不想輸的凱德，跟超市杠上了

以退為進

撰文 | 黎浩然

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 項目官方

靜悄悄的，凱德中國信托（CLCT）交出了一份“以退為進”的中報答卷。

2025上半年，CLCT實現總收入8.68億元，同比下降6.3%；NPI（凈物業收入）約為5.8億元，同比下降8.1%。

“總營收下降的原因是零售物業投資組合的收益有所減少以及產業園區投資組合的入住率有所下降。不過，物流園的營收仍實現增長。”

手握國內9大“煙火氣”商場，零售板塊一直是CLCT最為韌性的組合。但在宏觀消費疲軟與商業地產供需失衡的雙重夾擊下，凱德不得不選擇“以租金換穩定”的策略——通過犧牲短期租金收益，捍衛資產組合的出租率與現金流安全，為存量調改與REITs轉型爭取時間窗口。

若戰略落地順暢，其將為商業地產圈貢獻又一個短期陣痛中的轉型新樣本。

01

出租率韌性與租金犧牲并存

潮玩品牌租戶業績大漲

2025上半年，旗下9個零售物業實現總收入6.29億元，同比下降4.46%；凈物業收入（NPI）為4.18億元，同比減少5.36%。

“業績下降主要由于凱德MALL·新南店的出租率、租金水平下降，以及北京西直門店、望京店、哈爾濱學府店正對超市區域升級改造，工程對收入造成階段性影響。”

出租率穩在95%以上

平均租金水平降了2.7%

截至2025年中期，CLCT零售物業組合的整體出租率為96.9%，較2024年末下滑1.3個百分點。成都凱德廣場·新南出租率最低為87.4%，其余8個項目出租率均高于95%，仍保持較高水平。

再看租金調整率，期內，CLCT零售物業組合的平均租金水平下降了2.7%，主要源于廣州樂峰廣場的次主力租戶的重新定位；以及北京望京店將高租金水平的汽車租戶調整為多業態組合，并在B1層裝修期間，為餐飲租戶提供租金支持。

客流量、銷售額微升

潮玩品牌租戶業績大漲

2025年上半年，CLCT零售物業組合的客流同比增長1.0%，但增速有所放緩；零售銷售額同比增長0.1%。

假設不考慮汽車銷售額，則租戶銷售額增長0.8%；假設不考慮三家門店（凱德MALL·西直門店、凱德MALL·望京店、凱德MALL·學府店）超市的升級改造帶來的影響，則租戶銷售額增長2.5%。

這印證著，凱德CLCT零售項目調改后消費潛力可期，短期租金犧牲或為未來價值回升埋下伏筆。

具體看，租戶結構的變化與銷售額情況密切聯系。受惠于政府消費券的提振作用，期內CLCT旗下9大商場中，IT品牌租戶的銷售額大增17.8%；黃金強勁需求亦有所體現，珠寶及手表品牌租戶銷售額上升18.0；潮玩熱對銷售的帶動最為亮眼，期內玩具品牌租戶零售額大升46.0%。

業態組合上，2025年上半年，凱德CLCT旗下商場通過增加特色餐飲商戶吸引客流到店，餐飲業態的收入占比從2024年末的38.4%增加到39.2%；超市業態的收入占比則從2024年末的4.1%下降到3.5%。

CLCT近兩年對多個項目的超市進行調整，部分超市縮減規模重新劃鋪，部分超市替換為新型超市，業態類別豐富性進一步增加。

02

轉型謀變術

瞄準年輕人與商業REITs

凱德CLCT這份“韌性”中報中，因地制宜的調改術，貫穿始終。

在一文中，我們曾分析過雨花亭、樂峰廣場、大峽谷三個項目的調改共性與成果。

上述3個項目調改的業態均為超市，對應著2024年國內購物中心運營者普通面對的超市等主力店縮鋪或撤鋪的經營難題。

據CLCT 2024年報，3家調改完成的零售門店，客流及銷售明顯增加。報告期內凈物業收入增長13.7%，遠超其他零售物業；改造平均投入回報率14%，調改效果非常成功。

進入2025年，聚焦凱德CLCT零售項目上半場調改主調，會發現：超市調改仍是重點，一大批特色餐飲、谷子店來襲，爭搶年輕人。

凱德MALL·學府

6月中，凱德MALL·學府新引進比優特超市開業，替換了原來的北京華聯超市。比優特超市租賃面積約6600㎡，開業頭一個月銷售額超以往7倍，總租金增長13.1%，帶動整個商場銷售額提升了33%，客流量提升31%。

比優特超市為東北頗具人氣的超市，凱德廣場首次與比優特超市合作是在2024年。當年1月，比優特超市于凱德在哈爾濱的另一項目——凱德MALL·埃德蒙頓開業，開業當天全場客流同比提升106%，超市銷售額同比提升近1800%。

