開發商拿來“7年前”入伙通知書催繳物業費，業主：不能給，于法無據！

限價商品房項目永秀花園（也叫時代城）。陳標志 攝

中房報記者 陳標志 海口報道

7月4日，海口市民楊先生收到開發商送達的一份業主收樓入伙通知書。

事后他發現，這份收樓入伙通知書的落款時間為“2018年12月31日”。這也意味著楊先生將從7年前開始繳納物業管理費。

2017年10月，楊先生與開發商海口投源實業開發有限公司簽訂了一份《限價商品房預售合同》，在海口市永秀花園一期項目購買一套限價商品房，開發商承諾在2018年12月31日前交房。

楊先生在支付15萬余元購房首付款之后，但在申請公積金按揭貸款過程中因種種原因未能獲批，購房一事擱淺。后來開發商將楊先生訴至法院，要求其支付剩余購房款。2024年10月，楊先生與開發商庭前達成和解，支付了剩余購房款及違約金。

楊先生認為，在今年7月4日收到入伙通知書之前，開發商從來沒有將房屋交付給他，要是繳納物業費也只能自收到入伙通知書之日起開始計算；但開發商認為，楊先生應該從2018年12月31日起開始計算物業費。

這起物業費糾紛并非個案，類似的紛爭在新建小區交付過程中，會經常發生。親愛的讀者朋友，您認為楊先生應該從什么時間開始繳納物業費？

A.讀者來信：沒交房卻要收物業費

海口市民楊先生給記者發來一封情況反映信，以下為讀者來信原文——

我是海口市永秀花園一期17棟xxx房（限價商品房）業主楊某某，我于2017年10月10日與海口投源實業開發有限公司簽訂限價商品房預售合同，房價總額652743元，并在合同簽訂后繳納首付款152743元。

由于當時辦理公積金貸款時未通過審批，就想著放一放再說，期間（其間）開發商投源公司也未催促。后面我又在2018年11月27日補交了44000元，并簽了補充協議（海口限購政策提高首付比例），此后一直到2024年10月才補交完購房尾款456000元，并按照合同約定繳納了違約金6萬多元。

2025年7月4日，開發商投源公司通知可以領取入伙通知書辦理交房手續，但入伙通知書落款時間為2018年12月31日（購房合同約定的最遲交房時間），并要求以此時間開始計算物業費至今，總額13753.05元。

我認為，由于我個人原因導致的購房款支付違約責任，本人已經按照合同約定履行，對方也認可，那么整個購房行為結束時間應該是在我全部付款結束之后，也就是2024年10月，物業費計算時間也應該是從開發商開具入伙通知書的2025年7月4日算起。

投源公司7月4日出具的入伙通知書，落款時間為“2018年12月31日”。

開發商現要求我從2018年12月31日起計算物業費的規定不合理：

1、2018年12月31日前，開發商未有任何書面或電話短信通知交房，交房手續從未辦理；

2、我國《物業管理條例》明確規定物業費開始時間應以實際交房時間開始計算；

3、

開發商所說的“2018年12月31日”只是合同約定的交房時間，那么物業費按此計費是否有明確的法律依據或相關合理合規的依據，目前好像沒有。

目前我需要進場裝修房子，但因為物業費的問題我不能進場裝修。物業公司也明確表示，物業費從何時開始計費，以開發商的意見為準。我與開發商也多次進行了溝通，他們建議我走司法途徑解決。

B.開發商：客戶自身原因此前未交房

楊先生在該小區購買了一套限價商品房。 陳標志 攝

7月11日上午，中國房地產報記者就此聯系了該項目建設單位海口投源實業開發有限公司相關負責人韓先生。他認為，客戶楊先生應該是從2018年12月31日起，即該項目交付業主使用開始繳納物業費。

“這個客戶應該是2017年簽的合同，2018年這個項目具備了交付條件，但是他一直拖著不去辦按揭，好像只是交了20%的首付款，剩下的40多萬元一直都沒有去交。”韓先生告訴記者，后來開發商將楊先生訴至法院，要求法院判令其支付逾期購房款和承擔相應違約責任。

記者了解到，楊先生與開發商在庭前達成了和解，即楊先生支付了相應房款和違約金等。

“他是覺得自己已經承擔了違約金，然后應該是按照實際的交付時間繳納物業費。實際上，整個房地產行業都是沒有這樣的規定（行規）。”韓先生向記者表示，楊先生應從2018年12月31日起開始繳納物業費，至于房屋沒有在2018年實際交付給楊先生使用，這是由于購房人自身的原因造成的。

“假如你過了10年之后再去辦（支付剩余房款），我是不是要多承擔你10年的（物業費）？沒有這種可能。”韓先生也坦承，此前沒有通知過楊先生收房，這次發收樓入伙通知書，也是第一次通知他收房。

“因為他交完錢了，我們才能通知他，他也才能辦理相關手續。”韓先生稱，雙方簽訂的買賣合同里沒有約定什么時候起開始交物業費，但其表示《海南經濟特區物業管理條例》中有相關規定。

記者也查詢《海南經濟特區物業管理條例》相關條款，其中第四十七條規定，有下列情形之一的，物業服務費用由建設單位全額交納：

（一）

已竣工但尚未出售的；

（二）

已竣工但尚未交付給物業買受人的物業；

（三）已經依法交付業主，但建設單位經物業服務人同意，在出售物業時向業主承諾贈送的物業服務費用。

韓先生還向記者表示，在此限價商品房買賣過程中，開發商也是受到損失的。他說，楊先生逾期交付的40多萬元房款，如果開發商將這筆錢去銀行存定期存款，至今利息至少是10萬元以上，雖然楊先生交了6萬多元違約金，但實際上開發商還損失了。

韓先生最后認為，楊先生什么時候支付完房款，與什么時候繳納物業費完全是兩碼事，楊先生可以通過法律途徑解決這個事情。

C.律師：房屋未交付收物業費無依據

記者也就此采訪了海南海大平正律師事務所資深律師、副主任陳洪德。他認為，開發商未將房屋交付購房人，物業公司向購房人主張物業服務費沒有依據。

陳洪德向記者表示，在此糾紛中，雙方所主張不是同一法律關系，即開發商和購房人之間是商品房買賣合同關系，如果購房人逾期支付購房款，開發商可以依法依約主張違約金、賠償損失，甚至單方依法解除合同的同時要求購房人承擔違約責任；而物業費是基于購房人與物業公司之間的物業服務合同關系，開發商未將房屋交付購房人的，物業公司和購房人未建立物業服務合同關系，物業公司向購房人主張物業服務費沒有依據。

陳洪德稱，從法律規定看，在房屋交付之前的物業費由開發商支付給物業公司，房屋交付之后由購房人支付給物業公司。一般情況下，開發商（除非開發商本身提供小區物業服務）不是物業服務公司，未提供物業服務，因此也不具備向購房人主張物業費的權利。

稿件來源：中國房地產報-中國房地產網

原標題：開發商拿來“7年前”入伙通知書催繳物業費，業主該不該給？

編輯：劉亞