閔行未來潛力最大的地方

三十年河?xùn)|，三十年河西，閔行這里終于迎來了發(fā)展的希望！

這個(gè)地方占據(jù)了“天時(shí)、地利、人和”，成了閔行破局未來、發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮牡胤剑?/p>

猜猜這是閔行哪里？

1992年“撤二建一”后的閔行，最先發(fā)展的是莘莊和七寶中部地區(qū)。

這些地方靠近徐匯更近市區(qū)，優(yōu)先吸收了市區(qū)的外溢，率先迎來了城市化。

尤其是莘莊，堪稱閔行崛起的第一代核心引擎，郊區(qū)最早通地鐵。

莘莊的配套最先起來，仲盛世界商城、圖書館、醫(yī)院應(yīng)有盡有，還在后來打造了莘莊商務(wù)區(qū)，慢慢發(fā)展成為了一個(gè)功能完善的成熟城市副中心。

緊隨其后的是七寶，憑借深厚的歷史底蘊(yùn)和優(yōu)質(zhì)的教育資源，疊加萬科、皇都花園等品質(zhì)社區(qū)的開發(fā)；

七寶也早已發(fā)展成為閔行中部炙手可熱的宜居高地和商業(yè)重鎮(zhèn)。

很顯然，莘莊、七寶的開發(fā)越來越飽和了，閔行中部地區(qū)的土地幾乎消耗殆盡。

閔行靠近市區(qū)的地方都率先迎來了崛起，比如靠近長寧的華漕發(fā)展了虹橋商務(wù)區(qū)。

反倒是郊區(qū)邊緣的紀(jì)王（現(xiàn)屬華漕）和老工業(yè)區(qū)地帶的吳涇發(fā)展一直比較滯后。

與此同時(shí)，閔行整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展與GDP增速都遇到了瓶頸，急需拓展新的空間和打造新的增長極。

比如閔行過去幾年的GDP增速，在全市并不顯眼：

在這個(gè)背景下，閔行北部前灣（華漕）與南部大零號灣（吳涇）呼之欲出！

前灣、大零號灣堪稱閔行未來最大的增量空間和潛力暴發(fā)戶。

其中前灣依托虹橋國際開放樞紐的輻射，聚焦發(fā)展國際化商務(wù)與總部經(jīng)濟(jì)；

而吳涇是作為上海南部科創(chuàng)走廊的核心承載區(qū)與“大零號灣”科技創(chuàng)新策源功能區(qū)的戰(zhàn)略要地。

吳涇的發(fā)展勢頭似乎更迅猛，戰(zhàn)略定位更重、資源投入更大、產(chǎn)業(yè)能級更高。

吳涇當(dāng)仁不讓地成為了閔行未來最具潛力、最具看點(diǎn)的價(jià)值增長極！

吳涇要是真的崛起了，會不會改寫上海南部的價(jià)值版圖？

吳涇，集齊了“天時(shí)、地利與人和”，真的要騰飛了！

吳涇（大零號灣）得了“天時(shí)”，迎來了最好的城運(yùn)。

從前灣到大零號灣，閔行的規(guī)劃正在迭代，能級也在提升，吳涇迎來了史上最大的發(fā)展機(jī)遇。

我們注意到，虹橋前灣功能區(qū)是2021年規(guī)劃的，而大零號灣是新近規(guī)劃的。

新規(guī)劃往往會取代舊規(guī)劃。

前灣規(guī)劃了很多高大上的辦公樓，其實(shí)就是一個(gè)商務(wù)區(qū)。

在莘莊商務(wù)區(qū)、大虹橋商務(wù)區(qū)都沒有填滿的情況下，再在前灣搞一個(gè)商務(wù)區(qū)就很有挑戰(zhàn)性。

現(xiàn)在市區(qū)商辦都不好搞，大虹橋的寫字樓要想填滿，得去搶市區(qū)的資源，自己缺乏造血的功能；

當(dāng)然打造前灣也吸引來了一些新企業(yè)，去發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力。

