重磅！最多280方！廣州已確權宅基地可置換安置房

近日，廣州市人民政府辦公廳發布關于《廣州市人民政府辦公廳關于加強農村住宅建設管理的實施意見》（以下簡稱《實施意見》）。

《實施意見》有效期3年，共二十八項，明確了“一戶一宅”認定標準和負面清單，明晰了農村宅基地建房標準。

明確“一戶一宅”標準

• “一戶”的認定。符合以下4種情形之一的可認定為“一戶”：

1、 夫妻與未達到法定婚齡子女同住的為一戶。

2、有兄弟姐妹的，其中一人應與其父母為一戶，其余兄弟姐妹達到法定婚齡或結婚后可申請分戶。

3、是獨生子女的，結婚后可以繼續與父母為一戶，也可單獨立戶。

4、離異后無房一方再婚且配偶無房的可為一戶。

• “一宅”的認定。由村（居）民自行向村委會（村集體經濟組織）申報，經村委會（村集體經濟組織）組織公示后無異議的，由村委會（村集體經濟組織）出具意見，并報鎮人民政府或街道辦事處（以下簡稱鎮街）審核確認。各區人民政府要按照“以成員認定、以戶取得”的原則，進一步完善以戶為單位取得宅基地分配資格的具體條件和認定規則，不以戶籍分戶登記作為宅基地分配的前置條件。

• 其他情形。符合分戶建房條件，但未分開居住的，其實際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計面積標準，且實際使用的建筑面積沒有超過分戶后建房合計建筑面積標準的住宅，在符合村莊整體風貌或整治后與周邊整體環境相協調的情況下，視為多戶合并建房，每戶可認定為“一戶一宅”。

明確存量宅基地房屋確權登記原則

1、1986年12月31日前已建成的農村住宅，至今未擴建或翻建，經村委會（村集體經濟組織）同意并公示無異議的，由村委會（村集體經濟組織）報鎮街審核同意后，予以確權登記。

2、有合法的宅基地使用權來源材料，1987年1月1日至1998年12月31日已建成的農村住宅，經村委會（村集體經濟組織）同意并公示無異議的，經鎮街確認符合建房面積標準的，按實測房屋面積予以確權登記；

有合法的宅基地使用權來源材料，1999年1月1日至2015年7月14日已建成的農村住宅，經村委會（村集體經濟組織）同意并公示無異議的，經鎮街確認符合“一戶一宅”和建房面積標準的，按實測房屋面積予以確權登記。

3、無合法的宅基地使用權來源材料，2015年7月15日前已建成的，未經批準占用土地建設的農村住宅，區規劃和自然資源部門應當核查土地和規劃情況，根據不同時期管理政策確定房屋是否符合確權登記條件。對于符合分配宅基地建房資格的農戶，經村委會（村集體經濟組織）同意并公示無異議，經鎮街確認符合“一戶一宅”和建房面積標準的，可申請辦理確權登記。涉及新增建設用地的，需補辦用地手續后申請辦理確權登記。

4、符合確權登記的農村住宅，建房面積超過“一戶一宅”建房標準的，按照標準規定的面積予以確權登記，超過部分在登記簿和《不動產權證》附記欄中注明不作為權屬面積登記。

5、存量宅基地房屋的建房面積標準由各區人民政府依據轄區歷史施行政策確定。2015年7月15日后建成的農村住宅，按現行相關法律法規處理。

6、非本村集體經濟組織成員存量宅基地房屋按以下原則確權登記：

（1）非本村集體經濟組織成員因扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統一規劃和批準使用宅基地的，在退出原宅基地并注銷登記后，依法對新建房屋及占用的宅基地予以確權登記。

（2）非本村集體經濟組織成員的農村或城鎮居民，因繼承房屋占用農村宅基地的，可按規定登記發證，在《不動產權證》附記欄應注記“該權利人為本村集體經濟組織成員住宅的合法繼承人”。

（3）居民（含華僑）原在農村合法取得的宅基地及房屋，房屋產權沒有變化的，經該村委會（村集體經濟組織）出具證明并公示無異議的，可依法辦理確權登記，在《不動產權證》附記欄應注記“該權利人為非本村集體經濟組織成員”。

（4）農民進城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權應予以確權登記。

農村宅基地建房標準

新批準農村宅基地每戶建筑基底面積控制在80平方米以內，建筑面積控制在280平方米以內，建筑層數不超過3層，根據功能需要可以增設梯間和功能用房，3層部分建筑高度≤11米，設梯間和功能用房的建筑高度≤14米。新建住房必須按照已經批準的規劃圖紙建設，不得擅自改變規劃。

對于村（居）民已有證的原有宅基地房屋的拆建、改建，可按照總建筑面積≤280平方米，限高≤14米的控制要求，按原用地面積進行建設。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，各區可根據轄區實際制定建筑層數、建筑高度控制標準。

已確權發證的宅基地可置換成拆遷安置房

為鼓勵村（居）民集中“上樓”居住，加快城鎮化進程，經區人民政府審核批準，可以按照其宅基地上已經確權發證的符合規定的住房面積1∶1的比例，在相鄰區域置換成拆遷安置房；

宅基地住房確權面積小于280平方米的，超出確權面積部分按安置房建設成本價交納費用后進行置換，置換總面積最多不超過280平方米，各區人民政府可以在省、市規定的宅基地建房面積標準以內確定置換標準；

宅基地住房確權面積超出280平方米的部分，可予以相應的貨幣補償，貨幣補償標準由各區制定。

此外，《實施意見》按照分類施策原則，對于已納入城市更新三年行動計劃，暫未納入城市更新三年行動計劃且位于城鎮開發邊界內，暫未納入城市更新三年行動計劃且位于城鎮開發邊界外的村莊或村改居區域，分成3類分別明確建設管理要求及程序，并對盤活存量土地提出明確要求。

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來源：廣州市人民政府辦公廳、羊城縱覽

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