樓市短期即將“破位”

我們還是說點（我認為的）真話，真話才會催動正確的政策和決策。數(shù)據(jù)都是一樣的數(shù)據(jù)，但解讀各有不同，最終交由市場檢驗。

來看深圳上半年的房地產(chǎn)市場，如前所言，我簡單一句結(jié)論：樓市短期即將破位，無論是成交量還是房價，顯示去年9.24行情已經(jīng)走完力竭。如果要想維持住房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”的態(tài)勢，近期勢必要有大力度的刺激政策出臺。

上半年，深圳新房（指住宅）網(wǎng)簽總量（含預售現(xiàn)售）為21873套，同比增長41.8%；二手住宅過戶量29231套，同比增長36.6%。

但如果和去年下半年（期間9.24行情啟動）相比較，上半年深圳新房成交量環(huán)比下跌36.1%，二手房成交量環(huán)比下跌11.7%。

再結(jié)合著月度走勢，證據(jù)就更加的明了。

從曲線上看，1月以來，新房、二手房的月度成交基本上都是延續(xù)著跌宕下行的態(tài)勢。6月的新房成交勉強超過5月，二手房則掉到了均值以下。新房成交量已不足于去年底高峰期的1/3，二手房成交量也僅相當于去年底高峰期的一半多。兩者的共同特征是，都開始顯示出了向去年9月新政之前的成交水平“回歸”了，尤其是新房，已經(jīng)回到了去年最慘時刻的7-8月間。

以上是基于短期成交量的走勢得出的看法，當然你說有沒有好消息？有的，而且這個好消息在官方敘事中，絕對可以稱得上是“實現(xiàn)了止跌回穩(wěn)”，如假包換。

按半年度總成交量計算，今年上半年深圳二手房半年度的成交量，已經(jīng)大幅超過了2022年，距離反超2023年也只有不到4000套的量。假如接下來按月均成交4000套計算，則有望追平2024年。如果能有大級別的政策再刺激一把，實現(xiàn)超過2024年的5.5萬套總量也非常有機會，并實現(xiàn)按年三連升。

而新房的半年度成交量則還是弱很多，原因是之前基于指導價政策，新房和二手房價格倒掛嚴重，催逼買家紛紛買新棄舊。但即便如此，如果下半年按月均3000套的成交量，新房反而更有機會創(chuàng)下過去4年的新高，并且也能實現(xiàn)按年三連升。

總之，新房、二手房，在2025年都非常有機會創(chuàng)下四年新高。站在這個角度，當然可以說是“止跌回穩(wěn)”，沒毛病。

然而，如果你把價格維度加上，這個說法就站不住了。市場一般理解“止跌回穩(wěn)”，指的是價格，價格穩(wěn)不住，那便稱不上是真正的止跌回穩(wěn)。

把這個加上，深圳的房地產(chǎn)市場還是老套路：以價換量，尤其是價格觀察度更高的二手房。

目前是樂有家對外披露自家門店的房價成交統(tǒng)計，6月二手住宅的成交均價是6.03萬/平米，這個價格已經(jīng)跌破了去年6月的6.05萬/平米，直奔去年最慘的“跌破6萬”時期，并且已經(jīng)是4連跌了。去年9月新政之后，深圳房價從10月到今年2月，在6.3萬/平米以上維持了7個月的反彈。但現(xiàn)在，到6月，市場已經(jīng)再度逼近了“重新跌破6萬”的心理關(guān)口。

以現(xiàn)在的市場情緒，“破6”是一個確定性事件了。

解釋一點，之前有粉絲問，其它機構(gòu)統(tǒng)計的深圳房價沒那么高是咋回事。上面說了，這是樂有家統(tǒng)計的自己門店成交的價格，不是全深圳的二手房均價。如果按全市均價來測算，大概是在5.5萬/平米左右。

比如看下面，樂有家也有全市監(jiān)測的價格，更加令人擔憂。5月份價格就已經(jīng)逼近了去年9月的最低點，6月份應該是已經(jīng)跌破了低點。參考我前篇文章《》，中原大灣區(qū)房價指數(shù)顯示，市場在5月其實就已經(jīng)跌破位了。