但是前灣比不上造血能力更強(qiáng)的吳涇。

大零號灣依托科創(chuàng)擁有強(qiáng)大的造血能力，可以源源不斷地創(chuàng)造新質(zhì)生產(chǎn)力。

所以閔行準(zhǔn)備重點(diǎn)發(fā)展吳涇（大零號灣），并將其上升到更高定位：

上海三大未來先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)區(qū)之一（與張江、臨港并列）。

吳涇承擔(dān)了更新、能級更高的戰(zhàn)略使命，匯聚了更集中的資源傾斜，專注搞科創(chuàng)。

吳涇的天時(shí)還體現(xiàn)在，這里有奧運(yùn)的憧憬，未來可能會有一個(gè)更大的轉(zhuǎn)型契機(jī)。

吳涇作為上海三大奧運(yùn)申辦地（大場、川沙）最有競爭力的一個(gè)，未來辦盛會的希望很大。

吳涇戰(zhàn)略留白區(qū)要啟動了

要是奧運(yùn)會真的來了吳涇，類比世博效應(yīng)，有望帶動吳涇老工業(yè)區(qū)更好、更高質(zhì)量轉(zhuǎn)型。

包括城市界面、基礎(chǔ)設(shè)施更新，區(qū)域價(jià)值和國際知名度提升，都是一個(gè)重大的歷史性機(jī)遇。

吳涇得了“地利”，濱江紅利和城市南移軸線的區(qū)位優(yōu)勢即將顯現(xiàn)出來。

當(dāng)前上海最熱門的規(guī)劃就是“一江一河”了，吳涇處在黃浦江邊，深度承接了這個(gè)空間戰(zhàn)略利好。

在今年3月，隨著《“大零號灣”科技創(chuàng)新策源功能區(qū)專項(xiàng)規(guī)劃（2025—2035年）》的發(fā)布，吳涇濱江戰(zhàn)略縱深擴(kuò)得更遠(yuǎn)了。

范圍從原本的17平方公里擴(kuò)大到了80平方公里，把浦錦濱江+浦江濱江都包了進(jìn)去：

地鐵23號線、15號線延伸、新TOD、新產(chǎn)業(yè)園、浦江第一灣商辦/公園、瑞金醫(yī)院等都在落地。

其中23號線是一條濱江線，讓吳涇與徐濱緊密聯(lián)系在了一起：

23號線華東師范大學(xué)站規(guī)劃了高規(guī)格的未來金融之城：

浦江第一灣還在吳涇規(guī)劃了兩幢分別高達(dá)320米、240米的塔樓地標(biāo)，可見開發(fā)強(qiáng)度有多高：

吳涇瑞金醫(yī)院已在上月18日開建，將在2028年建成，吳涇醫(yī)療配套迎來較大升級：

吳涇坐擁“浦江第一灣”獨(dú)特的地標(biāo)，處在上海濱江城市發(fā)展主軸南延伸的關(guān)鍵位置，濱江區(qū)位潛力進(jìn)入了釋放期。

反觀處在上?！皟?nèi)陸”的前灣，跟一江一河沒關(guān)系，沒有稀缺的江景資源，發(fā)展不了濱水活力經(jīng)濟(jì)。

吳涇的“地利”還體現(xiàn)在上海城市重心南移的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

隨著前灘徐濱崛起、張江南擴(kuò)、臨港大開發(fā)，上海的城市重心逐步在往南移。

吳涇恰巧位于上海城市向南拓展的軸線上，直接受益于中心城區(qū)功能疏解與南部科創(chuàng)走廊的建設(shè)。

“大吳涇”要是真的崛起了，將帶動上海黃浦江南部全域崛起，體現(xiàn)上海向南發(fā)展的趨勢。

吳涇濱江要是動了，浦錦濱江也會跟著動，整個(gè)黃浦江南段都盤活了。

這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)可能是在北部筠溪小鎮(zhèn)開發(fā)結(jié)束或者進(jìn)度過半之后。

