探尋Alpha機場商業：JLL與深圳機場T2的創新實踐

近期，仲量聯行華南區戰略顧問部欣獲委任，為深圳機場T2航站樓提供商業策劃服務，這是繼為深圳市提供全市商業網點規劃、多個行政區特色商圈規劃之后，再次傾力為深圳打造特色商業場景獻策獻力。

2024年，全國主要樞紐機場（如上海浦東、廣州白云、北京首都、深圳寶安、成都天府）運營數據穩定上升，旅客吞吐量快速回暖，商業零售機會進一步放大。深圳機場更是同類機場中的佼佼者：在傳統專項品牌的“機場商貿”維度上，深圳機場在2022年和2023年測評均位列全國第一。近年來，深圳機場加快構建國際化發展矩陣，已與多家國際頭部品牌集團建立合作，在2024年專項品牌指數評比中，其品牌表現依舊領跑全國。該機場更是創新推出了“一核三片”商圈規劃理念，進一步優化航站樓商業版圖。

在此背景下，仲量聯行緊密追蹤市場趨勢并發現：全球的機場商業在整體迭代的同時，局部亦出現了創新業態的萌芽，而仲量聯行把這種萌芽歸類為“α類型機場商業”。

什么是α和β？這個概念源自威廉·夏普1964年提出的資本資產定價模型，在此模型中收益分成兩種：

阿爾法收益（Alpha Income）：是指超越市場平均水平的收益，即在市場整體變化之外，通過獨特認知、快速行動、差異化信息而獲得的“額外收益”。它是一種“領先一步”的策略價值，強調獨立判斷與機會識別。

貝塔收益（Beta Income）：來自市場整體波動的收益，跟隨大盤漲跌，是“順勢漂流”的平均值。比如市場整體上漲10%，你獲得了10%，這就是Beta收益，它反映的是“羊群效應”。

α和β的區別并不是優劣之分，而是思維方式在未來性、稀缺性、引領性領域內的差異。兩者不同的思維模式主要區分在：

行為特征：α 模式下快速試錯，先人一步；β 模式下不主動應對，更隨大流。

風險態度：α 模式下擁抱不確定性，β模式下更追求穩健的表現。

創新動力：α 模式下創新動力高，持續尋找新的α，β模式會更擁抱已有結構。

近年，全球機場商業整體迭代煥新：國際機場高端設施如水療中心、主題展覽、沉浸式餐飲、現場演出與藝術館功能逐漸普及，符合“旅客選機場也選體驗”的最新趨勢；至此，機場逐漸成為除了臨空消費之外的城市新的文化傳播和體驗場所。

2024年，全國主要樞紐機場運營數據穩定上升，旅客吞吐量回暖，但尚未恢復至2019年水平；在此背景下，城市運營樞紐的空間過剩讓空間價值回歸基準，旅客與消費者的到訪——即流量價值更顯可貴。仲量聯行認為，通過流量“煉金”，讓機場成為城市文化的新展場、商業體驗的新容器以及商業運營的新生態。由此，仲量聯行首次提出：

α機場商業=

文化驅動定位 × 五感體驗業態 × 運營開放合作

仲量聯行認為，打造α機場商業涉及到其本身的三重迭代，也是機場商業的一次積極升維——

定位上：α機場商業主動嵌入在地文化，以天然的“地標”為依托，與業態結合制造“事標”與“物標”，讓機場成為城市敘事的一章；

業態上：喚醒旅客的五感，借由藝術、咖啡、音樂等觸點，將“候機”轉換為沉浸式的文化旅程；

模式上：開放租賃機制、擁抱數字平臺、引入金融工具，從單一招商轉向多元共創。

仲量聯行認為，α機場商業不是一個結果，而是動態的生成邏輯，更是未來機場商業建立認知溢價和城市打造新品牌的關鍵路徑。

縱觀全球，仲量聯行觀察到α機場商業的三重漸變及其催生的商業新場景：

新的機場商業會將在地文化有機融入整體定位，賦予商業內容更強張力。例如韓國仁川機場以KPOP為核心，打造沉浸式互動區與音樂節，旅客可以化身粉絲，機場即舞臺，以演藝活動構造“事標”。東京成田空港以“Pokémon Air Adventures”為主題，設置了皮卡丘主題打卡區，并推出聯名航班（ANA航空）；機場內設有Pokémon Center分店，出售機場限定款手辦與紀念品，吸引大量游客專程前往，跨界合作，完成了一次有影響力的“物標”探索。

