)項(xiàng)債券“自審自發(fā)”試點(diǎn)省份，是首批專(zhuān)項(xiàng)債券得以率先落地的原因之一。本次浙江、四川率先發(fā)行用于收購(gòu)存量商品房專(zhuān)項(xiàng)債券規(guī)模較小，更多起到信號(hào)作用。

專(zhuān)項(xiàng)債券為各地收購(gòu)存量商品房提供了成本更低、期限更長(zhǎng)的資金來(lái)源，一定程度有利于疏通當(dāng)前各地收購(gòu)存量商品房中的部分卡點(diǎn)問(wèn)題，也有利于加快各地去庫(kù)存工作，直接改善供求關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)。

兩地收購(gòu)存量商品房的定價(jià)方式及運(yùn)營(yíng)模式為其他城市提供參考借鑒，短期更多地區(qū)將發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房，專(zhuān)項(xiàng)債券“自審自發(fā)”試點(diǎn)地區(qū)加速落地。開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)債券項(xiàng)目“自審自發(fā)”試點(diǎn)，在10個(gè)省份以及雄安新區(qū)下放項(xiàng)目審核權(quán)限。

省級(jí)政府審核批準(zhǔn)本地區(qū)項(xiàng)目清單，地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券項(xiàng)目“自審自發(fā)”試點(diǎn)地區(qū)名單為省份（北京市、上海市、江蘇省、浙江?。ê瑢幉ㄊ校?、安徽省、福建?。ê瑥B門(mén)市）、山東省（含青島市）、湖南省、廣東?。ê钲谑校⑺拇ㄊ　?/p>

承擔(dān)國(guó)家重大戰(zhàn)略地區(qū)的河北雄安新區(qū)，為后續(xù)加大發(fā)行規(guī)模積累經(jīng)驗(yàn)。金額來(lái)看，浙江、四川用于收購(gòu)存量商品房的專(zhuān)項(xiàng)債券分別為17.5億元、1.7億元，占各省當(dāng)期發(fā)行新增專(zhuān)項(xiàng)債券的3.2%、0.6%，合計(jì)發(fā)行金額19.2億元，規(guī)模不高。

收購(gòu)項(xiàng)目的企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，兩地合計(jì)11個(gè)收購(gòu)項(xiàng)目，其中7個(gè)項(xiàng)目為地方國(guó)企所有，2個(gè)為混合所有制企業(yè)項(xiàng)目，2個(gè)為民企項(xiàng)目，地方國(guó)企的項(xiàng)目是收購(gòu)主力，其收購(gòu)金額達(dá)16.5億元，占比超85%。

收購(gòu)價(jià)格來(lái)看，收購(gòu)定價(jià)多通過(guò)備案價(jià)折扣的方式進(jìn)行，如湖州南湖區(qū)多項(xiàng)目收購(gòu)價(jià)格約為備案價(jià)格的90%左右。杭州祥生 銀湖新語(yǔ)項(xiàng)目收購(gòu)房源為企業(yè)自持商品房及車(chē)位，溫州三個(gè)項(xiàng)目收購(gòu)房源均為企業(yè)配建的政策性住房。

因此，收購(gòu)價(jià)格折扣較大，如萬(wàn)科歐洲華庭，協(xié)商確定本次收購(gòu)戶(hù)型建筑面積90、120平方米的價(jià)格在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定指定銷(xiāo)售價(jià)基礎(chǔ)上再進(jìn)行9折，分別按備案價(jià)的63%、54%進(jìn)行計(jì)算。

收購(gòu)房源用途來(lái)看，用于保障性租賃住房，其中南充儀隴縣項(xiàng)目部分收購(gòu)房源用于配售型保障房。湖州溪畔居等項(xiàng)目先期用于保障性租賃住房，在運(yùn)營(yíng)期滿(mǎn)后出售房產(chǎn)，即先租后售，運(yùn)營(yíng)收入包括租金收入、出售房產(chǎn)收入、停車(chē)費(fèi)收入。