吳涇還得了“人和”，被賦予了頂級產(chǎn)業(yè)生態(tài)，并且有成熟的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)保駕護(hù)航。

吳涇的智能制造與機(jī)器人產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥與醫(yī)療科技、新能源與高端裝備等產(chǎn)業(yè)集群正在加速形成。

這里已集聚了不少以節(jié)卡機(jī)器人為代表的智能機(jī)器人企業(yè)，實(shí)現(xiàn)從核心零部件到整機(jī)研發(fā)的全產(chǎn)業(yè)鏈布局。

上海明確將生物醫(yī)藥作為三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，并形成“張江研發(fā)+閔行制造”的協(xié)同布局。

吳涇是上海僅有的兩大生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)高地之一，承接了從研發(fā)、轉(zhuǎn)化到制造的完整產(chǎn)業(yè)鏈條。

依托國盛健康云城等專業(yè)園區(qū)，大零號灣在基因治療、細(xì)胞治療等領(lǐng)域形成研發(fā)-臨床-生產(chǎn)的閉環(huán)生態(tài)，精勱醫(yī)療、霖鼎光學(xué)、道贏等企業(yè)已落地。

大零號灣累計(jì)孵化企業(yè)超4000家，培育高新技術(shù)企業(yè)660家、專精特新企業(yè)137家，計(jì)劃到2035年建成萬億市值的高技術(shù)企業(yè)集群。

吳涇有深厚的紫竹高新區(qū)產(chǎn)業(yè)底子，有頂尖的高校人力資源，基礎(chǔ)非常好。

再加上閔行的2.5產(chǎn)業(yè)一貫的強(qiáng)，團(tuán)隊(duì)運(yùn)作有經(jīng)驗(yàn)，再次保障了吳涇產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的成功。

吳涇被賦予了引領(lǐng)閔行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、實(shí)現(xiàn)區(qū)域“二次崛起”的核心使命，是閔行打造上海南部科創(chuàng)中心的“主引擎”。

現(xiàn)在上海比以往更加重視科創(chuàng)新質(zhì)生產(chǎn)力，大零號灣的科創(chuàng)定位給的很高。

上海要讓它和張江科學(xué)城、楊浦國家創(chuàng)新型城區(qū)、青浦華為基地一起，共同支撐上海建設(shè)具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心：