結(jié)合著價格來看，市場在短短幾個月時間，事實上已經(jīng)破位了。唯一好看點的消息，就是成交量還不至于太難看。

接下來的短期幾個月內(nèi)，如果沒有大級別的政策刺激，這個成交量將會是毫無疑問的繼續(xù)下滑，市場將重回“量價齊跌”的蕭條態(tài)勢。

以全國百強房企的成交來測度，答案是一樣的。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年百強房企銷售總額為18364億元，同比下降11.8%，降幅較前5月擴大了1個百分點。6月單元，百強房企銷售額同比下降18.5%，較5月單月降幅擴大1.2個百分點。

這個背后的因素先前探討過了，宏觀中觀微觀都有。

宏觀的因素是4月以來的國際關(guān)稅戰(zhàn)陰云，對市場信心有很大的打擊，比想象的大。倒不是說關(guān)稅我們受不了，而是認為這樣的關(guān)系持續(xù)下去，市場的不確定性太多了。所謂雪上加霜是也，我們要坦承，我們現(xiàn)在CPI、PPI雙雙萎靡不振的經(jīng)濟形勢并不比老美更扛造。這個杠精沒有意義，看看各自的股市就明白一二了。

中觀的因素是來自“好房子”的沖擊，“好房子”運動，對于房地產(chǎn)的長遠是好事但短期是大壞事。因為它加劇了市場買家的觀望情緒，既然下面的房子使用率更高、容積率更低，那我為什么不等一等？

至于微觀的因素，更簡單，老百姓沒尿了。不是房價跌不跌、跌多少的問題，而是他們工作和收入都不穩(wěn)定了，上不動杠桿了，也不敢上杠桿了。這個話已經(jīng)翻來覆去說了有一百多遍了，給他們降息、減稅、發(fā)錢，是更好的辦法。

解決這個問題的辦法，只有兩個：第一個，市場完成出清，取決于兩個要點，一是企業(yè)和居民的資產(chǎn)負債表修復完成，二是房價繼續(xù)往下跌到底，跌到大家覺得租房不如買了。（只要確保私有財產(chǎn)權(quán)利不可侵犯）資產(chǎn)價格是一定有底的，到底了，什么都不做價格都自然會穩(wěn)了。這是根本辦法。第二個是短期辦法，不斷的出政策，大級別的政策干預、對沖、刺激、提振，持續(xù)釋放重大的政策信號，以維持市場的信心，讓價格的下跌、市場的出清不至于那么的慘烈（價格跌得太狠，真的會死人的）。

政策也許比預想的要早來（那么一兩個周吧），6月15日之后能見分曉。

下跌的市場，是剛需買房子、改善換房子的好時機，但對于投資者，該賣還是要果斷賣。自住的話，我還是老觀點，并不建議一直等待，租房子本身也是一筆開支，市場上現(xiàn)在已經(jīng)有3個點左右的住宅了，買那種很便宜的房子就好了。

有投資性房產(chǎn)在手的人們，這幾年以來都在苦苦內(nèi)耗一個問題：賣不賣？這個我很早就明確了我的觀點，你在決定是否行動時需要引入一個很重要的思維：機會成本。《》、《》這個用在我前篇談及茅臺公司的文章里也同樣成立，深圳核心地段的房子永遠都是好資產(chǎn)，茅臺也永遠都是好公司，但是如果在未來一個相當長的周期內(nèi)，它都非常不確定能夠產(chǎn)生好的回報，那么我持續(xù)的熬著，機會成本會變得非常昂貴。有多昂貴？用黃金比較一下就知道了，如果你在500塊的時候用賣掉茅臺的資金換了幾個金條，那個機會成本就出來了。或者是，你在4月9日買入納指標普等等各類ETF，那個機會成本也很容易就比較出來了。

未來很長時間，房地產(chǎn)市場都會是剛需的好朋友《》。不管你是要買房子，還是要賣房子，都歡迎留下你的真實故事或你的真實觀點。

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