上海新房，全面奢侈品化

5月份上海新房同比大漲5.9%，斷崖式領先。

網紅城市杭州、成都，同級城市北京、深圳都不夠看。

然而上海二手房卻不太行，同比下降0.1%。

當然都知道0.1%就是開玩笑，去年5月到現在上海肯定不止降了0.1%。

上面這個數據是統計局的，都是網簽數據，只能反映趨勢，數據大小看看就好。

下面這份抽樣數據相對真實，二手房下降了4.9%。

按照他們抽樣調查，上海新房漲了多少呢？

大漲10.77%。

二手房高度市場化，房價下降4.9%，說明購買力下滑了。

新房卻逆勢上漲10.77%，相對二手房大漲15.67%。

這是要鬧哪樣？新房不歸上海管了？

新房上漲有個原因是取消聯動價，被壓著的部分反彈。

其實2024年一二手倒掛就基本消失了，取消聯動價不是主因。

現在市場真正的問題是結構問題。

簡單來說，新房現在越來越像奢侈品，定價體系跟二手房不一樣了。

鏈家研究院公開數據顯示，2024年上海新房成交套均總價932萬元。

2024年累計供應金額6070億，供應套數59294套，套均總價1024萬元。

這是給普通人準備的嗎？

2020年之前新房套均總價650萬左右，現在大漲到1000萬，肯定不只是取消聯動價那么簡單。

2024年上海二手房成交中，1000萬以上的房子占4%。

二手房是網簽價，可能會做低，再做低價格，1000萬以上的成交不會超過10%。

二手房中絕對的塔尖，到新房這成了平均數。

只有少數人買得起，新房不是奢侈品是什么？

新房是怎么變成奢侈品的？

首先當然是“好房子”的提出。

最近去看了一個桃浦的新房，800萬左右，算是低于套均總價了。

電梯廳跟甲級辦公樓一樣。

二手房什么樣大家看看自己小區，對比對比。

隔壁南大600-700萬的新房也不差，車庫比湯臣一品還漂亮。

某400萬的新房，車庫都安排了星空頂。

裝修更是全面升級，嘉格納、漢斯格雅成了標配，奢石上墻成了標配，石材還必須要進口的。

這些頂級品牌修一下，上門費都要400多，隨便換個零件幾千塊，據說有些品牌零件都要德國運過來。

這是小門小戶用得起的嗎？

所以新房賣貴一些很正常，好東西都要溢價買。

有客戶說新房也有便宜的呀，400萬以下的也很多。

但是你們不去買啊。

2022年上海新房成交結構

2022年，上海遠郊新房占比高達37%，主城區只占16%。

2025年上海新房成交結構

2025年遠郊沒人買了，只占29.7%，主城區占比漲到了23.17%。

主城區不僅交易量變高，還賣得火，觸發積分的項目基本都在主城區，單價沒低于6萬的。

“好房子”確實是好東西，你們還挑貴的買，便宜的反而沒人要。

這不是奢侈品是什么？

2025年哪些區域相對保值？

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新房站在食物鏈頂端，我們就知道為什么新房漲、二手房降了。

現在的新房位置更好、品質更高，價格漲一漲大家能接受。

但是動不動800萬1000萬的，普通剛需又買不了，只能賣給置換客戶。

置換客戶著急賣房，增加了二手供應量，二手房就漲不動。

其實置換客戶是壓垮房價的稻草之一，他們只要確保買的劃算，賣房時降價幾十萬完全不心疼。

最近二手房市場筍盤很多，有些甚至9折拋盤，大部分都是買好了新房/次新著急置換的。

這些筍盤不斷拋售，二手房習慣了“筍進筍出”，即，只有筍盤才能成交。

這要能漲起來才見鬼，一套筍盤干掉一個板塊的價格。

更可怕的是上海年輕人少了，底層剛需少了，你甩出來的二手房太多，大家買不完。

新房奢侈品化之后，鏈家二手房掛牌量由12萬套迅速攀升到18萬套，此后一直居高不下。

掛牌量高，二手房就只能陰跌。

說白了房地產體系增量資金不多了，資金在底層資產抽走，流向更好的新房市場、改善市場。

結果就是底層降、改善漲。

這步棋很高明，源源不斷的置換客戶動起來，新房市場持續的有購買力。

沒有“好房子”當誘餌，很多人就不想換了。

那郊區新房賣不掉怎么辦？

前幾天給了答案，鼓勵有關部門下場收走，改為公租房租給大家。

公租房、保障房多了，老破小肯定更漲不動，分流了很多需求。

老破小漲不動，是“好房子”不斷開發的前提。

市區“好房子”很多都是舊改項目，要拆遷的，拆遷款太高的話就不賺錢了。

新房賣了100億，拆遷款60億，其他成本50億，這事情沒人做。

拆遷款壓到40億，這事情就可行了。

二手房最好永遠別漲，這樣城市更新才能持續進行。

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這是個好事情嗎？我不知道。

但是我雙手贊成，因為這是目前的最優解。

買新房本來就是給城市建設做貢獻，國家拿這些錢做很多福利性事業。

現在誰有錢讓誰出錢，合情合理。

豪宅最好漲到100萬/平，讓那些身價幾十億的人多出出血。

反正50萬、100萬對我沒區別，我又不買。

沒錢的人買不起新房就買二手，雖然不漲，但是性價比很高。

原來500萬的房子，現在350萬就能買，這難道不是福利？

以后市場就是上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒。

只有認不清形式的人吃點虧——300萬預算還非得買奢侈品。

你瘋了嗎？

大家看看“好房子”的定義，有沒有覺得哪奇怪？

安全、舒適、綠色、智慧的高品質房子就是老百姓喜歡的好房子嗎？

你不得有配套嗎，你不得上班方便嗎？

這些東西“好房子”沒講，沒講是默認都有了。

好房子的準確定義應該是：“在配套成熟、生活方便的前提下，建設安全、舒適、綠色、智慧的高品質房子”。

你弄個星空頂車庫、弄個石材上墻、弄個頂級廚衛品牌，孩子讀書天天擠公交，老人去醫院天天擠公交，平時連個逛的地方都沒有，這叫什么好房子？

當然大部分人看得明白，低總價二手房賣得好，高總價新房賣得好，說明了一切。

去年5000萬以上新房成交308套，二手房只有80套。

400萬以下老破小賣瘋了，遠郊次新房降價都沒人買。

唯一的問題是，新房買來就是二手了，以后賣給誰？