租房，重新切蛋糕

作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓

租房市場的蛋糕要重新切了，租客的春天來了。

明確禁止

昨天（7月21日），由國務院常務會議通過的《住房租賃條例》正式頒發，將在9月15日起正式施行。

全文內容50條，事關所有人，甚至可以說能直接重塑接下來整個中國房屋租賃市場格局——

一是對非居住空間出租的全面禁止。

《條例》明確禁止將廚房、衛生間、陽臺、地下儲藏室等非居住空間單獨出租用于居住，并對違規行為設定最高10萬元罰款及沒收違法所得。

配合性的約束還包括租賃住房單間租住人數上限和人均最低租住面積必須符合當地規定的標準；禁止出租不符合建筑、消防、燃氣、室內裝飾裝修等方面的法律、法規、規章或者強制性標準的住房；損壞、擅自拆除、停用消防設施；改動租賃住房承重結構；私拉亂接水、電、燃氣管線。

同時還禁止中介代理出租不符合規定的住房。

違規出租的，從責令整改，到罰款，再到停業都有依據。

可以說，給出了全國住房租賃安全畫了一條底線，不僅可以從全國層面消除“隔斷房”“群租房” 等安全隱患，也能間接延長城市建筑使用壽命。

二是對經營租賃住房企業進行資金監管。

這份文件除了對房屋出租類型進行了限制，對本身經營或者準備經營租賃業務的企業也進行了明確的資金監管和約束，目的是預防租賃市場的資金風險。

《條例》明確，從事轉租經營的住房租賃企業必須設立資金監管賬戶，并通過該賬戶辦理租金收付，違規最高處罰50萬元；住房租賃企業、住房租賃經紀機構明確禁止代收、代付住房租金、押金。

為什么要對這些企業進行資金監管？

這些年北上廣深、杭州等一、二線城市長租公寓或者二房東拖欠一手房東租金、物業甚至卷款跑路的情況并不鮮見，涉及面也往往以數百人起步。

而這是二房東與一手房東之間的經濟糾紛，但結果是租戶損失租房資金，一手房東斷水斷電脅迫租戶搬離。

進行資金監管后，不僅可以規避一些長租公寓通過“高進低出”“長收短付”形成資金風險，也可以規避企業挪用租金的風險，進一步規范租賃住房市場。

第三點就是強化了大家的租房權益。

比如出租方出租后不得擅自進入租賃住房，押金應當明確押金的數額、返還時間以及扣減押金的情形等，同時還明確無正當理由不得扣減押金，最大限度保障租房群體的權益。

除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當理由不得扣減押金；騰退房屋留出合理時間，不能暴力、威脅或者其他非法方式讓租戶退租等。

這些年我們的租房群體一直處于弱勢地位，幾乎沒有話語權。

諸如“提燈定損”“惡意克扣押金、暴力解約”等租房糾紛過去都是因為缺少監管或者執行條例的不夠完善，導致租房群體的權益保護不到位。

有了這些明確條例后，租房的權益保障會大幅提升。

第四是對租賃市場的定價引導。

設區的城市需要建立租金監測機制，還要定期公布不同區域、不同類型住房的租金水平。

這就意味著，全國五線以上的城市全部都要完善租金指導價，引導市場的租金水平。

雖然只是租房市場的規范條例，沒有法律條文這么強制的屬性。

但這經過國務院常務會議討論然后通過的國務院令，是租賃市場最高級別的執行準則了，未來租賃市場的所有行為宗旨，都要以這份文件為要領。

所以，這是一份可以重構我們租賃市場的強指導性文件，影響的是所有人。

高度規范市場

會有什么影響？

首先是個人以及個人房東。

對整個租房市場而言，由于禁止非居住空間的出租，還要對租賃住房單間租住人數上限和人均最低租住面積需要符合當地規定，那么市場上一些原本違規改建的低價出租房源、群租房等會相應減少。