由此，可以觀察到α機場的第一重內核——“城市品牌的前哨站”：樞紐機場利用自身巨大的紅利流量，植入在地文化要素打造商業地標，疊加文化內容加持的活動而產生的“事標”，最后再通過跨維度的合作打造機場專屬的“物標”，成功實現城市維度的品牌營銷(Urban Branding)。

以全球機場為參考坐標，仲量聯行觀察到機場商業出現了更有創造力的體驗型業態。

視覺體驗：阿姆斯特丹史基浦機場以“荷蘭大道”中的微型藝術博物館和全天候機場圖書館，構建出一個可被凝視、閱讀與漫游的靜謐文化空間。17世紀荷蘭畫派原作與當代建筑美學交織，使機場不再是單純的營運樞紐，而成為視覺旅行的起點。上述業態讓公共空間實現文化賦能，實現“公建引流，商業駐流”。在有效改善旅客的候機體驗同時，也通過增加旅客停留時間促進機場商業的消費；

味覺體驗：黃山機場將原本冰冷的塔臺控制區轉化為充滿溫度的咖啡場景，旅客一邊俯瞰起降跑道，一邊品嘗現磨咖啡與地方風味飲品，讓空間與味蕾產生連結；

聽覺體驗：圣地亞哥國際機場引入本地打擊樂團即興演奏，以航站樓環境音為靈感，將節奏、鼓點與空間氛圍巧妙融合。機場從候機場所變成城市聲音的臨時劇場，旅客在節奏中共振，在聲音中獲得短暫而真切的現場沉浸。打擊樂表演安排在航站樓商業集中的中庭、過道或候機大廳，這些區域本就是高頻消費點，現場表演后，觀眾被引導進入Puesto、Stone Brewing等本地品牌餐飲區，形成“食+聽”的組合場景。

α機場商業的第二重內核是“多感官沉浸式消費系統”：從過去倚重的商品銷售逐漸開始增加體驗式消費的內容，仲量聯行預計，未來還會涌現出嗅覺和觸覺類型的體驗式機場商業，將機場的停駐時間轉化為文化共感與感官喚醒的旅程。

定位、業態發生的變化也同樣傳導到了更底層的機場商業運營模式上，機場商業過去相對來說是一個自成體系的系統，但近幾年也出現了一些明顯變化：

對商戶端的經營開放：讓商家更有參與感。例如，韓國仁川機場率先創新商家租賃機制，采用“保底+銷售浮動”模式，讓機場與商家共享收益，共擔風險；

對消費端的機制開放：深圳機場在此維度上更是全國的先行者，首先是2019年就提出價格模式創新：打破“機場溢價邏輯”，全國首批倡導同城同質同價；其次是支付體系革新，在2023年就實現機場全商圈級數字人民幣覆蓋，全國首創級落地；

對資本端的金融開放：新加坡的OUE?REIT將樟宜機場皇冠假日酒店等機場周邊商業資產證券化，以公開上市和分紅機制吸引資本參與，而吉隆坡等地正探索通過ABS引入第三方資金共同運營機場商業。

以上積極的變化，也預示著機場商業邁向更開放、高效、共贏和可持續的新生態，而開放體系正是推動機場商業獲得“認知溢價”和“超額收益”的催化劑，也是α機場商業的第三重內核。

仲量聯行深圳董事總經理、華南區戰略顧問部負責人夏春毅：

華南臨空經濟的發展正呈現出更加多元化的趨勢。作為城市商業的重要載體，機場正在形成獨特的商業場景。我們觀察到，從傳統的航空物流到新興的會展經濟，從免稅商業到保稅產業，臨空區域正在孕育新的發展機遇。仲量聯行深耕華南市場多年，在臨空經濟領域積累了豐富的實踐經驗。我們不僅關注機場本身的商業價值，更注重整個臨空片區的產業協同發展。依托全球網絡資源，我們希望能為合作伙伴提供更具前瞻性的發展建議，協助更多機場挖掘屬于自己的“α”機會。