北京城建深陷上海灘，郭萬(wàn)東“頭大”

上海市區(qū)樓市在全國(guó)中市場(chǎng)一枝獨(dú)秀、日光頻出，但也并非百花齊放，仍然有樓盤(pán)面臨著較大的去化壓力，北京城建就是典型代表。

2024年，北京城建大舉殺入上海市場(chǎng)，在集中土拍中參與了5幅宅地競(jìng)爭(zhēng)，最終拿下2幅，均位于楊浦區(qū)。

如今，兩個(gè)樓盤(pán)均已入市，分別為國(guó)譽(yù)府和翎翠濱江，但銷售情況均不理想。

國(guó)譽(yù)府今年3月8日開(kāi)盤(pán)推出76套，項(xiàng)目宣傳稱當(dāng)日去化8成，但截至6月17日僅有49套完成網(wǎng)簽，網(wǎng)簽率64%。

翎翠濱江表現(xiàn)更差，在今年3月27日和5月27日分別開(kāi)盤(pán)兩次，總計(jì)推出262套住宅，截至6月17日僅僅網(wǎng)簽了13套，網(wǎng)簽率5%。

北京城建兩個(gè)項(xiàng)目都遇到銷售問(wèn)題，對(duì)于項(xiàng)目負(fù)責(zé)人說(shuō)確實(shí)非常“頭大”。天眼查顯示，兩個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司的法人均是郭萬(wàn)東。

仔細(xì)復(fù)盤(pán)可以發(fā)現(xiàn)，北京城建從拿地到開(kāi)發(fā)再到定價(jià)，均存在問(wèn)題。

首先，在拿地方面，兩幅地塊雖然都在楊浦內(nèi)中環(huán)區(qū)域，但周邊老舊小區(qū)比較多，城市界面比較陳舊。購(gòu)房者花費(fèi)千萬(wàn)想改善生活，周邊環(huán)境卻無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

其次，北京城建開(kāi)發(fā)節(jié)奏比較慢，錯(cuò)過(guò)了入市窗口期。國(guó)譽(yù)府拿地時(shí)間是2024年5月28日，首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間是2025年3月8日，相隔近10個(gè)月。翎翠濱江略快一些，但從拿地到首次開(kāi)盤(pán)也超過(guò)了8個(gè)月。

對(duì)比區(qū)域里其他樓盤(pán)，包括保利、中海在內(nèi)的房企，開(kāi)發(fā)節(jié)奏都在6-8個(gè)月之內(nèi)，因?yàn)槠涠际菐е桨溉ヅ牡兀玫睾蟊懔⒓赐度腴_(kāi)發(fā)。

試想一下，如果北京城建開(kāi)發(fā)速度能更快一些，或許能趕上去年年底政策出臺(tái)后的市場(chǎng)反彈周期。

第三，在定價(jià)方面，國(guó)譽(yù)府備案均價(jià)為10.7萬(wàn)每平，高于同區(qū)域的悅江灣同類型洋房產(chǎn)品均價(jià)（10.5萬(wàn)每平），翎翠濱江小高層備案均價(jià)10.9萬(wàn)每平，也高于中海云邸玖章北區(qū)（10.8萬(wàn)每平）。

更重要的是，北京城建在產(chǎn)品方面并沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，但價(jià)格卻略高一些，因此就顯露出性價(jià)比不足的劣勢(shì)。而且，雖然其在北京市場(chǎng)有一些成功過(guò)案例，但在上海卻并沒(méi)有，這讓本地購(gòu)房者產(chǎn)生疑慮。

不過(guò)事實(shí)上，北京城建確實(shí)在產(chǎn)品上花了一些心思，翎翠濱江采取了市場(chǎng)流行的高低配建設(shè)方案，希望通過(guò)低密度產(chǎn)品提升整盤(pán)貨值，但事與愿違，推出的26套低密產(chǎn)品雖然有28組認(rèn)籌，但目前僅網(wǎng)簽了10套。

對(duì)于北京城建來(lái)說(shuō)，未來(lái)要破局的話需要從定價(jià)策略和產(chǎn)品差異化等兩大方面入手。一方面，通過(guò)真正降價(jià)來(lái)挖掘需求。另一方面，提升產(chǎn)品，與競(jìng)品形成差異。

或者還有第三條路，等待市場(chǎng)全面復(fù)蘇。