高質量開展城市更新，廣州有方法

代表克而瑞業(yè)務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

昨日，政治局會議召開。

在與房地產有關的內容中強調“落實好中央城市工作會議精神，高質量開展城市更新。”

這是本月以來中央會議第二次明確提出“高質量開展城市更新”。

多次提及城市更新，一定程度上反映出了城市更新已經成為城市發(fā)展的重點，拔高了城市更新地位的同時，還有望為住房需求釋放提供了更廣闊的空間。

據住建部發(fā)布的數據顯示，僅2024年，我國實施城市更新項目就達6萬余個，完成投資約2.9萬億元。

聚焦廣州，作為城市更新的重要組成，本月以來舊改進度頻頻刷新。

例如就在這兩天，廣州重點做地舊改項目相繼傳來捷報。

01

火車站片區(qū)跑起來了

全市首個“做地”地塊出讓

今日（7月31日），廣州規(guī)劃自然資源局掛牌了一宗位于越秀區(qū)涉宅用地，起拍總價13.56億元，計容建筑面積4.05萬㎡，起拍樓面價3.34萬元/㎡。

地塊地理位置優(yōu)勢明顯，距離地鐵五號線廣州火車站約500米，周邊有多個商貿中心。

前身為廣州市客運站，是在今年三月越秀區(qū)政府審議通過的《廣州火車站片區(qū)（站城產居一體化地區(qū)）市客運站地塊項目做地實施方案》轉化而來的，成為全市首個審議通過的做地實施方案的地塊，標志著廣州火車站片區(qū)站城產居一體化地區(qū)做地工作邁入實施階段。未來，地塊項目將規(guī)劃成集商業(yè)、辦公、居住于一體的綜合體。

作為廣州四大做地舊改項目之一的廣州火車站片區(qū)舊改，根據廣州火車站及周邊地區(qū)控制性詳細規(guī)劃征詢意見公示，規(guī)劃范圍位于越秀區(qū)、白云區(qū)、荔灣區(qū)相交處，包含廣州站“站、城、產、居”一體化地區(qū)、瑤臺村城市更新單元、三元里村城市更新單元3個部分。規(guī)劃用地范圍566公頃。

克而瑞監(jiān)測到，除火車站片區(qū)改造進度有新進展外，另外兩個部分在二季度的改造進度也在穩(wěn)步進行。

其中三元里改造單元首開區(qū)安置房地塊開拆，將規(guī)劃2個安置小區(qū)。

與此同時，克而瑞監(jiān)測到，6月中旬，廣州公共資源交易中心掛出《三元里村城中村改造項目啟動區(qū)安置地塊招標計劃》。從招標計劃可見，啟動區(qū)安置地塊，包括AB2912067（地塊1）和AB2912076地塊（地塊2）；其中，地塊1規(guī)劃用地面積為14517平方米，總建筑面積為79002.32平方米，建設安置房5棟共418套，配建商業(yè)用房、物業(yè)管理用房等；地塊2規(guī)劃用地面積為7332平方米，總建筑面積為37345.89平方米，建設安置房2棟共176套，配建社區(qū)居委會、黨群服務站等。

各類住宅產權補償方案陸續(xù)出爐，村居最高7950元/平，國有房屋最高補償37800元/㎡。

進展相對較快的瑤臺村單元，根據改造方案，該項目采取拆除新建方式，片區(qū)將按照“依法征收，凈地出讓”模式實施改造；首開區(qū)沙涌南片區(qū)啟動基坑支護在二季度正式開建，有望2026年底建成。

今年7月廣州市越秀區(qū)礦泉街道瑤臺城中村改造項目實施方案公告，采用拆除新建的改造模式。

02

山村舊改控規(guī)發(fā)布

擬新增10宗涉宅用地

另外一個做地片區(qū)——荔灣區(qū)花地河西片區(qū)，也在近日迎來好消息。

其中的城中村改造范圍山村舊改，在本月初廣州自規(guī)局發(fā)布了該片區(qū)控制性詳細規(guī)劃。

根據公告顯示，規(guī)劃范圍總面積106.99公頃，規(guī)劃計容建筑面積175.14萬㎡，改造范圍共計63.12公頃，總投資約180億元。

還可以看到，片區(qū)將擬新增10宗涉宅用地，用地面積15.81公頃，還涉及兩宗教育用地，將分別建設1所九年制學校+1所小學。

商業(yè)用地部分，根據規(guī)劃，未來將打造成為產城融合濱水活力區(qū)，錨定建設中國熟茶研鑒交易新標桿、灣區(qū)茶業(yè)交流博覽新門戶、嶺南茶旅文化消費新聚核。

回顧山村舊改進度，據克而瑞監(jiān)測到，2024年3月末，荔灣區(qū)人民政府、廣州市建筑集團有限公司，舉辦了花地河西片區(qū)做地項目合作協(xié)議簽約暨項目啟動儀式，現(xiàn)場荔灣區(qū)土發(fā)中心與項目做地主體簽訂合作框架協(xié)議，共同推動片區(qū)統(tǒng)籌做地工作。

同年八月，廣州市花地河城建有限公司發(fā)布了兩則有關荔灣區(qū)花地河西片區(qū)山村改造項目的招標公告。

截至目前，花地河西片區(qū)項目首期征拆范圍已開展征收補償摸查工作，安置方式包括就地安置、異地安置、房票安置等，滿足居民多樣化的住房選擇需求。

今年二月，網上傳出兩份關于廣州荔灣山村舊改的征收補償方案。一份針對集體土地上的宅基地房屋，最高補償3萬元/㎡；另一份，是針對國有土地上的住宅房屋，最高補5.6萬元/㎡。

擴大范圍看荔灣區(qū)上半年的舊改進度，據克而瑞不完全統(tǒng)計，上半年，全市納入2035廣州城市更新規(guī)劃混改/全改項目共278個，其中112個確認主體，52個未確認主體，114個目前計劃或已確認為收儲/做地，其中荔灣區(qū)有9個項目確認主體，8個為收儲/做地項目。

另一方面，據克而瑞不完全統(tǒng)計，本季度東漖村、茶滘村、鶴洞村入選《廣州市舊村莊改造項目拆遷補償安置爭議處理試點項目清單》。

整體來看，新時期下的廣州特色舊改模式“做地”，為其他無法推進的舊改，提供了一定參考意義。

一方面，做地模式通過政府主導、國企操盤的方式，可以有效解決舊村改造中遇到的難題，避免改造進度受到影響。

另一方面，做地模式下，政府對土地的規(guī)劃和控制能力增強，能夠更好地按照城市規(guī)劃進行土地開發(fā)和建設，確保城市空間的合理布局和功能的完善，廣州火車站片區(qū)用地規(guī)劃就是最好的例子。

對于越秀、荔灣這樣發(fā)展成熟的老城區(qū)而言，做地模式承載著老城區(qū)復興的希望。

注：以上部分數據出自《克而瑞廣佛區(qū)域二季度廣州舊村改造季度監(jiān)測報告》獲取詳情請?zhí)砑涌头⑿抛稍?/p>

經過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數據延伸到泛地產數據，通過與上下游產業(yè)運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產大數據生態(tài)圈。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務覆蓋住宅開發(fā)、不動產運營、物業(yè)社區(qū)等房地產領域。創(chuàng)新研發(fā)產品中國房地產決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達、金融數據系統(tǒng)、資產管理系統(tǒng)、商辦數據系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據。