9月15日起實(shí)施，“房東稅”真要來了！

《住房租賃條例》9月15日就要執(zhí)行了，最近不管是房東還是租客，心里都懸著同一個(gè)問題：以后租房子，是不是非交稅不可？

其實(shí)很多人都走進(jìn)了一個(gè)誤區(qū)——租房不是“要不要交稅”，而是“一直能交，但沒幾個(gè)人交”。

不信你現(xiàn)在打開個(gè)稅APP試試？在“收入納稅明細(xì)”里，能找到“財(cái)產(chǎn)租賃”這一欄。對(duì)，這就是咱們說的房租稅。

可過去十幾年，真正主動(dòng)交這個(gè)稅的人屈指可數(shù)。

為啥？

你回憶下自己租房或者出租房子的經(jīng)歷——是不是房東拿張從網(wǎng)上下載的合同模板，倆人簽完字就算完事？交租金要么給現(xiàn)金，要么轉(zhuǎn)個(gè)私賬。

你不說，我不說，沒人知道這套房子租出去了。房東自然也不會(huì)主動(dòng)去申報(bào)房租稅。

我們總覺得租房沒“稅”這個(gè)概念，根源就在這——征稅的基礎(chǔ)太薄弱，像沒打地基的房子，根本立不起來。

那新規(guī)怎么把這個(gè)“地基”打牢？核心就8個(gè)字：強(qiáng)制備案+稅務(wù)規(guī)范

《住房租賃條例》第八條寫得明明白白：要求房東與租客簽訂實(shí)名合同，并向住建部門備案。

更具殺傷力的是，條例規(guī)定租住同權(quán)，賦予了租客自行備案的權(quán)利，這等于捏住了房東的“七寸”。以前很多房東不愿意備案，怕麻煩、怕交稅。現(xiàn)在條例規(guī)定，房東不備案的話，租客可以自己去備案。一旦租客完成備案，便可憑此證明來抵扣個(gè)人所得稅。最終房東仍需面對(duì)稅務(wù)部門的征收。

條例中租住同權(quán)狠狠地直接背刺了那些已經(jīng)花了重金買了學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)們。

這波背刺實(shí)在太狠了。因?yàn)樽夥康募彝サ暮⒆右部梢赃M(jìn)學(xué)區(qū)，這樣的話家長(zhǎng)為了孩子上幾年學(xué)可以租房，不必花幾百萬、上千萬的買學(xué)區(qū)房。而已經(jīng)買了學(xué)區(qū)房的人房子全砸在手里了。”

那么如果不備案會(huì)怎么樣？

條例第四十一條也說了，租賃公司要是沒備案，可能面臨最低2萬，最高10萬的罰款。

盡管個(gè)人房東目前暫無罰款規(guī)定，但后續(xù)可能采取其他配套措施加以限制。

這意味著，9月15日之后，市場(chǎng)上每租出去一套房子，都會(huì)在房管局留下痕跡——再也不是以前那種“暗箱操作”了。

根據(jù)條例的規(guī)定，月租10萬以下的住宅出租免征增值稅，但仍需繳納房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅。

以月租8,000元的房子為例，房東需繳納房產(chǎn)稅320元，個(gè)人所得稅640元，合計(jì)960元，相當(dāng)于租金直接縮水12%。

更關(guān)鍵的是，《住房租賃條例》第三十條還規(guī)定，這些備案信息不只是存在房產(chǎn)部門，還會(huì)和稅務(wù)、統(tǒng)計(jì)等部門共享。

這么一套操作下來，征稅的基礎(chǔ)就像澆了水泥的地，結(jié)實(shí)得很。

看到這，你可能會(huì)覺得：這分明是在為收房租稅鋪路！

回到最初的問題——以后租房子是不是一定要交稅？

答案是：隨時(shí)能收，但不一定現(xiàn)在就收。

很少人注意到，北京早就試過類似的操作了。

多年前，北京的中介公司就被強(qiáng)制要求給所有租賃房源備案。

去年北京還出了《北京市住房租賃押金托管和租金監(jiān)管暫行辦法》，把租賃企業(yè)的押金和租金都管了起來，每套房子的交易記錄自然也都備案了。

還有個(gè)角度——自從租房支出能抵扣個(gè)稅，不少出租房源也被動(dòng)錄進(jìn)了系統(tǒng)，但房東們照樣沒交房租稅。

所以現(xiàn)在來看，所謂的房租稅更像一把懸在頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍，沒真的落下來。

當(dāng)然，《住房租賃條例》條例可對(duì)市場(chǎng)的影響不小，而且影響可不止“交稅”這一件事。它帶來的改變，會(huì)逐步滲入各方面。

首先，要是房租稅真的落地，這筆錢能算得明明白白。

房屋租賃稅主要是房產(chǎn)稅和個(gè)稅。房產(chǎn)稅法定稅率4%，現(xiàn)在普遍減半按2%收；個(gè)稅法定10%，但大多按0.5%核定征收。

加起來就是2.5%的稅。一套房子月租5000元，一年收入6萬元，算下來要交1500塊。

聽上去好像不多？但你要知道，這是減免后的稅率。

要是個(gè)稅按10%來交，算法就不一樣了：月租4000元及以下，個(gè)稅是（租金-800）×10%；月租超過4000元，就是租金×80%×10%。

還是按5000月租算，一年個(gè)稅就得交4800元，再加上房產(chǎn)稅，差不多要吃掉房東一個(gè)月的租金。這成本一下子就上去了。

其次，很多人以為“房租”就是租房的全部成本，其實(shí)不是。

租房成本永遠(yuǎn)比房租高，這些“額外支出”才是租客的痛點(diǎn)。

比如電費(fèi)。

有的房東代繳電費(fèi)時(shí)，會(huì)比電網(wǎng)的居民電價(jià)高，賺差價(jià)；有的會(huì)把公共區(qū)域的電費(fèi)攤到租客頭上，導(dǎo)致租客電費(fèi)莫名變多；還有的房子裝著五級(jí)能效的空調(diào)，本身耗電就大，再加上高電價(jià)，一個(gè)月電費(fèi)能嚇一跳。

