國貿在上海的“蹺蹺板”魔咒

8月3日，上海又公示過會了4個樓盤，松江紅盤國貿海上原墅也在其中。

一個外環外的樓盤，7月曾創下232.6%超高認籌率，認籌情況吊打了內環一眾項目。

兩次開盤均告罄的宣傳猶在耳邊，海上原墅又火速上新。

這一次，海上原墅再次推出146套房源，備案均價69772元/平方米。

但不知道，在市場持續深度調整的情況下，國貿地產還能否續寫熱銷神話？

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熱銷光環之下，國貿地產這幾年在上海的發展步調就像一個難以平衡的“蹺蹺板”。

梳理國貿地產近年戰績，炸天團發現一個詭異的規律：

銷售大年，必是拿地小年；拿地兇猛時，房子反而賣不動了。

2023年，國貿地產在上海權益銷售額沖至56.92億元（排名第33），風光背后是其當年在上海土地市場“顆粒無收”；

轉眼到2024年，國貿地產豪擲60.54億元（權益拿地金額排名第8）重倉上海，當年在上海的權益銷售額卻縮水至35.19億元（排名第42）；

2025年至今，國貿地產上海權益銷售額已有57.75億元，銷售勢頭強勁，但同期其權益拿地金額僅約7億元。

這不禁讓人懷疑：國貿地產在上海的投資團隊和銷售團隊，是不是還沒相互認識？

“你攻城略地時，沒工夫賣房；你賣的歡快時，又沒貨可上。”

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這種失衡，深植于國貿地產的“松江基因”

——成也松江，困也松江。

說國貿地產是最懂松江的開發商一點不為過。

2014年，初次踏足上海市場的國貿地產，便以27億元接連拿下松江佘山北三幅住宅地塊，打造了國貿天悅這一超級大盤。

此后，國貿地產持續深耕松江，在上海布局的11年間，國貿地產開發的13個項目有10個都位于松江。

靠這套打法，主攻遠郊的國貿地產確實吃到市場周期的紅利。但，這也成了它的天花板。

隨著市場轉冷，郊區盤也率先遭受沖擊。

國貿鷺原入市兩年多，1202套房源至今仍有579套滯銷；

今年5月，其“姊妹盤”海嶼佘山開盤推出305套房源，三個月僅賣掉80套，去化率慘淡至26%。

即使是7月創造了市場熱銷紀錄的海上原墅，事實上也被媒體披露涉嫌數據造假。

網上房地產數據顯示，海上原墅今年兩次開盤推出208套房源，目前仍有34套可售，整體去化率約83%，并未售罄。

松江，這個曾幫它上桌的地方，正在變成它爬不出的池塘。

03

更關鍵的是，偏安松江暴露了國貿地產的“囊中羞澀”——它始終難以真正打入上海核心城區。

多年遠郊開發讓國貿地產被貼上“剛需專業戶”標簽，其團隊整體對于中高端產品的打造經驗有限，這也是制約其后續在上海發展的關鍵點。

2024年3月，國貿地產與中鐵建聯合拿下了浦東北蔡地塊，這是國貿地產上海布局中最靠近市中心的項目。

但不知道是不是因為國貿地產在上海沒操盤過千萬級改善項目的經驗，這個項目產品系最終使用的是中鐵建“西派系”，國貿地產淪為了配角。

另一方面，資金與利潤空間也制約了國貿地產角逐黃金地塊。

在真正的市中心稀缺地塊的競爭上，國貿地產很難敵過招商、保利、華潤等頭部央企。

根據廈門國貿地產集團有限公司發布2024年公司債券年度報告顯示，2024年，國貿地產實現營業總收入404.58億元，凈利潤為14.24億元。

但是，國貿地產歸母凈利潤僅有0.39億元，同比下滑90.7%，跌至近幾年來的最低水平。

國貿地產大概率也想轉舵，但大船調頭并不容易。

而且國貿地產沒有前瞻性看到上海整體樓市的分界點，松江并非上海的核心區域，如果不在核心區域布局，國貿地產想要在上海實現增長，可能性很低。

此外，隨著早期一些項目交付，國貿地產也暴露出產品品質問題。

比如其在松江開發的第一個項目國貿天悅曾被曝出安全隱患——交付僅一個月，整塊外墻裝飾材料從高空墜落于小區兒童樂園旁灌木叢；滲水、漏水引發業主維權。

公開報道還曾提到，國貿鷺原項目被投訴違規銷售、誘導老年人簽訂霸王合同，等等。

結語

2023年，對于國貿地產在上海的發展而言，是關鍵分水嶺。

因為這一年，國貿地產更換了管理層，而轉機或許就在這場更迭中悄然醞釀。

炸天團能夠明顯感受到，2023年以后，國貿地產在上海的投資節奏變了。

在此之前，國貿地產是“3年拿4塊地”。而2023年，林希出任國貿地產集團董事長，老將周中慶執掌上海公司后，新班子一改往日節奏：

2023年，國貿地產在上海參拍23宗地，雖然最終顆粒無收，但投資節奏明顯加快；

2024年上半年，國貿地產參拍5宗地，最終拿下3宗，包括聯合中鐵建落子北蔡，吹響進軍上海市區號角；

2025年，國貿地產繼續聯手金地、象嶼等房企在松江、奉賢補倉。

不過，只在投資端下功夫還不夠。俗話說，打鐵還需自身硬。當下的上海樓市沒有奇跡，只有實力與策略的精準卡位。

國貿地產想要在寸土寸金的上海灘進階，除了要打破“松江依賴癥”，更需以更高品質、更好服務征服市場。

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