林中又給了旭輝“三年”

白色T恤外搭休閑西裝，時隔900天首次公開露面的旭輝董事局主席林中，在集團25周年之際向外界宣告：旭輝的二次創業正式開啟。

“距離旭輝真正‘站起來’，可能還需要三年時間，挑戰、困難、壓力依然很大。”在旭輝成立25周年的內部信中，林中坦承道。這位消失近三年的地產大佬再度回歸公眾視野。

林中回歸的背景是旭輝深陷債務困境。今年5月，他在境外債權人會議上坦言：“沒想到自己50多歲了，還得經歷如此人生的變故和轉折。”他透露自己和弟弟林峰都患上了抑郁，弟弟的情況更為嚴重，已因此辭任。

二次創業成為旭輝的生存戰略。林中明確宣布放棄過去的“高杠桿、高負債、高周轉”模式，轉向“輕資產、低負債、高質量”的發展道路。

三年站起來？

債務重組成敗直接關系到旭輝的生死存亡。2022年至今的1000多天里，這家曾經位列千億陣營的房企一直在債務泥潭中掙扎。

2022年9月27日，林中在朋友圈發文稱“融資不暢、銷售疲軟，光讓還錢哪家房企都吃不消”，暗示公司資金壓力巨大。

2022年9月28日，旭輝旗下天津公司涉及信托未能如期支付，該信托方是項目公司的股東，在銷售不及預期的情況下，要求提前清算。同日，旭輝遭遇股債雙殺，股價和債券價格大幅下跌。

2022年11月1日，旭輝控股集團復牌，并發布公告稱，為了確保公平對待所有境外債權人，公司已經暫停支付境外債所應付的本金和利息，涉及金額約4.14億美元，這標志著旭輝正式爆雷。

旭輝表示，現金流惡化程度超出了預期。2022年以來，公司雖已償還15億美元境外債，但境外融資僅籌得5億美元，境內資金也因銷售下滑和監管加強而難以補足差額。

此后，旭輝開啟化債之路。2023年3月10日，旭輝拿出初步解決境外債務的方案，債券展期不超過7年，不削減本金金額，并提供額外增信方案，但尚未與境外債權人就條款達成一致。

今年6月，68億美元境外債務重組迎來決定性時刻。92.66%的債權人支持重組方案，涉及79.33億美元債務。重組后，旭輝境外債務將減少約52.7億美元，占債務總額的66%。

與此同時，境內債務重組也取得突破性進展。7月22日，四筆公司債重組方案獲持有人會議表決通過，對應債券余額60.7億元，占重組規模超六成。這標志著旭輝債務重組進程邁出關鍵一步。

林中規劃的復蘇路線圖清晰呈現：三年復蘇計劃。第一階段將用兩年時間修復資產負債表，到2027年才逐步恢復投資能力。

債務重組完成后，旭輝信用債規模將直接腰斬至300億以內，債務期限拉長到9-10年，利率降到3%以內。這為旭輝贏得了寶貴的喘息空間。

告別“三高”模式

旭輝的崛起，離不開對行業機遇的精準把握和激進的擴張策略。2013年，旭輝以107.7億元拿下21幅地，首次進駐杭州、武漢、沈陽，正式拉開快速擴張的大幕。

此后，旭輝的擴張步伐愈發迅猛。2014-2015年，它持續在一二線城市跑馬圈地，2015年上半年新增的12個土地項目，總規劃建筑面積約250萬平方米，為銷售規模的增長提供了充足的“彈藥”。2017年，旭輝成功跨入千億房企陣營，年銷售金額達1040億元。

然而，激進擴張埋下的隱患，讓旭輝陷入了爆雷的困境。2018年末，旭輝的負債總額已達1916.15億元，同比增長63.09%，資產負債率高達79.49%。隨著融資環境收緊，融資成本不斷增加，財務壓力如泰山壓頂。

行業調控的加強成為壓垮駱駝的最后一根稻草。“高杠桿+高周轉”的模式在調控政策下難以為繼，房地產市場的降溫讓旭輝的銷售回款受阻，資金鏈面臨斷裂的風險。

在內部信中，林中為旭輝的未來發展指明了方向：“過去走的‘高杠桿、高負債、高周轉’的發展道路肯定是不行的。”旭輝將徹底告別傳統房企的三高模式，轉向輕資產、低負債、高質量的發展道路。

三大核心業務板塊構成新旭輝的骨架。

穩定的收租業務成為現金奶牛。旭輝在京滬蓉等一二線城市持有460億元商業資產，2024年租金收入達18億元。林中計劃通過運營提升保持穩定增長，養活現有團隊。

開發業務高度聚焦，收縮深耕少數核心城市。在蘇州，旭輝今年新開的溪前雅居和蠡棠森嶼項目均是與國資合作，主打四代住宅概念，價格在2.8-2.95萬元/平米區間。

房地產資管業務成為轉型重點。林中明確提出學習美式開發商經驗，向鐵獅門、黑石方向發展。旭輝的資管板塊保留了核心團隊，計劃憑借品牌、團隊和資源優勢恢復造血能力。

代建業務意外成為亮點。旭輝建管2025年上半年簽約54個代建項目，新簽規模穩居行業第二。截至6月底，旭輝建管已布局全國超80個城市，累計在管項目超240個，總建筑面積超3600萬平方米。

林中面臨的難題

轉型之路布滿荊棘。林中清醒認識到，“挑戰、困難、壓力依然很大”。旭輝面臨多重壓力測試。

2022年，旭輝控股面臨巨大挑戰，實現營業總收入475.6億元，同比下滑56%；歸母凈利潤虧損130.5億元，而上一年度公司尚處于盈利狀態，盈利76.1億元。

到了2023年，旭輝實現營業收入718.33億元，同比增長51.4%，這主要得益于全力保交付使得銷售物業已確認收入大幅增長61.6%，全年交付面積漲幅約為49%。不過，歸母凈利潤仍為虧損89.83億元。

2024年，旭輝控股集團實現營業收入477.89億元，同比下滑約33.5%。年內虧損金額進一步收窄，虧損約為63.26億元，股東權益應占凈虧損70.76億元，同比減少19.07億元，連續兩年實現虧損額減少。

銷售業績持續承壓。2025年1-7月，旭輝累計合同銷售金額僅約112億元，7月單月銷售額僅10.4億元。這與高峰時期的千億規模形成巨大落差。

庫存壓力尤為沉重。截至2024年底，旭輝土地儲備仍有2900萬平米，其中很大一部分位置偏遠、質量欠佳。這些庫存既無開發價值，政府收儲又困難重重，只能等待市場好轉或政策松動。

長租公寓業務瓴寓國際的盈利難題待解。作為旭輝資管轉型的關鍵一環，瓴寓管理規模達13萬間，位居行業第四。但成立9年來尚未實現整體盈利，盡管部分項目如上海浦江華僑城柚米社區已取得GOP率超90%的亮眼成績。

團隊心態轉變成為二次創業的關鍵。林中呼吁：“我們要由奢到儉，從過去的‘甩手掌柜’變成‘親力親為’，俯得下身，躬得下腰。”他要求管理團隊無限向下深耕，了解每個項目細節，告別粗放管理時代。

保交付仍是生命線。2025年1-7月，旭輝在全國27個城市交付超1.5萬套新房。2022-2024年期間，其累計交付房屋超27萬套，這是維持市場信心的基礎。

林中在內部信中坦承：“前途是光明的，道路是曲折的。”他呼吁團隊不能松懈，“不能因為看到曙光就停下腳步”。

房產|樓市|企業|人物|項目

石頭侃房已入駐全媒體平臺