十四是優(yōu)化收回閑置土地政策，針對(duì)收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)不明確、程序復(fù)雜、收購(gòu)主體單一、專(zhuān)項(xiàng)債額度不明確、定價(jià)機(jī)制模糊、資金平衡難度大、供需錯(cuò)配、抵押解套問(wèn)題，有利推進(jìn)專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)土地政策的進(jìn)一步落地實(shí)施。

可以統(tǒng)一收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)、程序，擴(kuò)大收購(gòu)主體（不限于城投公司、國(guó)企、央企）、明確專(zhuān)項(xiàng)債額度和定價(jià)機(jī)制，允許土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券資金在同一土地儲(chǔ)備項(xiàng)目?jī)?nèi)不同地塊間進(jìn)行靈活調(diào)劑，提供低利率的收購(gòu)資金和抵押解套的政策支持。

參考土地出讓時(shí)的起拍價(jià)或依據(jù)增值原則確定價(jià)格，最大限度發(fā)揮資金效益。提高專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)閑置土地的償債能力，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整階段，土地出讓價(jià)格上漲存在不確定性。地方政府需結(jié)合實(shí)際市場(chǎng)情況，合理預(yù)測(cè)土地價(jià)格走勢(shì)。

積極探索通過(guò)調(diào)整土地性質(zhì)或提高容積率等方式提升土地價(jià)值，確保項(xiàng)目資金平衡和償債能力。應(yīng)盡快出臺(tái)全國(guó)統(tǒng)一的土地收儲(chǔ)實(shí)施細(xì)則、操作指引，豐富土地收儲(chǔ)主體，逐步引入非地方國(guó)資企業(yè)參與收購(gòu)。

目前專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地整體進(jìn)展緩慢，對(duì)已供土地和在建項(xiàng)目進(jìn)行摸底，針對(duì)性?xún)?yōu)化相關(guān)政策，有利于收儲(chǔ)工作更好、更快地推進(jìn)，應(yīng)該在分類(lèi)存量閑置土地的基礎(chǔ)上，在主體、價(jià)格、用途、專(zhuān)項(xiàng)債的流程等方面優(yōu)化。

部分城投公司缺乏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，也不具備相應(yīng)開(kāi)發(fā)能力，且在市場(chǎng)下行期推進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售易造成虧損，導(dǎo)致大量拿地卻未實(shí)際開(kāi)發(fā)，土地低效閑置現(xiàn)象日益突出，城投公司的一個(gè)重要任務(wù)就是承擔(dān)政府投資項(xiàng)目融資功能。

資金來(lái)源有財(cái)政撥款、土地注入及市場(chǎng)化融資。土地一旦閑置，利息成本隨之逐年攀升，最終形成財(cái)政與企業(yè)的雙重負(fù)擔(dān)。以廣東省為例，2023年和2024年當(dāng)?shù)爻峭豆灸玫亟痤~分別達(dá)714億元和840億元。專(zhuān)項(xiàng)債的重啟成為解決措施。

摸底全國(guó)房地產(chǎn)已供土地和在建項(xiàng)目，優(yōu)化收回閑置土地政策。2024年11月5日，自然資源部關(guān)于運(yùn)用地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知，符合條件的機(jī)構(gòu)需在2024年12月底前完成信息填報(bào)。

優(yōu)先收回收購(gòu)企業(yè)無(wú)力或無(wú)意愿繼續(xù)開(kāi)發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地進(jìn)入司法或破產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)程序的土地，因低效用地再開(kāi)發(fā)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等需要收回的土地，已動(dòng)工地塊中規(guī)劃可分割暫未建設(shè)的部分。

收回收購(gòu)的土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。確有需求的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)控規(guī)模，優(yōu)化條件實(shí)施供應(yīng)，在落實(shí)“五類(lèi)調(diào)控”的同時(shí)，供應(yīng)面積不得超過(guò)當(dāng)年收回收購(gòu)房地產(chǎn)用地總面積的50%。用于民生領(lǐng)域和實(shí)體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的，不受限制。

截至2025年4月初，全國(guó)已有14個(gè)省份公示擬收儲(chǔ)閑置土地共約850宗，總面積超過(guò)4000萬(wàn)平方米，收儲(chǔ)資金總額達(dá)到1282億元，顯示出地方政府在盤(pán)活閑置土地上的堅(jiān)定決心。廣東、湖南、福建、四川和廣西擬收儲(chǔ)金額較為突出。

