昔日紅盤賣出“3”字頭！南京大校場二手房，能抄底了？

大校場的云瀾尚府，賣出了“3”字頭？

最近，有中介在小紅書爆料，云瀾尚府7月份成交了兩套房源，其中一套建面約167.48㎡的四房戶型，成交單價僅3.45萬/㎡。

因信息上傳需要時間，目前在各平臺還看不到這兩條記錄。但銳評君向中介求證后可以斷定，這條爆料信息可信度非常高。

要知道，云瀾尚府在當年是以均價46500元/㎡+裝修包3500元/㎡的價格收官，新房整體均價要在4.8萬-5萬/㎡左右。

昔日搖號盤賣出“3”字頭，是大校場置業門檻更友好了，還是這套房另有“隱情”呢？跟著銳評君一起來看下。

01

我們先來下這套房子。

戶型圖僅供參考

據中介透露，這套被賣出3.45萬/㎡的房子，位于高樓層（非頂樓），為建面約167.48㎡的四房兩廳兩衛戶型，精裝修，三臥室朝南，整體居住空間較為舒適。

對于關注大校場的買家來說，面對大校場動輒4.5萬/㎡的新房，云瀾尚府這套“3”字頭的房源相當有誘惑力。

據中介透露，這個成交價算是“例外”：“這套房位于小區前排，相對來說有點噪音影響，加上業主出手意愿強烈，所以成交價自然就低了些。”

那么這套房子的原房主，到底虧了多少？

先來看二手房。

二手房網站上，云瀾尚府目前僅有1條成交記錄。在今年3月份，一套建面約182.69㎡的高樓層房源，賣出了總價745萬，折合單價約4.1萬/㎡。

7月這套3.45萬/㎡的成交價，相當于短短4個月縮水6000元/㎡。

對比當年新房到手價，業主虧得就更多了。

我們以靠近應天東街樓棟為參考，網上房地產數據顯示，建面約167.48㎡的高樓層（非頂樓）新房價格約4.66萬/㎡，外加3500元/㎡升級包，到手總價預計839萬。

也就是說業主在2020年花839萬買的新房，如今以578萬轉手，5年不到的時間損失了260萬，這還沒算上貸款利息等更多持有成本。

02

那邊業主怒虧百萬“甩賣”，這邊小區業主還在社區升級上，不斷努力。

今年4月，南京市規劃和自然資源局官網發布了云瀾尚府既有住宅外立面改造提升項目規劃設計方案批前公示，對小區11棟住宅外立面進行改造提升，主要為各棟住宅外立面裝飾材料由淺灰色、深灰色真石漆，改造成香檳色、淺香檳色和深香檳色鋁板（外墻可見裝飾材料，干掛做法）。

作為大校場豪宅代表之一，早在2022年底，距離云瀾尚府正式交付還有3個月時，有業主在業主群里呼吁每家自費4萬-6萬不等，將外立面的真石漆升級為鋁板。

不到一個月，小區業委會就正式提出各戶眾籌，并按照不同面積，粗略估算每家應出費用，當時的預計總籌款超4000萬。

當時有人直言：“上了鋁板，每家的房價能有100萬以上的增長。”

2023年3月小區交付，2025年3月賣出首套二手房，單價約4.1萬/m2。

緊接著，今年3月底南京解除限售后，大校場新房掛牌量極速上漲，買家選項多、觀望心態濃，市場上“價格戰”不可避免，于是時隔幾個月后，云瀾尚府就曝出兩套“3”字頭成交價的房源。

03

今年5月，銳評君曾統計過大校場二手房價格梯隊。其中，次新房中成交單價最高的是金基望樾府，以5.2萬/㎡單價穩居榜首；占比最大的是4萬-4.5萬/㎡區間，幾乎涵蓋了近兩年板塊交付的所有次新房小區。

2025各小區成交的最高單價和最低單價2025年5月數據

目前，除尚未更新信息的云瀾尚府外，明閱府在今年6月初，以約3.7萬/㎡的單價，加入4萬/㎡以下小區行列。

隨著板塊新房不斷交付，像三金睿境、保利文華、金陵中心等多個品質樓盤即將進入二手房市場，大校場二手房在不久后，或將會迎來新的格局。

對于當下市場行情，中介透露道大校場是買家詢價的熱門區域，但受行情影響，買家“抄底”想法比較強烈。

中介：“一般到了砍價環節，都是十幾萬甚至幾十萬的砍。所以成交價一般比掛牌價低得多，甚至有急賣的業主短短幾個月內能降上百萬。”

比如這套云瀾尚府建面約143㎡的三房戶型，中樓層，今年3月底以660萬掛牌，半年內調價2次，目前報價620萬，折合單價約4.3萬/㎡。

但中介給意向買家的“誠心價”，僅550萬，折合單價約3.8萬/㎡。

因此，銳評君建議各位買家，在當下市場行情下，遇到心儀房源不要被掛牌價嚇退，若是恰好碰到急賣的賣家，拿下超高性價比房源的機會非常高。