成都限售盤，逐步解禁后的的2點思考

我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

關于成都限售盤，逐步解禁后的的市場思考。

一是這政策其實是出乎很多人意料的，因為之前很多次呼吁解禁三倍熔斷盤都失敗，但又是情理之中的，畢竟去年下半年就已經規定新購房不再限售。

只不過絕大多數人，尤其是出于這次政策解禁潮的業主是大呼意外的。

這帶來了兩種情況，一是24年初到25年初交房的這批人，按部就班的聯系裝修公司，各種軟裝一番，奔著限售期自住去的。二是25年中及以后交房的另一批人，眼瞅著交房就解禁（交房可馬上繳納契稅，房產證沒多久即可下發），這套房是留是賣，就產生了分歧。

前者因為再次提高了持有成本（裝修、封窗等），所以內心更加抗拒在這種下行期割肉離場（個別資金短缺急需套現的除外），后者因為還沒有更多投入軟裝成本，所以更容易出現交房拿證即掛牌跑路的情況。

所以當前成都剛露頭的這批99成次新房，大多屬于第一類，解禁后對市場沖擊還不算大。要么是掛天價純玩，要么是真應急跑路（個別現象，不代表真實的長期價值）。

真正要跑路的，1年后會更明顯。

反過來對我們買家而言，如果不追逐四代五代六代迭代新房，未嘗不是撿漏機會呢？
二是前期出清更能除弊去疴，前面說了哪些99成次新房更容易跑路，那么就有人問了，為啥非要跑路？

其實倒推一下就能發現，2022-2024年的成都新房市場，依然有不少投資客，雖然零散，但被市場敲打多年，他們毅然決然地犯了經驗主義錯誤。

有投資行為就有砸盤跑路的墻頭草，所以解禁盤必然會出現一些破發的掛牌價、成交價。雖然不代表真實的長期的樓盤價值，但的確能在一定程度上影響其價值錨點。

不過我依然覺得，這并非壞事。

投資客的砸盤出清，反而有利于真正的自住買家夯實提升價值。

華潤悅璽，很典型的，有沒有投資客呢？肯定一大把，從客觀數據來說，2023年初，剛解禁就有投資客砸盤跑路，成交價約為3萬，甚至還有2.8萬跑路的。

2.8萬錨定了華潤悅璽的真實、長期的價值嗎？并沒有。

2023年算是前幾年成都二手房價的高光時刻，按理說到2025年應該一路下跌，但如今的成交價是多少呢？普遍漲到了3.5萬左右，甚至3.7-3.9萬的也不少。

所以，耐不住寂寞的投資客，在樓盤解禁初期掛牌跑路，未必是壞事。早日擠出投資泡沫，才能真正還原價值底色。

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