其中，廣東省擬收儲(chǔ)金額近500億元，位居全國(guó)之首。湖南省近日成功發(fā)行今年首批土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券，規(guī)模達(dá)94.15億元，涉及80個(gè)項(xiàng)目，覆蓋126個(gè)地塊，占全省用于項(xiàng)目建設(shè)專(zhuān)項(xiàng)債券資金的41.5%。

專(zhuān)項(xiàng)債資金發(fā)行進(jìn)度上，廣東、四川、湖南三省動(dòng)作迅速，截至4月10日，累計(jì)發(fā)行土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債約402億元，涉及166個(gè)項(xiàng)目，發(fā)行期限一般集中在3年至7年，其中5年期債券占比最高，反映地方政府在資金運(yùn)作模式上的穩(wěn)健與審慎。

2025年以來(lái)，專(zhuān)項(xiàng)債累計(jì)發(fā)行投向房地產(chǎn)領(lǐng)域5120億元，占到投資總額的25%。截至2025年5月底，全國(guó)各地公示的擬使用專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地的金額已超4300億元，而實(shí)際發(fā)行的專(zhuān)項(xiàng)債僅為707億元，占比16%。

截至2025年7月6日，全國(guó)已有26個(gè)省市公示相關(guān)進(jìn)展，累計(jì)覆蓋4343塊宗地，資金規(guī)模（含擬定）達(dá)4896.89億元。從新增申報(bào)項(xiàng)目看，江蘇此次收儲(chǔ)項(xiàng)目居前，累計(jì)收儲(chǔ)30塊宗地，涉及資金106.91億元。已有部分公示顯示為失效狀態(tài)。

雅安市雨城區(qū)收回的11宗存量閑置土地公示顯示失效，涉及金額達(dá)1.52億元，其中，涉及四川海子建筑工程有限公司1塊宗地，原先擬定申報(bào)專(zhuān)項(xiàng)債資金為0.45億元，雅安蜀天新城開(kāi)發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司6塊宗地，擬定資金合計(jì)0.33億元。

土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行情況看，截至7月6日，已有上海、廣東、浙江、湖南、福建、北京、安徽、四川和山東九省市發(fā)行了用于收購(gòu)收回閑置土地的專(zhuān)項(xiàng)債，發(fā)行金額合計(jì)1924.9014億元。其中，上海以462.476億元位居榜一。

廣東322.773億元，浙江（含寧波）246.3億元，湖南238.54億元、福建（含廈門(mén)）190.2932億元，北京186.85億元、安徽135.89億元，四川81.8492億元，山東59.93億元。湖南省此前披露的多宗收儲(chǔ)地塊已獲得專(zhuān)項(xiàng)債融資支持。

2025年7月中旬規(guī)模超過(guò)4800億元。2025年3月以來(lái)，各地收儲(chǔ)去庫(kù)存提速，擬收儲(chǔ)金額大幅提升。截至2025年7月16日，全國(guó)各地公示擬使用專(zhuān)項(xiàng)債收回收購(gòu)存量閑置土地的數(shù)量3844宗，總面積超2.0億平方米，總金額達(dá)4840.7億元。

分地區(qū)來(lái)看，27個(gè)省市公示擬使用專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量土地情況，其中廣東省公示擬收儲(chǔ)總金額655.3億元，位居第一。重慶、河南、浙江公示金額均超400億元。一二線(xiàn)城市公示地塊合計(jì)529宗，擬收儲(chǔ)總金額約1009.1億元，占比20.9%。

2025年7月專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模突破6000億元，創(chuàng)下年內(nèi)新高，其中房地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債規(guī)模延續(xù)高位。至截7月底，7月房地產(chǎn)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行量1020億元，連續(xù)兩月在1000億元以上，其中土儲(chǔ)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行714億，連續(xù)兩個(gè)月突破500億。

