港資房企路勁債務(wù)違約！蘇州項目成“最后防線”？

8月14日，香港老牌房企路勁基建（01098.HK）的一紙公告震動市場：暫停支付所有離岸銀行債務(wù)、票據(jù)及永續(xù)證券的所有到期應(yīng)付本金及利息。這意味著這家有31年歷史的“香港公路王”正式加入違約房企行列，成為此輪房地產(chǎn)調(diào)整中又一家倒下的知名企業(yè)。

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從“公路王”到地產(chǎn)商：路勁的跨界沉浮

路勁的崛起堪稱香港商業(yè)傳奇。1994年成立，僅用兩年即在香港上市，成為第一家打破香港上市需要三年業(yè)績紀(jì)錄的企業(yè)。早期以基建業(yè)務(wù)聞名，因擁有多條高速公路被冠以“香港公路王”稱號。

轉(zhuǎn)折發(fā)生在2003年。隨著地方政府對公路項目投資回報降低，路勁通過收購雋御地產(chǎn)進軍房地產(chǎn)市場。更大的動作在2006-2007年：

• 以約18億元收購孫宏斌旗下資金鏈斷裂的順馳地產(chǎn)
• 獲得蘇州金雞湖鳳凰城等大量土儲

這場收購卻成為“雙刃劍”。雙方圍繞對賭條款、項目并表、債務(wù)劃分展開長達八年的訴訟拉鋸戰(zhàn)，直至2011年才達成全面和解。“收購順馳讓路勁背負(fù)了沉重的利息支出，錯過了黃金擴張期”，一位分析人士指出。

轉(zhuǎn)型地產(chǎn)后，路勁曾連續(xù)11年蟬聯(lián)外資房企第一名，項目遍布長三角、環(huán)渤海等重點區(qū)域。在蘇州深耕20年，布局6大區(qū)域、開發(fā)22個項目，打造了包括星斕薈商業(yè)廣場在內(nèi)的標(biāo)桿項目。

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債務(wù)危機爆發(fā)：三次自救未果

路勁的債務(wù)危機早有預(yù)兆。今年2月，其3億美元永續(xù)債利息已延期支付，被業(yè)內(nèi)視為“半只腳踩進雷區(qū)”。真正的導(dǎo)火索是2029年7月到期美元債利息的違約：7月12日應(yīng)付利息，30天寬限期（至8月11日）后仍未支付。

為化解危機，路勁曾三度努力：

6月20日方案：提出將5只美元票據(jù)（總額超14億美元）的部分現(xiàn)金利息轉(zhuǎn)為實物支付（增發(fā)新債券），并動用印尼收費公路出售款償債；

7月17日修訂：提高印尼資產(chǎn)回款留存比例至60%，允許優(yōu)先支付2025年7月及9月到期利息；

債權(quán)人抵制：持有25%否決權(quán)的PJT Partners等機構(gòu)要求將同意費從1%提高到3.3%，拒絕“以債抵息”，索要印尼高速項目優(yōu)先處置權(quán)

談判最終破裂。8月14日，路勁宣布暫停支付總額約24億美元的離岸債務(wù)（含15.1億美元票據(jù)+8.9億美元永續(xù)證券），2262萬美元到期利息徹底“躺平”。

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蘇州戰(zhàn)場：明星項目的冰火兩重天

在債務(wù)危機陰影下，路勁在蘇州的項目呈現(xiàn)兩極分化。部分高端項目仍顯韌性：

上潤璟庭（獅山核心區(qū)）：2025年4月二期加推銷售額達5.3億元，刷新區(qū)域紀(jì)錄，項目還有一批房源預(yù)計第四季度推出，此次路勁的暴雷不知是否會影響。

君和居（獨墅湖板塊）：主打285-340㎡大平層，備案均價達5.7萬/㎡，總價1268萬起，目前還有部分房源在售，有一定折扣，有興趣朋友可以私聊。

這些亮眼表現(xiàn)難掩整體頹勢。2024年路勁銷售額僅124.62億元，同比暴跌55%；2025年上半年再跌28.37%至52.32億元。曾經(jīng)貢獻穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)項目也面臨壓力——2023年9月開業(yè)的星斕薈商業(yè)廣場，開業(yè)時人潮涌動，如今卻要面對母公司資金鏈斷裂的連鎖風(fēng)險。

更嚴(yán)峻的是財務(wù)窟窿。2024年公司凈虧損41.22億港元，幾乎與手持現(xiàn)金（42.74億港元）相當(dāng)。2025年內(nèi)需償還29.12億港元債務(wù)，2027-2029年還需償還82.8億港元。

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港資房企集體遇冷：高杠桿的代價

路勁的違約揭開了港資房企的生存困境。曾被市場視為“穩(wěn)健典范”的港資房企集體亮起紅燈：

新世界發(fā)展：首次延遲支付34億美元永續(xù)債利息；

太古地產(chǎn)：2010年以來首次中期虧損12.02億港元；

九龍倉置業(yè)：虧損擴大至24.06億港元，這兩年蘇州項目也是清倉甩賣；

瑞安房地產(chǎn)：28.71億元非受限現(xiàn)金難覆蓋82.64億元年內(nèi)到期債務(wù)

這些企業(yè)曾以警惕高杠桿、偏愛持有型資產(chǎn)著稱。路勁的收費公路業(yè)務(wù)在2024年貢獻了44.07%營收，成為“救命稻草”。但出售內(nèi)地4條高速公路回籠44.12億元后，僅剩的印尼收費公路（總里程335公里）因全球關(guān)稅政策及地緣政治因素難以變現(xiàn)，最終導(dǎo)致資金鏈斷裂。

“當(dāng)房企沒有改變發(fā)展邏輯，仍然沿用過去思路，很容易導(dǎo)致經(jīng)營困難”，中指院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出。路勁集團主席單偉彪2024年初的預(yù)測——“2025年行業(yè)開始向好”——在殘酷現(xiàn)實前黯然失色。

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出路與啟示：重組之路何在？

面對債務(wù)危機，路勁宣布啟動三階段重組：

1. 成立債權(quán)人團體及委派顧問
2. 盡職審查及資料準(zhǔn)備
3. 評估資產(chǎn)出售等方案

核心籌碼仍是估值超50億美元的印尼收費公路。但出售周期可能長達6-12個月，而路勁需在年內(nèi)解決2262萬美元利息拖欠問題，時間極其緊迫。

更深層的行業(yè)警示在于：房企債務(wù)結(jié)構(gòu)和政策約束已成關(guān)鍵風(fēng)險點。路勁的案例顯示，即使是擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的房企，在銷售回款不足時也會觸發(fā)連鎖違約。債權(quán)人博弈已陷入“零和游戲”——部分債權(quán)人認(rèn)定路勁有償債能力卻選擇違約，本質(zhì)是對償債優(yōu)先順序的爭奪。

蘇州金雞湖畔的星斕薈商業(yè)廣場，去年開業(yè)時鑼鼓喧天的盛況猶在眼前。而今，路勁的債權(quán)人正在為最后一塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)——印尼收費公路的處置權(quán)激烈博弈。

這家曾收購順馳的“白衣騎士”，最終沒能穿越周期。當(dāng)港資房企的“穩(wěn)健神話”破滅，整個行業(yè)的債務(wù)重組與資產(chǎn)處置已進入深水區(qū)。路勁手中那條335公里的印尼高速公路，能否為它鋪就重生之路？答案將寫在債權(quán)人會議桌上，更寫在每一個等待交房的蘇州業(yè)主眼中。

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