二手市場正因為一件事加快貶值

左右手互搏的事情，到一定階段就會出現勝負手

為什么二手房會貶值

這個話題本來就挺有爭議性的

最近各位可能感受到二手房的供應量，市場的需求承載度以及各種環境因素的變化

這些都是客觀事實

但是今天不是來和大家聊市場數據的

還有一件事情在這兩年的的出現，也嚴重的干預了二手市場的單體房產的保值能力

說出來你可能會詫異

那就是

一手房的產品迭代速度越來越快了

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不得不承認，現在房地產行業的單品研發速度實在太快了

這件事之前我不曾重視

但是當我下沉做起了企業咨詢的時候豁然看到這個慘烈的事實

幾乎所有開發商都放棄了標準化的策略

產品線的概念也越來越少的被提起

背后其實有兩個很重要的模式在滾動推進：單品非標+以項目為周期進行迭代

這是目前幾乎所有房企內部的研發周期

每個項目都在上一個項目的前提下再做加法，從而讓企業在整個產品能力得到快速的提升

所以這也就導致項目越來越少，但是產品變化的速度越來越快

而在這個周期里又細分出一條金線：

能力一般的房企陷入內卷困境，戰略正確的企業開始迅速品牌崛起

前陣子一個老地產人突然和我說了一句話我恍惚了很久：有的時候我甚至覺得房地產有點像快消品了

有這種感慨就是因為產品的變化速度讓他瞬間感覺很不適應

而產品力迭代的第一個直觀影響不是其他，正是加速二手房市場的快速下滑

正如如今的手機行業、汽車行業

新款出來的第一件事一定是老款的降價，這是最慘烈的，但也是最真實的

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很多人談論如今市場選擇一手的原因在于：一手的新、一手的稅費優勢以及一手整體的展示面

