樓市“二八”分化嚴(yán)重，哪20%是增長趨勢？

文｜鄧浩志

最近有報(bào)道，杭州上半年土拍攬金1160億，接近去年全年水平，去年1169億元。與此同時(shí)，杭州今年也誕生了全新的單價(jià)“地王”，房價(jià)也非常堅(jiān)挺，核心城區(qū)無論是新房還是二手，價(jià)格在年初見底之后就一路強(qiáng)勢，二季度已經(jīng)開始上漲。很多人感慨杭州樓市復(fù)蘇領(lǐng)先全國大多數(shù)地區(qū)。尤其咱們廣州，作為一線城市，無論是經(jīng)濟(jì)增速還是房地產(chǎn)復(fù)蘇，無論是賣地情況還是每平方單價(jià)，似乎都已經(jīng)被部分二線城市全面超越。

我覺得有上面的感覺是事實(shí)，但并不是完整的事實(shí)。目前中國樓市的真實(shí)情況是三大特征：一是眾所周知的整體低迷；二是分化，多維度全方位的分化；三是“二八”定律的凸顯，極端情況下甚至是“一九”定律。

下面簡單描述一下：

首先中國樓市整體低迷，但部分城市已經(jīng)開始偏熱。比如杭州，深圳，上海，乃至西部的成都，從去年四季度開始就逐漸呈現(xiàn)量價(jià)齊漲，樓市和土地市場同時(shí)升溫的情況。

其次，同是一座城市，整體可能表現(xiàn)一般，但個(gè)別區(qū)域，比如核心城區(qū)卻非常堅(jiān)挺。比如廣州，今年一季度荔灣，海珠的新房價(jià)格開始有上漲的苗頭，二季度因貿(mào)易不確定性出現(xiàn)成交量下滑，但部分板塊受拆遷影響，大批購買力入市，諸如芳村、三元里，羅沖圍等區(qū)域出現(xiàn)成交量100%的漲幅。

還有就是雖然多數(shù)物業(yè)價(jià)格仍然跌跌不休，但大城市豪宅居然穩(wěn)中有升。北上廣深杭的情況都差不多，越貴的房子越好賣。千萬級以上的物業(yè)成交量不斷刷新歷史新高。是的，這是歷史新高，千萬以上物業(yè)成交量居然超過樓市最火爆的2021年，而且近三年每年都在創(chuàng)新高。

最后，雖然多數(shù)業(yè)務(wù)庫存高積壓嚴(yán)重，但部分樓盤居然有搶購現(xiàn)象。還是以廣州為例，最近一個(gè)月，位于琶洲、金融城等區(qū)域的高端豪宅項(xiàng)目，首推幾百套單位，居然開盤就清貨，部分樓盤二期加推居然敢漲價(jià)10%，更有某江景豪宅盤，沒開盤就出現(xiàn)了內(nèi)部搶購，在這等市場居然敢收“茶水費(fèi)”。

以上都是真實(shí)情況，雖然只占市場總體的20%，或10%。但它卻反映了樓市并非一面倒的低迷，甚至局部過熱的情況。

更需要注意的是，中國房地產(chǎn)市場雖然已經(jīng)告別了投資熱潮，告別了以初次置業(yè)為主導(dǎo)的剛需市場。在全新改善居住環(huán)境為絕對主導(dǎo)的市場大背景下，仍然有部分產(chǎn)品，因?yàn)閰^(qū)位優(yōu)勢，產(chǎn)品優(yōu)勢，服務(wù)優(yōu)勢而成為市場熱點(diǎn)。并且隨著改善需求的人越來越多，這類型物業(yè)反而越發(fā)緊俏，更展現(xiàn)出保值和增值的能力。