房地產即將止跌企穩

前段時間有個關于房子的大新聞，可能被大家忽視了：河南信陽宣布全面推行“現房銷售”。

看似只是銷售方式的改變，但它引發的連鎖反應，絕對關系著房價走勢、開發商存活、二手房流通……一環扣一環！

我是2019年就提示大家后續買房面臨無法賺錢，2020年提示大家不要買學區房，2021年精準提示房價拐點的珍大戶。今天這期內容，來講講房地產的未來會是什么樣。

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早在1994年，建設部發布《城市商品房預售管理辦法》，標志著我國正式開始實施商品房預售制度。從此一年開始，源于香港“樓花”模式在大陸全面推行。

2005年，央行發布的《2004年中國房地產金融報告》中指出，“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度”，并提出“改期房銷售為現房銷售”。然而，毫無波瀾。

2014年，上海黃浦區五里橋一宗地塊的出讓預合同中首次提出“該地塊內建成房屋不得預售，須以全裝修現房銷售”。

2016年，深圳龍華一宗地塊要求必須在竣工且取得產證后才能以現售形式對外銷售。

自2016—2019年，那一輪房價劇烈上漲時期，包括南京、蘇州、杭州、中山和成都等幾個城市，在一些地塊的拍地端設置現房銷售的條件，以平抑土地市場過熱情緒。但這一階段的試點只能算是零星層面，并未廣泛推廣。

為什么會這樣呢？當年學習香港，是錯誤制度的開始嗎？一切都有外界條件為原因。

90年代，城鎮人均住房面積不足10平米，一家好幾代人擠在一個小房子里。那時大家只求有房住就行，那要解決大家的住房問題，就得蓋房子啊。但當時的企業也很窮，銀行信貸體系也不完善，根本蓋不起那么多房子。

所以讓每一個普通的買房人來湊錢，而買房人的錢，有可能又是從周邊無數親友借來的。房企拿到錢后蓋房，預售制度背后，竟然其實是集資。那是特有年代的特有解決方案，旨在緩解房企資金壓力，從而讓更多企業入局生產房子，從而增加住房供給。

你看那些2016年之后零星搞現房售賣的地方，哪個不是富裕之地呢？

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2020年，海南全面推行現房銷售制度，成為首個開啟預售制度改革的省份。

2021年開始，一些房企陸續出險，房子爛尾、保交樓成為當年的重點熱詞，現房逐漸得到購房者的青睞。

2023年住房城建工作會議上再次強調，鼓勵有條件的進行現房銷售，山東、四川、安徽等地紛紛響應號召，河南以鄭州和開封為試點，雄安新區全面取消預售制度，成為海南之后第二個全面推行現房銷售的地區。全國現房銷售占比開始上升，2024年全國現房銷售占比達到27%。

如果說90年代引入香港的賣樓花制度，是因為當年太窮太急，想要讓房地產快速發展起來，那么2020年之后的一系列風險，疊加人均住房面積也已經超過45平方米，市場上的房子甚至已經供大于求，房地產這個行業，恐怕已經從快速發展期進入到高度成熟期了。

這一時期，還需要著急嗎？不需要了。人們的要求也從“有房住”變成了“住得好”。

很多房企已經很有錢了，企業的融資渠道也很多，讓他們慢下來，別太急功近利地擴張而引發風險，就變得更重要了。所以，“期房”制度是時候可以退出歷史舞臺了。

2024年7月，二十屆三中全會提出“改革融資方式和預售制度”，標志著現房銷售進入頂層設計階段。

2025年5月，河南信陽率先出臺文件，成為全國首個全面推行現房銷售的城市。2025年1—4月，全國現房銷售的比例已經提升到32.5%。至此，趨勢已無可逆轉。

03

好，我們該談談未來了。

“現房銷售”，意味著房地產行業從拍到地后要過幾年才能把房拿出來賣，會導致一個必然的結果：市場上一段時間內新房的供給減少。

聽過課的朋友們馬上就能想到這背后的經濟學原理了：價格是由供給決定的，供給減少，價格上漲。

所以短期看，有利于穩住現在市面上的房價。這也符合國家政策主基調，就是要“止跌回穩”。對購房者來說，能看到成品、能看到商品質量，則更加促進行業向“造好房子”發展。

但對開發商來說，恐怕就要遭罪嘍。得自己先掏錢蓋完房才能賣出去回籠資金，資金鏈容易緊張，扛不住就會被淘汰。

比如信陽，為什么敢成為“第一個”全面實施現房銷售的城市？因為信陽地價才2000—3000元每平，再便宜的甚至1000塊，那么開發商的囤地壓力就相對較小，資金風險就小。要是換到大城市，地價貴上天的地方，現房銷售就意味著開發商資金壓力會非常大。

所以這注定是一場優勝劣汰，有多少小開發商恐怕要退出舞臺了。但重要嗎？不妨看看，現在的鋼鐵、水泥、光伏、汽車，有多少個行業都在實行去產能？對房地產來說，去產能又有什么意外呢？

現房銷售制度的更廣鋪開，更像是一場房地產去產能計劃。但對大房企，尤其是對資金實力強的國企、央企來說，能撐住長周期開發，意味著更高的市場份額。

14億人的存量房市，即便每年只是更新維護的需求，依然不是小量，反而是利好。況且未來是“好房子”的時代，好房子毛利率不應該高一點嗎？

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講到這，我怕受誤導的朋友會覺得：珍姐是不是說房地產要好了，梭哈？我不是這個意思。

你要注意周期：請問這個去庫存、優勝劣汰，最終精品存留下來的周期要幾年之久啊？現房銷售，本質上絕對是利空房地產行業的政策，千萬不要腦子發熱。

總結：這個制度有利于穩房價，但對房地產商來講壓力巨大。

那么問題來了，對廣大的存量房又有哪些影響呢？想買房該如何是好？手上有二手房又該怎么做呢？

我的判斷是：未來一年很可能是房地產止跌回穩的時期。決策的關鍵仍然是你對價值的判斷。我在經濟學系統課和圈子里都教過價值判斷的方法乃至全國各省市的發展前景展望。

如果你站在一個前景不錯的城市，又看到該地的房價已經擠完泡沫、回歸到價值區間了，你就可以放心地去決策了。