租房群體的可選租賃的房源減少，也就只能選擇租金更貴的合規房源。

而房東原本可出租的房源供應減少后，也會通過其他的方式向市場轉嫁原本出租的成本。

尤其是通過違規改建房屋增加出租的一些二房東。

其次是租賃行業相關的企業或機構。

對租賃或者轉租企業來說，將面臨新的調整。

過去可能發布一些虛假或者誤導性房源信息，并不會怎么樣。

一些租房平臺通過低價虛假出租房源吸引租戶，都是常見的事。

但對中介經紀服務有明確的處罰和懲罰性要求，市場也就會規范很多。

從整份文件可以看到，違規發布虛假房源最高可吊銷營業執照，甚至對于出租房源未盡到驗核職責的都給予處罰。

所以，這份文件是對租賃市場監管的全方位升級，對住房租賃企業、住房租賃經紀機構的約束力也是最強的，影響的主要是住房租賃相關企業。

但是為何在這個時候推出全國性的條例？

如果說要規范租賃市場，實際上過去很多城市基本有當地的住房租賃條例，甚至租金指導價機制也在2021年的時候就已經轟轟烈烈做好了準備。

似乎沒必要再從全國層面統一條例。

比如深圳、廣州、成都、上海，早就已經有了房屋租賃條例以及租金參考價機制，合理引導當地的租金市場水平。

深圳自1992年就出臺了《深圳經濟特區房屋租賃條例》，且一直都有租金參考價，2022年也更新了租金參考價機制，覆蓋小區、城中村、產業園區；按片區和物業類型細化定價，還推出了租賃參考價格查詢平臺，根據租賃市場變化情況適時更新房屋租賃參考價格。

廣州2020年6月就出臺了《廣州市房屋租賃管理規定》，并且從2006年開始連續十幾年測定與發布年度房屋租金參考價，房屋租金參考價范圍覆蓋全市 11 個行政區，但特別強調，房屋租金參考價的租金不含稅、物業管理費、水電費等費用，僅作為租金議定的參考依據，非政府強制定價標準。

但依舊推出了這么高規格的文件。

很明顯，一方面，這些地方性的文件都是非強制性的，租房指導價作為市場議價參考，非強制性標準，效力和對市場的引導效果比較一般。

另一方面，我們正在形成一個龐大的保障性租賃住房市場。

2021年國務院辦公廳《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，支持籌建公租房和保障性租賃住房，對閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，允許改建為保障性租賃住房。

去年12月人民銀行設立了3000億元支持保障性住房再貸款。

這幾年一些國企、央企下場收儲了大量的存量商品房用作保障性住房，并進行配售或配租。

比如今年以來上海、鄭州、北京懷柔的區屬國企都發布收購存量房作為保障性住房的公告。

據中指研究院不完全統計，2024年以來全國有超80城（區）發布收購存量商品房作為保障性住房的公告。

而全國幾十個重點城市在過去，設定了幾百萬套的“十四五”時期保租房籌建目標，未來會形成更龐大的保障性租賃市場。

隨著收儲上來的保障性租賃住房的規模增加，保障性租賃住房慢慢會成為本地租房市場很重要的組成部分。

這就需要更強，約束力更高的《住房租賃條例》作為整個租賃市場的行為準則，把市場規范和統一起來。

所以也可以看到《條例》的監督管理方，除了地方人民政府房產管理部門，還要與民政、自然資源、教育、市場監督管理、金融管理、公安、稅務、統計等部門建立信息共享。

而各個部門的職責都是緊密關聯的。

比如民政部門可以共享與保障性租賃住房申請相關的低保、收入、社保數據；

比如自然資源部門可以共享是否有不動產登記和房源真實性；

比如教育部門關乎的是承租人子女入學權益落實；

比如稅務和統計部門可以監測租金和交易。

再比如金融管理部門可以監管到資金賬戶流水，防范租金挪用。

這就相當于把未來的租賃市場高度規范起來。

PS：如果覺得這些市場最新的信息對你有價值，歡迎關注@格隆匯樓市，不定期帶你探索樓市更多最新的動態。

作者觀點，不代表格隆匯立場