7月上海二手住宅：淡季特征凸顯 量?jī)r(jià)下調(diào)是慣例

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2025年7月上海二手住宅成交1.69萬(wàn)套，環(huán)比減少8.67%，同比減少7.01%。

圖：上海二手住宅成交套數(shù)走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原整理

成交縮量 季節(jié)性波動(dòng)符合慣例

7月是傳統(tǒng)淡季，成交繼續(xù)呈現(xiàn)縮量走勢(shì)。從網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，雙休日的網(wǎng)簽量偶爾有破千套的時(shí)候，畢竟高溫和多雨影響看房和成交。而且從帶看，掛牌增量來(lái)看，也呈現(xiàn)出下降走勢(shì)，淡季壓力比較明顯。

空間分布上，大浦東成交3607套，雖然繼續(xù)排名全市第一，但交易量出現(xiàn)明顯下滑。寶山成交1779套，排名全市第二，環(huán)比減少13.55%。閔行繼續(xù)排名第三，成交僅僅比寶山少17套。這3個(gè)區(qū)成交活躍，也是當(dāng)期新房市場(chǎng)交易量較大的區(qū)域，可見(jiàn)區(qū)域內(nèi)吸引諸多不同預(yù)算的消費(fèi)者。

房?jī)r(jià)持續(xù)下探 市場(chǎng)對(duì)政策期待增強(qiáng)

上海中原地產(chǎn)二手住宅價(jià)格指數(shù)顯示，7月二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌1.82%。二手房價(jià)格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)下跌3個(gè)月。從成交量走勢(shì)來(lái)看，3月出現(xiàn)高點(diǎn)后連續(xù)下行。這和原有節(jié)奏類似，出現(xiàn)季節(jié)性高點(diǎn)后震蕩縮量是常態(tài)。不過(guò)基于當(dāng)前掛牌總量偏高，盡管成交量不算小，但給市場(chǎng)太多選擇余地，價(jià)格勢(shì)必會(huì)有進(jìn)一步承壓。尤其是“老破小”止跌的信號(hào)不顯著。相對(duì)而言，市中心的次新議價(jià)空間趨于穩(wěn)定，只是淡季因素影響，短期暫時(shí)略有擴(kuò)大。

從市場(chǎng)交易熱點(diǎn)來(lái)看，二手住宅依舊以低總價(jià)產(chǎn)品為絕對(duì)主力。從交易量比較高的小區(qū)來(lái)看，依舊是郊區(qū)的動(dòng)遷配套或是一些房齡比較長(zhǎng)的商品住宅為主。新城依舊是聚焦重點(diǎn)，比如奉賢新城，南匯新城等等，所以郊區(qū)的改善型需求依舊有挖掘空間。

市 場(chǎng) 分 析

7月成交雖然繼續(xù)下行，但從絕對(duì)量來(lái)看并沒(méi)有跌破1.5萬(wàn)套，說(shuō)明市場(chǎng)的韌性還是相當(dāng)足的。當(dāng)然，基于成交量始終未能長(zhǎng)期站在2萬(wàn)套/月以上，并且現(xiàn)在掛牌總量還是在高位運(yùn)行，以價(jià)換量或是常態(tài)，因此價(jià)格方面還是處于尋底、筑底的過(guò)程中。淡季過(guò)后，隨著成交量再度釋放出來(lái)，房?jī)r(jià)跌幅有望再度出現(xiàn)收窄的走勢(shì)。