7月土儲(chǔ)類(lèi)債券中用于回收的額度持續(xù)高位，以四川為例，發(fā)行的80.79億土儲(chǔ)類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)債中，至少68.39億用于土地回收，且三分之二的土地回收資金投向了三四線(xiàn)城市，在投向成都的21億額度中，也有超過(guò)75%投向了遠(yuǎn)郊縣市。

2025年8月5日，商丘市人民政府關(guān)于5宗存量閑置土地收回收購(gòu)價(jià)格的批復(fù)，同意商丘市自然資源和規(guī)劃局按照以下價(jià)格對(duì)市本級(jí)5宗存量閑置土地進(jìn)行收回收購(gòu)，涉及面積25.2069萬(wàn)平方米，金額8.3861億元。

2025年8月15日，重慶市萬(wàn)州區(qū)和潼南區(qū)近期發(fā)布了第二批擬使用土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券依法進(jìn)行存量閑置土地收回的公告。預(yù)計(jì)此次將回收6宗存量閑置土地，總面積達(dá)302畝，預(yù)計(jì)回收總價(jià)為8.7億元人民幣。

其中萬(wàn)州區(qū)擬回收2宗土地，總面積118畝，預(yù)計(jì)回收總價(jià)5.28億元；潼南區(qū)擬回購(gòu)4宗土地，總面積184畝，擬收儲(chǔ)價(jià)格3.4億元。所有擬回收土地均為商住或住宅用地，且均歸屬于重慶三峽動(dòng)物園管理有限公司。

截至目前，重慶市已有11個(gè)區(qū)域擬使用土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券依法收回收購(gòu)閑置土地，累計(jì)預(yù)計(jì)開(kāi)展回購(gòu)的土地宗數(shù)達(dá)到421宗，總面積約2.98萬(wàn)畝，回購(gòu)金額約490.4億元。毫無(wú)疑問(wèn)，未來(lái)規(guī)模會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。

十五是城市更新專(zhuān)項(xiàng)借款和城市更新貨幣化，部委和地方及時(shí)出金融、財(cái)政、稅收和地方落實(shí)的配套政策。其中城市更新貨幣化的套數(shù)100萬(wàn)擴(kuò)大到200萬(wàn)套，同時(shí)必須解決城市更新的資金來(lái)源，因?yàn)榈胤揭呀?jīng)無(wú)法大規(guī)模、持續(xù)性支撐。

城市更新和城市更新貨幣化安置的資金來(lái)源中，可以通過(guò)超長(zhǎng)期特別國(guó)債、專(zhuān)項(xiàng)借款、專(zhuān)項(xiàng)債券、專(zhuān)項(xiàng)基金、項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)貸款、預(yù)算資金、補(bǔ)助資金，解決資金來(lái)源問(wèn)題。而通過(guò)超長(zhǎng)期特別國(guó)債的資金成本低，可以加大規(guī)模。

優(yōu)化城市更新的主體，做地模式為國(guó)企（包括城投），可以考慮擴(kuò)大到央企、有實(shí)力的綜合房企，參與城市更新的做地模式、政府主導(dǎo)模式、市場(chǎng)模式、集體模式。例如國(guó)資委要求央企參與城市更新，可以推出城市更新項(xiàng)目貸款。

城市更新和收儲(chǔ)商品房用作保障性住房、安置房等相結(jié)合，通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)借款、專(zhuān)項(xiàng)債券的方式購(gòu)買(mǎi)商品房，代替安置房進(jìn)行安置?；蛘呤峭ㄟ^(guò)加大城市更新房票的金額等措施，置換商品房，實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存的目標(biāo)。

十六是優(yōu)化化解房企債務(wù)、保交樓政策。擴(kuò)大房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單金額規(guī)模和放寬進(jìn)入的條件、放寬房企信貸和IPO上市和債券融資的條件、房企經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款和金融存量債務(wù)2026年到期延長(zhǎng)至2027年、保函置換商品房預(yù)售款的推進(jìn)。

以上十六條房地產(chǎn)政策，是在現(xiàn)有房地產(chǎn)政策基礎(chǔ)上優(yōu)化，擴(kuò)大力度、規(guī)模、范圍等，而更大力度、有力措施的政策，應(yīng)該是包括下面的房地政策選項(xiàng)，才能夠真正鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)三穩(wěn)的預(yù)期和見(jiàn)底上漲的目標(biāo)。

