萬(wàn)科預(yù)虧超百億，年年致歉的“結(jié)算節(jié)奏”到底是什么坑？

7月14日晚間，萬(wàn)科發(fā)布的中期業(yè)績(jī)預(yù)告。

上半年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售收入691億元，交付超4.5萬(wàn)套，銷售回款率甚至超過(guò)100%，多地項(xiàng)目開(kāi)盤去化率也保持在80%以上。

不過(guò)，預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損則在100億至120億元。

這一數(shù)字較2024年同期的98.52億元虧損，進(jìn)一步擴(kuò)大了。

萬(wàn)科對(duì)于虧損原因的解釋，幾乎與去年如出一轍。

除了業(yè)績(jī)說(shuō)明的“復(fù)制粘貼”，萬(wàn)科再次因業(yè)績(jī)致歉了。

壹

翻開(kāi)萬(wàn)科2024年和2025年的中期報(bào)告，虧損原因的表述高度雷同。

首先是“結(jié)算節(jié)奏問(wèn)題”，即房地產(chǎn)行業(yè)交付周期導(dǎo)致的業(yè)績(jī)波動(dòng)。

一季度通常是結(jié)算淡季，二季度集中交付時(shí)歷史遺留的低毛利項(xiàng)目會(huì)集中體現(xiàn)虧損。然而，這一理由在連續(xù)兩年被反復(fù)提及后，市場(chǎng)已難掩質(zhì)疑：為何萬(wàn)科始終未能通過(guò)調(diào)整項(xiàng)目周期或優(yōu)化成本來(lái)平滑業(yè)績(jī)波動(dòng)？

而2024年二季度啟動(dòng)的“瘦身健體”計(jì)劃，在2025年變成更徹底的資產(chǎn)拋售。

今年上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)大宗交易簽約金額64.3億元；通過(guò)存量盤活回款57.5億元，涵蓋辦公、商業(yè)、公寓等多類資產(chǎn)。

杭州萬(wàn)科河語(yǔ)光年府項(xiàng)目被政府收儲(chǔ)作保障房，也是資產(chǎn)盤活的重要舉措。

更為知名的則是，萬(wàn)科用三天時(shí)間以均價(jià)6.57元/股清倉(cāng)庫(kù)存股，閃電拋售7295.6萬(wàn)股股票，回籠4.79億元資金。

三年前回購(gòu)這些股票時(shí)，萬(wàn)科豪擲12.92億元，最終卻以不足四折的價(jià)格“揮淚大甩賣”，賬面浮虧高達(dá)8.33億元。

這種“斷腕求生”的戲碼年年重復(fù)，恰恰說(shuō)明萬(wàn)科的資產(chǎn)包袱并未減輕，反而因市場(chǎng)下行進(jìn)一步惡化。

貳

不過(guò)，追根溯源，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，更深層的問(wèn)題在于，萬(wàn)科的虧損并非單純由行業(yè)周期導(dǎo)致，而是其戰(zhàn)略搖擺的直接結(jié)果。

回顧萬(wàn)科過(guò)去十年的戰(zhàn)略變遷，這個(gè)在行業(yè)里被多年蓋章認(rèn)定的“帶頭大哥”也給我們提供了諸多的反面案例。

大約是10年以前，萬(wàn)科率先嗅到行業(yè)天花板，提出“城市配套服務(wù)商”定位。

在王石曾經(jīng)的愛(ài)將，彼時(shí)的高級(jí)副總裁張紀(jì)文所展示的“八爪魚”戰(zhàn)略圖中，長(zhǎng)租公寓、教育營(yíng)地、養(yǎng)老度假等業(yè)務(wù)與住宅開(kāi)發(fā)并列，野心勃勃。

但是，這些多元化嘗試大多淪為燒錢黑洞：萬(wàn)科驛因租金回報(bào)率低迷長(zhǎng)期虧損，萬(wàn)科塾在政策調(diào)整后黯然退場(chǎng)，冰雪度假等業(yè)務(wù)更是鮮有聲響。

作為萬(wàn)科切進(jìn)城市更新賽道的“萬(wàn)村計(jì)劃”，最終以高管的辭職與快速收房按下暫停鍵，宣告試錯(cuò)失敗。

2018年金秋，萬(wàn)科在深圳舉辦秋季例會(huì)，會(huì)場(chǎng)屏幕與側(cè)墻上“活下去”的字樣尤為耀眼。郁亮指出，應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)折點(diǎn)和不確定情況的最好方法就是“收斂”和“聚焦”。

然而，2021年萬(wàn)科戰(zhàn)略再度轉(zhuǎn)向，從開(kāi)發(fā)為主轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重，將物業(yè)、物流、商業(yè)等板塊推向前臺(tái)。

在郁亮的藍(lán)圖中，萬(wàn)物云分拆上市只是第一步，他希望出租公寓、物流等陸續(xù)上市。

戰(zhàn)略的頻繁調(diào)整讓萬(wàn)科付出了沉重代價(jià)。一方面，多元化嘗試消耗了大量現(xiàn)金流，卻未能培育出新的盈利支柱；另一方面，主業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)因資源分散逐漸失去優(yōu)勢(shì)。

萬(wàn)科2023年年報(bào)顯示，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)占用資金超千億，但貢獻(xiàn)的利潤(rùn)占比不足10%。

所以，從2024年開(kāi)始，萬(wàn)科開(kāi)始了“瘦身計(jì)劃”，終于承認(rèn)“聚焦主業(yè)”是唯一出路，除綜合住區(qū)開(kāi)發(fā)、物業(yè)、租賃三大主業(yè)，其余業(yè)務(wù)一律擺上貨架。

“如果有一天，萬(wàn)科不走住宅專業(yè)化道路了，我即使躺在棺材里，也會(huì)舉起手來(lái)反對(duì)。”

那些曾讓萬(wàn)科與眾不同的特質(zhì)已然悄無(wú)聲息地褪色。

老王雖然有先見(jiàn)之明，但卻沒(méi)法阻止萬(wàn)科的步伐。

叁

7月3日，深鐵再次向萬(wàn)科提供了一筆62.49億元的借款。

今年，深鐵今年已累計(jì)向萬(wàn)科提供借款超過(guò)218億元。

這種“輸血”雖暫時(shí)能緩解萬(wàn)科的流動(dòng)性危機(jī)，卻也引發(fā)市場(chǎng)擔(dān)憂：深鐵的資金支持是否有底線？

作為深圳市國(guó)資委旗下企業(yè)，深鐵對(duì)萬(wàn)科的救助既有商業(yè)考量，也有穩(wěn)定地方經(jīng)濟(jì)的政治任務(wù)。

但在救助萬(wàn)科的過(guò)程中，當(dāng)萬(wàn)科的虧損金額刷新了A股虧損紀(jì)錄的同時(shí)，深鐵集團(tuán)的虧損也創(chuàng)下了中國(guó)地鐵行業(yè)的歷史紀(jì)錄——2024年全年虧損高達(dá)334.61億元。

妥妥的白衣騎士變病友的劇本。

對(duì)于中報(bào)預(yù)虧100多萬(wàn)，萬(wàn)科在致歉之外也表態(tài)，接下來(lái)，將全力以赴推進(jìn)經(jīng)營(yíng)改善，措施包括戰(zhàn)略聚焦、經(jīng)營(yíng)提振、管理提升、科技賦能、融合發(fā)展等措施。

除了增加了一些和大環(huán)境要求相符的“好房子”“新模式”的要素，可能市場(chǎng)更關(guān)注的是：這些承諾與去年有何不同？