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農村宅基地及地上房屋的買賣一直存在諸多限制，非本村村民購買農村房屋的合同效力問題更是司法實踐中的常見爭議點。北京延慶區一起案例中，原房主以購房者非本村村民為由主張房屋買賣協議無效，法院最終支持了這一請求，但也對騰退時間和相關補償問題作出了合理安排。
一、案情梳理
（一）當事人信息
原告：周磊（原房屋所有權人，北京市延慶區 × 鎮 × 村村民）
被告：吳波（房屋購買方，非 × 村集體經濟組織成員）
（二）事件經過
2004 年 8 月 15 日，周磊與吳波簽訂《買賣房協議》，約定：周磊將其位于北京市延慶區 × 鎮 × 村的四號院內北房四間出售給吳波，房屋定價 6 萬元，吳波在簽訂協議時一次性付清房款；從協議簽訂之日起，房屋歸吳波所有；日后辦理房屋產權的一切手續及費用由吳波負責。協議簽訂后，吳波按約支付了 6 萬元房款，周磊將四號院交付給吳波使用。
此后，吳波在四號院內新建了南房及東西小房，并對原北房四間進行了裝修。
多年后，周磊得知宅基地不能賣給非本村居民，認為其與吳波簽訂的《買賣房協議》無效，故訴至法院，請求：1. 判令解除雙方簽訂的《房屋買賣協議》；2. 判令四號院內所有房屋歸其所有。
吳波辯稱：1. 雙方簽訂的買賣協議是真實意思表示，雙方均具有完全民事行為能力，協議應有效；2. 即使法院認定協議無效，希望給予六個月以上的騰退時間，便于安排后續事宜，同時希望對房屋重置成新價和區位補償價進行處理。
（三）爭議焦點
周磊與吳波簽訂的《買賣房協議》是否有效？
若協議無效，房屋應如何處理，騰退時間及相關補償問題如何解決？
二、案件分析
（一）《買賣房協議》的效力認定
根據《中華人民共和國民法典》第一百五十三條規定，違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。
農村宅基地屬于農民集體所有，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系緊密相連，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。
本案中，吳波并非四號院所在村莊的集體經濟組織成員，周磊將宅基地上的房屋出售給吳波，實質上涉及宅基地使用權的轉讓，違反了法律的強制性規定。
因此，周磊與吳波簽訂的《買賣房協議》應認定為無效。
（二）協議無效后的處理
根據《中華人民共和國民法典》第一百五十七條規定，民事法律行為無效后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
協議無效后，吳波應將四號院內的所有房屋歸還給周磊，周磊應依照院內所有房屋的現價值向吳波退還購房款項及補償吳波的合理損失。
關于房屋現價值，因雙方未能達成一致，法院兩次委托評估機構進行評估，但均未成功確定（第一次因評估宅基地的區位補償價缺少依據被退回，第二次因吳波長期未繳納評估費用被終止）。吳波表示就房屋重置成新價及區位補償價另行解決，故法院不在本案中一并處理。
關于騰退時間，雙方均同意為六個月，法院予以照準，以保障吳波有充足時間安排后續事宜。
三、裁判結果
法院判決：
原告周磊與被告吳波于 2004 年 8 月 15 日簽訂的《買賣房協議》無效；
被告吳波于本判決生效后六個月內將位于北京市延慶區 × 鎮 × 村四號院內的所有房屋歸還原告周磊；
駁回原告周磊的其他訴訟請求。
四、案件啟示
（一）農村房屋買賣需嚴守身份限制
農村房屋買賣的買受人必須是房屋所在村的集體經濟組織成員，非本村村民購買農村房屋的，買賣合同通常會被認定為無效。
購房者在購買農村房屋前，務必核實自身是否具備購買資格，避免因身份問題導致合同無效，遭受不必要的損失。
（二）協議無效后仍需妥善處理后續事宜
合同被認定無效后，雙方應按照法律規定返還財產、賠償損失。出賣方應退還購房款，買受方應返還房屋。
對于買受人在房屋使用過程中新增的房屋、裝修及附屬設施等，出賣方應給予合理補償，具體補償金額可通過評估確定。
（三）簽訂協議時要明確相關風險及責任
農村房屋買賣存在特殊性，雙方在簽訂協議時應充分了解相關法律規定和政策，明確可能存在的風險及責任承擔方式。
建議在協議中約定如合同被認定無效后的處理方式，包括騰退時間、補償標準等，以減少后續糾紛。
（四）評估程序要積極配合
在涉及房屋價值評估時，當事人應積極配合評估機構的工作，及時繳納評估費用，提供必要的資料和信息，確保評估工作順利進行，以便法院準確認定房屋價值，公平合理地解決糾紛。
本案中，法院依法認定非本村村民購買農村房屋的協議無效，同時兼顧了雙方的實際情況，給予了合理的騰退時間，并為后續的補償問題預留了處理空間。這提醒人們，在進行農村房屋交易時，要嚴格遵守法律規定，充分認識到交易風險，避免因一時疏忽造成不必要的法律糾紛和經濟損失。
（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）
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