這些固然沒錯

但是這背后還有一個巨大的心智轉移：當下的客戶看到一個個具象的展示空間，可以真實的感受到：

這個社區是為我做的

客戶思維是如今整個房地產開發重要的研發角度

你沒辦法想象現在的開發商為了踐行這四個字到底花了多大的心血

我們在和保利集團研發部做內容共創

別人是直接可以把下游的供應鏈比如家電電器等那些國際品牌的研發部拉到一個會議室里一起討論的

這種事在過往是從來不曾發生過

背后就是借助那些品牌在C端市場長期和客戶接觸沉淀下的產品敏感點可以更好的落位在自己的社區內

今年整個行業都在流行供應鏈穿透模式

就是大家都開始試圖摒棄所謂頑疾：比如企業入庫，競標比拼價格，或者為了營銷貼牌做些工程款

這些都是上個周期下的合作模式

而現在

所有的注意力早就不是如何讓房子賣得更好，大家的精力都放在怎么樣讓大家住著舒服用著耐久

因為所有人都知道如今想要賣得好，首先得讓用戶覺得用的好

這個認識鏈條已經建成

更重要的是，購房者的心智已經建成

覺得購房者是小白觀念的是行業最大的遺毒

當下購房者不論購買力不論年齡階層，在對于房產認知上已經做到完全的清晰且冷靜

任何試圖油膩或者掩蓋的產品策略都會被拒絕

03

所以，整個產品研發方向也發生了翻天覆地的變化

第一叫去風格化

現在已經極少看到單純用一種風格來作為核心賣點來推廣了

早些年我們看到的新古典、南加州、法式……這些純風格類產品在行業內越來越少被看到

哪怕當下我們看到的不少中式產品背后的核心，也不是中式建筑風格，更多的是在強調中式生活理念

這是一個很大的變化

這意味著單純的靠表皮來討好客戶的模式已經不存在了

第二個叫去模塊化

以前賣方市場經常會說這個項目戶型好、裝標高、景觀尺度好，這種標準的模塊化的分析

現在這個模塊的邊界變得越來越模糊，對于客戶來說反而更加強調一種感覺

比如用戶很敏感的社區氛圍

本質上是整個社區綠化加上公共配套再結合整個立面美感綜合在一起的感覺

比如很多人覺得私域室內是他的核心購買點，也不是單純的看戶型

而是結合空間加上裝修之后交付的豎向整體居住感覺

這些體感的變化意味著在研發階段需要三個部門打通

大家都在一張圖紙上作業，這樣才能給到這種所謂的用戶體驗的變化

另外在研發上也越來越多的關注小概率需求

之前所有的產品研發幾乎都圍繞著男性視角，如今開始了家庭視角、老人視角，以及更為重要的女性視角

之前所有的產品研發幾乎圍繞著實用功能，現在開始追求一些精神空間的設置，給人發呆給人放空給人放松也是一個社區需要提供的情緒場

這就意味著

研發必須要更加敏感

也因為如此，也逼著企業在做產品的時候從過去的上帝視角變成了現在的人視角

這種變化，當客戶沉浸在空間里的時候自然而然就能感受到

這是客戶在過去的購房經歷里不曾擁有的

十年前的產品其實談不上粗糙，但更多的還是自我意識和快周轉結合之下的產物

放在現在來看空間就略顯冰冷了

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但是這里存在一個邏輯悖論

就是現在所有的一手房終究會變成二手房

那是不是意味著越等下去可能會越好

這當然不能這么說，畢竟購房是結合當下的實際需求以及真實的場景在發生

那對于現在買房，特別是現在去買二手房，最需要關注什么

再剔除地段和總價維度，怎么樣的二手房未來是最為保值的

很多人談論這個話題都會說一些很大而全的結論

類似社區有服務的，或者整體品質比較好的

這些固然沒錯，但是今天我想提一個角度：隱蔽工程

有沒有想過，為什么在二手車市場，新能源車可以折舊這么快

一個最重要的邏輯就是新能源車哪怕其他功能性再好，但是電池正在以一個穩定的速率老化

而電池則是新能源車的命脈

一輛燃油車放十年開起來沒什么異樣，但是很難想象一輛新能源車放十年會怎么樣

對于二手房市場也是如此

整體的隱蔽工程，或者結構性環節上的差異處理，本質上就決定了這套房子的老化程度

為什么現在大家對于噪音如此難以忍受，不就是因為隔板用的輕質隔板嗎

為什么房子老了下水管道會有異味，不就是管道材質處理上省錢了

為什么老房子的立面坑坑洼洼，就是當初工藝不好在風吹日曬之后老化了

室內倒是說可以通過再裝修改變，但是公共區域以及結構性的地方是沒辦法改變的

而這些則影響了未來這個項目的二手房的價值

我經常推薦朋友們去買房的時候去消防樓梯看一下，去垃圾回收站看一下，去室內看看下水管道……

這背后就是去看這些隱蔽工程的處理方式，這決定了這個小區的未來五年十年

也是真心建議現在的開發商

在研發端加大隱蔽工程的投入，營銷端都可以宣傳這個概念

這點用戶真的懂而且真的需要，而且這點未來真的能夠幫助購房者保值增值

05

幸福是怎么來的

其實幸福是比較出來的

看看別人再看看自己，很多情緒就自然而然的發生了

很多人在分析每個城市一二手供求結構的變化，不如認真轉換為客戶視角代入下此時此刻他們所看到的產品

優先選一手，本質上還是基于對于未來美好生活的向往

這個市場的復雜早就不是簡單的經濟數據可以回答了

但是如果我們把所有的一切放在消費品模式來審視，你就會發現其實很多道理都能說得通了

市場對于二手市場的關注度下滑是不可逆的

因為行業的轉型本身就是大勢所趨

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你以為文章寫到這里就結尾了？

確實，按照慣例來說確實如此，但是還有一件事情不吐不快

當下的一手房市場正在得到更多的政策庇護

之所以土地市場這么熱，全國土地拿地踴躍，上海土地溢價率一直提升

除了前面說了一大堆之外

現在一手房的產品規劃，可以得到更多的支持

當大量的城市可以因為四代宅附贈更多面積，當上海可以做更大的陽臺更高的得房率

在這點面前

房價貴一點，客戶可以接受

土地貴一點，開發商也可以接受

唯獨剩下二手市場，在等待某一刻命運的轉折

以上為正文，來自真叫盧俊

這是真叫盧俊公眾號的第6183篇原創文章