超市之外，凱德MALL·學府還計劃于今年三季度推出一條ACG主題的商業街以吸引年輕一代消費者，如今已簽約100%。

凱德MALL·學府B1層商業街打造始于2024年，當時對1122㎡的負一層空間做了重新裝修和設計，打造一條直通火車站的特色餐飲與零售商業街——末央街，并結合非遺文化和現代元素為顧客提供新的消費體驗。

去年完成改造后，凱德MALL·學府就已開始謀劃在該層增添更多面向年輕一代的“谷子店”、潮玩店等品類，至今已先后開出三月獸、模玩熊、萬代扭蛋店等多家店鋪。

凱德MALL·望京

2024年下半年，凱德MALL·望京就已啟動對總面積8800㎡陳舊主力超市空間的改造，引入京東7FRESH七鮮超市外，增加名創優品、KKV及聯想等零售品牌，以提升購物體驗。

整體改造將于今年4季度完成，七鮮超市會在10月份對外營業，整個提升改造動作預計可帶來約10%的投資回報率。

凱德首次將七鮮超市引入旗下購物中心是在2024年，彼時該超市于同在北京的凱德MALL·大峽谷開業，租賃面積約4000㎡，也是七鮮超市全國首家增設線下收銀的店面。

凱德MALL·西直門

凱德MALL·西直門超市區域調改穩步進行中，原華聯生活超市位置，已完成擴建，未來將調改為DT-X，同樣預計于10月開業。DT-X是華聯集團新產品線，旨在豐富社區商業生態，提升居民生活便利性。

此次計劃新開的DT-X面積約1萬㎡，定位為“鄰里中心概念店”，將引入高品質超市、咖啡、書店、輕餐飲等業態，服務周邊社區居民。

除超市外，凱德MALL·西直門在今年上半年連續開出多家人氣特色餐飲店，持續強化餐飲業態的引流能力，包括墨西哥餐廳MOJI墨紀、烤匠北京西城首店、壽司郎、肉肉大米等，金吉家烤肉及探魚亦在期內進行形象升級，煥新開業。

凱德MALL·新南

凱德廣場·新南是成都首個提出運動友好的MALL，騎行社區的營造是他們的嘗試之一。該項目與凱德廣場·天府處在同一商圈，希望通過“做大”與“做精”的分工協作來提升整體聲量。

持續探索商業與運動的聯動，項目不僅劃出專門的城市騎行中轉站區域，為車友提供停靠、手機充電、打氣筒、維修工具、醫療包等騎行剛需服務，還合理地調配了項目可利用的資源，號召場內咖啡飲品與自行車等騎行相關品牌更多地參與騎行友好的供應服務。

品牌組合上，引進了知名公路自行車集合店品牌MUCHBIKE西南旗艦首店，以及在今年在L3開出La Flare網球館。除與騎行等運動聯動外，凱德廣場·新南還著力增加特色餐飲品牌，如在上半年引進爺爺不泡茶、川小香，還舉辦了霸王茶姬主題空間展、盲盒面包節等活動。

超強爆改術以達成“租金換穩定”之結果，于凱德CLCT而言，只是當下的防守策略。而其主動進攻策略則落子在公募REITs突破——計劃將長沙雨花亭購物中心注入其國內首支消費基礎設施公募REIT，預計2025年Q3-Q4上市。

此舉之于凱德，意義深遠。一方面，盤活存量。若成功發行，可回收資金優化債務結構（當前負債率42.6%），并為后續資產證券化鋪路。

另一方面，則是模式躍遷。從“重資產持有”轉向“開發-運營-REITs退出”的資本循環，契合凱德深耕中國的輕資產轉型戰略。

據分析，凱德廣場·雨花亭前身是深國投商置斥資興建的嘉信茂廣場。2019年，凱德將凱德廣場·雨花亭注入凱德商用信托（時名CRCT，現名CLCT）。

公開資料顯示，2018年，凱德廣場·雨花亭租金收入7800萬元，租金單價3.43元/平，NPI Margin 59%，往前三年NPI CAGR保持著9.2%的增長率，是一個發展勢頭較強勁的項目。即便在因疫情受限的2020年，凱德廣場·雨花亭仍表現堅挺，是當年CLCT中唯二的業績持續增長的項目。

步入2021年，國內購物中心客流回潮。CLCT旗下11個商場的NPI出現了一定的分化，凱德廣場·雨花亭繼續增長，可見項目本身的綜合實力較強，這背后離不開凱德持續調改的有效性。

往后看，凱德CLCT依舊將處在一個被動防御與主動革新并存的過渡期。“租金換穩定”策略短期有效，而REITs進展與零售改造（如北京望京升級）能否兌現中長期收益，將成為估值修復關鍵。

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