再比如隔斷房。

為了多收租金，有的房東會(huì)把一套房子隔成好幾個(gè)小單間，甚至把地下室、陽臺(tái)、廚房、車庫都單獨(dú)租出去。租客住著壓抑，生活質(zhì)量根本沒保障，只是為了少花點(diǎn)房租罷了。

還有押金。

租房的人幾乎都遇到過押金難退的情況——房子住久了難免有磕碰，現(xiàn)在“提燈定損”的新聞那么多，房東總能找出理由扣押金，這筆錢最后往往要不回來。

這次新規(guī)把這些問題都管起來了。

《住房租賃條例》第二十六條明確，中介或房東通過代收水電費(fèi)加價(jià)的行為，會(huì)被遏制。你要是不放心，完全可以把水電費(fèi)的約定寫進(jìn)租房合同里，白紙黑字更踏實(shí)。

條例第二十五條第四款還規(guī)定，中介和網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)不能代收代付租金、押金，這樣就能避免代收環(huán)節(jié)里的費(fèi)用不透明，或者錢被截留的問題。不過要注意，這條主要針對(duì)中介和二房東，對(duì)個(gè)人房東還沒明確要求。

條例第七條——廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)這些非居住空間，不能單獨(dú)租給人住；而且租賃住房的人數(shù)上限和人均最低租住面積，都要符合當(dāng)?shù)鼗疽蟆?/p>

這意味著，如此一來，隔斷房、串串房，以后基本沒活路了。二房東想靠“隔房斂財(cái)”，怕是要涼了。

這里必須提醒一句：這些條款不是“可能會(huì)執(zhí)行”，而是9月15日之后一定會(huì)執(zhí)行的——和還沒落地的房租稅不一樣，這是板上釘釘?shù)氖隆?duì)那些靠隱性成本賺錢的房東來說，這一套組合拳下來，確實(shí)夠疼。

其實(shí)大家最關(guān)心的問題是：新規(guī)執(zhí)行后，房租會(huì)不會(huì)漲？

答案是大概率會(huì)漲。

不少房東其實(shí)一點(diǎn)都不慌，他們心里有個(gè)算盤：羊毛出在羊身上。

就算要交房租稅，就算不能漲電費(fèi)，漲房租不就行了？現(xiàn)在隔斷房沒了，市場(chǎng)上的房源會(huì)減少，二房東跑路后競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也少了，供應(yīng)少了，價(jià)格自然能漲上去——他們覺得“優(yōu)勢(shì)在我”。

一線城市核心地段，房東本來就強(qiáng)勢(shì)，稅費(fèi)成本很可能轉(zhuǎn)嫁到租客頭上。我有個(gè)朋友在上海租兩室戶，房東已經(jīng)放話9月后每月加500，說是“稅務(wù)補(bǔ)貼”。但反過來，三四線城市房子不好租的地方，房東要是漲價(jià)，租客可能直接退租，最后房東只能自己消化稅費(fèi)。這種分化會(huì)越來越明顯。

但這種想法，忽略了當(dāng)下的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)。你不妨看看身邊的情況：現(xiàn)在的租金，其實(shí)一直在跌。

數(shù)據(jù)顯示，2021年到2025年6月，50城住宅平均租金整體是下行的；從2023年開始，這50城的住宅平均租金環(huán)比都是負(fù)數(shù)，基本上沒斷過下跌的勢(shì)頭。

而且現(xiàn)在二房東跑路的新聞越來越多，原因大多是手里壓了太多房源，租不出去，扛不住成本。

現(xiàn)在的租房市場(chǎng)，本來就是供過于求的買方市場(chǎng)。

所以房租會(huì)不會(huì)漲？我得說兩句實(shí)在話，你得放一起看——好租的地方可能會(huì)漲，不好租的地方，房租稅和各種隱性成本，大概率要房東自己扛。

而關(guān)鍵是，大部分地方都不好租。

哪些地方算“好租”？一線城市，還有各地省會(huì)或者經(jīng)濟(jì)中心城市的核心地段——人流量大，租房需求實(shí)在太旺盛。

就拿深圳來說，人均居住面積全國(guó)倒數(shù)第一。這個(gè)城市需要大量的城中村、保租房，甚至以前的隔斷房，才能滿足租房需求。現(xiàn)在新規(guī)砍掉了不合規(guī)的房源，房東成本又增加，房租確實(shí)有可能漲。

但更多城市不是這樣的——就算租賃房源減少了，市場(chǎng)還是供過于求。面對(duì)房租稅和其他成本，房東沒別的辦法，只能自己承擔(dān)。

那房東還能賺多少？除去房租稅，還有房屋空置的成本，一年能收到9到10個(gè)月的租金，已經(jīng)算不錯(cuò)了。

對(duì)于這類房子，最終可能會(huì)走向“去金融化”——持有它的收益，抵不上要承擔(dān)的成本和操的心。很多房東會(huì)選擇把多余的房子賣掉，賣給真正需要自住的人。

《住房租賃條例》不是一份無關(guān)緊要的文件，它會(huì)實(shí)實(shí)在在改變租房市場(chǎng)的規(guī)則。不管你是房東，要算清自己的成本；還是租客，要保護(hù)自己的權(quán)益，都得好好了解這個(gè)最新政策。