主要是基于目前經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況惡化、政策效果和持續(xù)力減弱、房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)未化解、市場(chǎng)未實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，現(xiàn)有房地產(chǎn)政策優(yōu)化、執(zhí)行難度和明確的政策落實(shí)狀況。

一是支持央企參與城市更新，推出城市更新項(xiàng)目貸款，釋放改善需求。

二是發(fā)行超長(zhǎng)期特別國(guó)債4萬(wàn)億元，推進(jìn)城市更新貨幣化安置，去庫(kù)存，釋放改善需求。

三是放開(kāi)第三套住房限貸，降低第三套房的貸款首付比例、下降利率、稅收優(yōu)惠政策，用于去庫(kù)存、緩解房企流動(dòng)性、保交房，釋放改善需求。

四是降低房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例，用于保交房。

五是三道紅線(xiàn)、房地產(chǎn)貸款集中制由短中期轉(zhuǎn)為長(zhǎng)期管理制度。可以考慮放松三道紅線(xiàn)、房地產(chǎn)貸款集中制的指標(biāo)，也可以暫停3年或5年實(shí)施，銀行加大對(duì)房地產(chǎn)增量貸款的投放，解決房企流動(dòng)性、化解債務(wù)。

六是房企經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款和金融存量債務(wù)到期后展期3年或5年，解決房企流動(dòng)性、化解債務(wù)。

七是由國(guó)有銀行部門(mén)，各出1萬(wàn)億元，共同持有房企債券、供應(yīng)鏈商票（境內(nèi)債券、外債券、商票），解決房企流動(dòng)性、化解債務(wù)。

八是建立全國(guó)性存量住房收購(gòu)基金，通過(guò)發(fā)行超長(zhǎng)期特別國(guó)債，規(guī)模4萬(wàn)億元-10萬(wàn)億元，收儲(chǔ)已建成的商品房，并轉(zhuǎn)為保障性住房、安置房、共有產(chǎn)權(quán)住房、配售型保障房。

九是出臺(tái)2008年、2015年的四萬(wàn)億元一攬子房地產(chǎn)救市方案。

十是組建中國(guó)住房銀行，規(guī)模控制在10萬(wàn)億元-50萬(wàn)億元，用于收購(gòu)已建成的商品房、爛尾樓、閑置土地、發(fā)行債券等，用途可以轉(zhuǎn)為新的商品房、保障房、新的土地供應(yīng)、融資等。

十一是取消商業(yè)地產(chǎn)限制措施，包括限用途、限面積、限銷(xiāo)售對(duì)象、限貸等。十二是下降商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)貸款首付比例和利率。

十三是商業(yè)地產(chǎn)貸款期限延長(zhǎng)。

十四是降減商業(yè)地產(chǎn)稅收。

十五是允許商業(yè)地產(chǎn)改變用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，用作住宅。

十六是取消商業(yè)地產(chǎn)土地、項(xiàng)目在銷(xiāo)售、自持等方面的限制性規(guī)定。

面對(duì)著新一輪救市大招開(kāi)啟，樓市王炸將來(lái)襲，購(gòu)房者應(yīng)該把握住購(gòu)房好時(shí)機(jī)。提醒要買(mǎi)房的購(gòu)房者，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的購(gòu)房邏輯習(xí)慣，必須要改掉，否則一輩子都會(huì)錯(cuò)過(guò)最好的購(gòu)房時(shí)機(jī)和窗口期，不要總想最低價(jià)抄底。

購(gòu)房者必須改變傳統(tǒng)置業(yè)思維，唯有買(mǎi)跌賣(mài)漲才是正確的、科學(xué)的、合理的買(mǎi)房、投資、置業(yè)邏輯，現(xiàn)在房?jī)r(jià)處于下行探底轉(zhuǎn)止跌筑底、企穩(wěn)調(diào)整階段，低房?jī)r(jià)、低稅費(fèi)、低利率、低首付的負(fù)利率時(shí)代，現(xiàn)在買(mǎi)房即抄底。