上?？苿?chuàng)空間格局示意圖

可見吳涇承擔(dān)的戰(zhàn)略角色有多重要，獲得的資源加持非常集中，不是其它一般區(qū)域可比的。

這種匯聚“天時(shí)地利人和”的優(yōu)勢，讓吳涇成了閔行未來最具確定性和爆發(fā)力的增長極！

往往有潛力的地方都是過去沒怎么發(fā)展的地方。

吳涇以前的發(fā)展很滯后，商品房開發(fā)起步晚，且產(chǎn)品長期斷檔，造成了當(dāng)前市場供求畸形的局面。

早期商品房代表如萬科花園小城（2006）、紫竹半島花園/嘉怡水岸（2013年），代差非常明顯。

長期供應(yīng)的真空，導(dǎo)致吳涇的品質(zhì)住宅極度稀缺，二手房市場分化明顯。

吳涇核心區(qū)的二手房只有紫竹半島花園和“其它”。

紫竹半島花園堪稱吳涇小區(qū)“天花板”，低密次新、業(yè)態(tài)豐富（有高層、別墅、洋房），坐擁華師大附屬全齡段名校（幼兒園+初中+民辦紫竹雙語）。

這種稀缺的教育+生態(tài)+品質(zhì)價(jià)值小區(qū)，房價(jià)一度沖上了14萬元/m2，現(xiàn)在回落了一些。

吳涇其它次新房可選余地很有限，導(dǎo)致市場價(jià)格出現(xiàn)了較強(qiáng)的支撐力，同時(shí)也推高了新房熱度。

以萬科青藤公園為例，愿意賣的房東很少，且有漫天要價(jià)的現(xiàn)象，掛牌均價(jià)7萬元/㎡。

象嶼招商公園1872每次開盤都觸發(fā)積分，當(dāng)前還在限售期，吳涇核心區(qū)可流通的優(yōu)質(zhì)次新寥寥無幾。

不過吳涇的新房開始放量了，有望緩解市場緊俏的局面；同時(shí)產(chǎn)品也在迭代升級，或?qū)⒏膶懮虾Ｄ喜康膬r(jià)值版圖。

吳涇的新房開發(fā)分為元江路片區(qū)、澄江路片區(qū)和蘭香湖三大片區(qū)，近幾年新房供應(yīng)量上升明顯。

不過元江路片區(qū)屬于泛顓橋概念，澄江路片區(qū)屬于泛華涇概念，不在吳涇南部核心。

今年3月底吳涇蘭香湖東部出讓了幾塊新的宅地（02-09、03-04地塊），合計(jì)約14.75公頃：

這幾塊新宅地的亮點(diǎn)很大，規(guī)劃住宅標(biāo)準(zhǔn)擁有超低容積率（≤1.01），且嚴(yán)格限高（36米）。

這意味著吳涇接下來入市的新房將以低密墅級（疊拼、聯(lián)排、洋房）高端改善型住宅為主。

吳涇新住宅的開發(fā)，將給上海外圍區(qū)域的新房市場帶來一個(gè)改變：外圍豪宅化、高端改善化。

依托蘭香湖絕版生態(tài)、紫竹教育IP、前沿產(chǎn)業(yè)人群購買力，吳涇正成為上海外環(huán)外打造頂級低密住區(qū)的價(jià)值高地。

紫竹半島和將入市的新產(chǎn)品都具備豪宅+改善+低密的特性，這種產(chǎn)品在市場上會持續(xù)受到追捧。

對比來看，在南上海跟吳涇同緯度的位置，還沒有哪個(gè)板塊的開發(fā)能級上升到如此高度。

浦江、航頭、新場、宣橋、惠南、老港、車墩等開發(fā)強(qiáng)度和能級都不如吳涇。

以此來看，吳涇是不是重塑了上海城市南部的價(jià)值版圖，遙遙領(lǐng)先呢？

吳涇到市區(qū)跟五大新城差不多同樣的通勤距離，新房定價(jià)也差不多。

但產(chǎn)業(yè)能級、人才集聚、配套兌現(xiàn)速度和長期升值潛力卻比它們高得多，是主城區(qū)當(dāng)前的價(jià)格洼地和未來的價(jià)值高地。

長期來看，吳涇的發(fā)展非常向好，潛力很大，不過短期面臨的一系列問題和挑戰(zhàn)我們也要看到：

比如歷史遺留的化工污染影響、鐵路帶來的割裂、城市化速度放緩、奧運(yùn)申辦的不確定性等。

吳涇還有大片的保留用地，廠子也多，處在初步開發(fā)階段，城鄉(xiāng)結(jié)合部的面貌短期改善不了。

龍吳路也沒有快速化改造，大車多、開車進(jìn)城速度慢，交通體驗(yàn)不好。

結(jié)語

綜合來看，任何一個(gè)地方都有發(fā)展的機(jī)遇，只是有先后而已，這次終于輪到了吳涇。

吳涇擁有大零號灣的產(chǎn)業(yè)賦能、浦江第一灣的濱江優(yōu)勢和主城區(qū)的功能定位。

同時(shí)趕上上海城市向南發(fā)展，吳涇匯聚了“天時(shí)地利人和”綜合優(yōu)勢，成了閔行未來最有爆發(fā)力的增長極！

不過短期吳涇有轉(zhuǎn)型的歷史包袱要解決，本身面臨著一些問題。潛力歸潛力，風(fēng)口歸風(fēng)口，能“飛”多高還要看后續(xù)的落地情況。

未來吳涇發(fā)展究竟如何？讓我們拭目以待！