房地產真正的拐點，還沒來！

　　7月15日，國家統計局公布了上半年經濟數據。其中最引人關注的一項，是房地產。

　　這一次，沒有“強勁反彈”的字眼，也沒有“階段性企穩”的定調。數據本身，就寫著一句話：

　　這場行業修復，遠比想象中緩慢。

　　01

　　投資還在跌，新開工幾近冰封

　　從過去半年房地產開發投資的表現來看，“下行”仍然是最基本的判斷。

　　1-6月，全國房地產開發投資總額為4.67萬億元，同比下降11.2%。其中住宅投資3.58萬億元，下降10.4%。

　　這是連續第三年同比負增長，也是疫情以來投資最疲軟的一個半年。

　　最值得警惕的，是“新開工面積”這個指標——同比下降20%，降幅比去年全年還高。

　　這意味著什么？

　　不是沒錢蓋房子了，而是開發商干脆選擇不蓋了。

　　從動機上說，這是一種主動收縮。

　　在政策持續寬松的環境里，他們依然選擇“收手”，說明判斷預期仍未好轉；

　　從行業視角看，這也是一條冷冰冰的信號：

　　真正的拐點，沒來。

　　02

　　銷售降幅收窄，但量能仍弱

　　和2024年同期相比，商品房的銷售數據看上去沒那么難看了。

　　上半年全國商品房銷售面積為45851萬平方米，同比下降3.5%；銷售金額下降5.5%。

　　如果只看數字，這比去年明顯好轉，但如果放到歷史維度里——依然處于歷史低位。

　　回暖的，是邊際；還沒有回來的，是信心。

　　不少開發商在一季度集中推盤，加大促銷，有些地方甚至打出了“一口價、?；刭彙钡臓I銷口號。6月的“618式”特價，也推動了短期成交。

　　但這種“以價換量”，不是根本解法，更像是一種戰術喘息。

　　03

　　庫存連續4個月回落，但還不夠

　　6月末，全國商品房待售面積為76948萬平方米，比5月減少479萬平方米。這已是庫存連續第4個月下降。

　　很多人把這看作市場好轉的先兆。

　　但如果我們放大視角，會發現：

　　? 當前的庫存總量，依然遠高于2021年水平；

　　? 四個月的連續回落，在整體庫存周期中，還只能算“小波動”；

　　? 結構性問題依舊突出——去化快的，集中在核心城市個別項目，三四線城市的大量存量，仍然處于“去不掉”的狀態。

　　如果把庫存比作病人身上的“水腫”，現在的退燒，只是部分緩解，遠沒有根治。

　　04

　　融資回暖，但開發商更謹慎了

　　一個不容忽視的變化是：企業到位資金的降幅收窄了。

　　上半年，全國房地產開發企業到位資金為5.02萬億元，同比下降6.2%，比去年同期回升不少。其中，國內貸款同比略增0.6%，表明銀行信貸確實在發力。

　　但這筆“回暖的水”，大多數房企并沒有立刻用來鋪開新投資，而是更理性地用于債務展期、緩解現金流。

　　說得更直白些：

　　錢，是進來了。但企業更惜命了。

　　沒人再輕易加杠桿。很多房企已經從“高周轉思維”切換到了“生存本能”：項目做得再少，也要安全；銷售再慢，也要穩住信用。

　　這背后，是行業從“融資驅動”向“運營驅動”的邏輯轉向。

　　05

　　一線城市仍是主戰場，低線城市仍在冷卻

　　從不同城市來看，一線城市的成交表現是相對穩定的。

　　例如，北京、上海、深圳的核心地段，部分中高端盤依舊保持較高去化率。而二線城市中，杭州、成都等少數城市也因政策寬松帶來一定熱度。

　　但在三四線，情況就截然不同了。

　　沒有新增人口、沒有高收入群體、沒有經濟支撐，過去依靠“棚改+信貸”的銷售邏輯，已經難以為繼。

　　政策支持在發力，但市場響應慢了很多。就像一個人摔了一跤，政策把他扶起來，但他不敢立刻往前走了。

　　市場情緒，還在回來的路上。

　　06

　　政策發力，仍在“托而不舉”階段

　　在政策層面，從去年四季度開始，“因城施策”已全面加速。

　　? 核心城市放松限購、降低首付、調降房貸利率；

　　? 國家平臺加速收儲部分閑置地塊；

　　? 舊改、保障房、城中村改造等“新三樣”開始接棒；

　　這些動作的核心目標，并不是讓市場大漲，而是穩住底部——避免系統性風險。

　　所以我們看到，現在政策更多是“托”，而不是“舉”。

　　這是一種審慎的處理方式，也說明官方對市場恢復的時間表，是中長期的。

　　不是一個季度，可能也不是一年。

　　結語

　　這一次的半年報，既沒有驚喜，也沒有新的轉折。但它很真實。

　　? 投資仍在萎縮，意味著開發商還在收縮；

　　? 銷售略有恢復，但不具備趨勢；

　　? 融資環境好轉，但企業選擇保守；

　　? 政策在給力，但市場還在觀望。

　　中國樓市，正在進入一個“慢恢復”的通道：

　　沒有快速反彈，但也不會徹底塌陷。核心資產仍有價值，邊緣市場需要時間消化。開發商不再奔跑，而是在存量時代尋找新解法。

　　現在比的是誰能活下來，誰能跑得久，誰能在修復過程中沉下心來，做好產品、穩住現金流、守住信用底線。

　　這是一個全行業向“現實主義”回歸的時代。