房地產(chǎn)即將止跌企穩(wěn)

前段時間有個關(guān)于房子的大新聞，可能被大家忽視了：河南信陽宣布全面推行“現(xiàn)房銷售”。

看似只是銷售方式的改變，但它引發(fā)的連鎖反應，絕對關(guān)系著房價走勢、開發(fā)商存活、二手房流通……一環(huán)扣一環(huán)！

我是2019年就提示大家后續(xù)買房面臨無法賺錢，2020年提示大家不要買學區(qū)房，2021年精準提示房價拐點的珍大戶。今天這期內(nèi)容，來講講房地產(chǎn)的未來會是什么樣。

01

早在1994年，建設(shè)部發(fā)布《城市商品房預售管理辦法》，標志著我國正式開始實施商品房預售制度。從此一年開始，源于香港“樓花”模式在大陸全面推行。

2005年，央行發(fā)布的《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》中指出，“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度”，并提出“改期房銷售為現(xiàn)房銷售”。然而，毫無波瀾。

2014年，上海黃浦區(qū)五里橋一宗地塊的出讓預合同中首次提出“該地塊內(nèi)建成房屋不得預售，須以全裝修現(xiàn)房銷售”。

2016年，深圳龍華一宗地塊要求必須在竣工且取得產(chǎn)證后才能以現(xiàn)售形式對外銷售。

自2016—2019年，那一輪房價劇烈上漲時期，包括南京、蘇州、杭州、中山和成都等幾個城市，在一些地塊的拍地端設(shè)置現(xiàn)房銷售的條件，以平抑土地市場過熱情緒。但這一階段的試點只能算是零星層面，并未廣泛推廣。

為什么會這樣呢？當年學習香港，是錯誤制度的開始嗎？一切都有外界條件為原因。

90年代，城鎮(zhèn)人均住房面積不足10平米，一家好幾代人擠在一個小房子里。那時大家只求有房住就行，那要解決大家的住房問題，就得蓋房子啊。但當時的企業(yè)也很窮，銀行信貸體系也不完善，根本蓋不起那么多房子。

所以讓每一個普通的買房人來湊錢，而買房人的錢，有可能又是從周邊無數(shù)親友借來的。房企拿到錢后蓋房，預售制度背后，竟然其實是集資。那是特有年代的特有解決方案，旨在緩解房企資金壓力，從而讓更多企業(yè)入局生產(chǎn)房子，從而增加住房供給。

你看那些2016年之后零星搞現(xiàn)房售賣的地方，哪個不是富裕之地呢？

02

2020年，海南全面推行現(xiàn)房銷售制度，成為首個開啟預售制度改革的省份。

2021年開始，一些房企陸續(xù)出險，房子爛尾、保交樓成為當年的重點熱詞，現(xiàn)房逐漸得到購房者的青睞。

2023年住房城建工作會議上再次強調(diào)，鼓勵有條件的進行現(xiàn)房銷售，山東、四川、安徽等地紛紛響應號召，河南以鄭州和開封為試點，雄安新區(qū)全面取消預售制度，成為海南之后第二個全面推行現(xiàn)房銷售的地區(qū)。全國現(xiàn)房銷售占比開始上升，2024年全國現(xiàn)房銷售占比達到27%。

如果說90年代引入香港的賣樓花制度，是因為當年太窮太急，想要讓房地產(chǎn)快速發(fā)展起來，那么2020年之后的一系列風險，疊加人均住房面積也已經(jīng)超過45平方米，市場上的房子甚至已經(jīng)供大于求，房地產(chǎn)這個行業(yè)，恐怕已經(jīng)從快速發(fā)展期進入到高度成熟期了。

這一時期，還需要著急嗎？不需要了。人們的要求也從“有房住”變成了“住得好”。

很多房企已經(jīng)很有錢了，企業(yè)的融資渠道也很多，讓他們慢下來，別太急功近利地擴張而引發(fā)風險，就變得更重要了。所以，“期房”制度是時候可以退出歷史舞臺了。

2024年7月，二十屆三中全會提出“改革融資方式和預售制度”，標志著現(xiàn)房銷售進入頂層設(shè)計階段。

2025年5月，河南信陽率先出臺文件，成為全國首個全面推行現(xiàn)房銷售的城市。2025年1—4月，全國現(xiàn)房銷售的比例已經(jīng)提升到32.5%。至此，趨勢已無可逆轉(zhuǎn)。

03

好，我們該談談未來了。

“現(xiàn)房銷售”，意味著房地產(chǎn)行業(yè)從拍到地后要過幾年才能把房拿出來賣，會導致一個必然的結(jié)果：市場上一段時間內(nèi)新房的供給減少。

聽過課的朋友們馬上就能想到這背后的經(jīng)濟學原理了：價格是由供給決定的，供給減少，價格上漲。

所以短期看，有利于穩(wěn)住現(xiàn)在市面上的房價。這也符合國家政策主基調(diào)，就是要“止跌回穩(wěn)”。對購房者來說，能看到成品、能看到商品質(zhì)量，則更加促進行業(yè)向“造好房子”發(fā)展。

但對開發(fā)商來說，恐怕就要遭罪嘍。得自己先掏錢蓋完房才能賣出去回籠資金，資金鏈容易緊張，扛不住就會被淘汰。

比如信陽，為什么敢成為“第一個”全面實施現(xiàn)房銷售的城市？因為信陽地價才2000—3000元每平，再便宜的甚至1000塊，那么開發(fā)商的囤地壓力就相對較小，資金風險就小。要是換到大城市，地價貴上天的地方，現(xiàn)房銷售就意味著開發(fā)商資金壓力會非常大。

所以這注定是一場優(yōu)勝劣汰，有多少小開發(fā)商恐怕要退出舞臺了。但重要嗎？不妨看看，現(xiàn)在的鋼鐵、水泥、光伏、汽車，有多少個行業(yè)都在實行去產(chǎn)能？對房地產(chǎn)來說，去產(chǎn)能又有什么意外呢？

現(xiàn)房銷售制度的更廣鋪開，更像是一場房地產(chǎn)去產(chǎn)能計劃。但對大房企，尤其是對資金實力強的國企、央企來說，能撐住長周期開發(fā)，意味著更高的市場份額。

14億人的存量房市，即便每年只是更新維護的需求，依然不是小量，反而是利好。況且未來是“好房子”的時代，好房子毛利率不應該高一點嗎？

04

講到這，我怕受誤導的朋友會覺得：珍姐是不是說房地產(chǎn)要好了，梭哈？我不是這個意思。

你要注意周期：請問這個去庫存、優(yōu)勝劣汰，最終精品存留下來的周期要幾年之久啊？現(xiàn)房銷售，本質(zhì)上絕對是利空房地產(chǎn)行業(yè)的政策，千萬不要腦子發(fā)熱。

總結(jié)：這個制度有利于穩(wěn)房價，但對房地產(chǎn)商來講壓力巨大。

那么問題來了，對廣大的存量房又有哪些影響呢？想買房該如何是好？手上有二手房又該怎么做呢？

我的判斷是：未來一年很可能是房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的時期。決策的關(guān)鍵仍然是你對價值的判斷。我在經(jīng)濟學系統(tǒng)課和圈子里都教過價值判斷的方法乃至全國各省市的發(fā)展前景展望。

如果你站在一個前景不錯的城市，又看到該地的房價已經(jīng)擠完泡沫、回歸到價值區(qū)間了，你就可以放心地去決策了。