容積率低至1.7、地鐵上蓋！江寧正核優質宅地補倉

江寧，又上架一幅好地。

就在剛剛，南京發布2025年寧出第13號土地出讓公告，涉及江寧竹山路和六合龍袍新城，起拍總價19.94億元，總用地面積約11.28公頃，將于7月16日上午9:30開始限時競價出讓。

其中，NO.2025G39地塊位于江寧竹山路，此前為景楓G96地塊，后由商業用地更改為涉宅地塊，綜合容積率僅1.78。

位置上優勢明顯。G39地塊為地鐵1號線、5號線竹山路換乘站雙地鐵上蓋，交通便捷、商業分布集中，整體來看各居住條件較為成熟。

加上上周（6月9日）寧出第12號公告中的G38地塊，江寧接連掛出2幅核心板塊的優質宅地。

G38地塊位于朗詩玲瓏嶼北側，靠近地鐵1號線小龍灣站。此前為科研用地，后調整為住宅地塊，體量不大但容積率僅1.7，將于7月9日9:30開始競價。

我們具體來看下江寧這兩幅地塊情況：

竹山路G39地塊

地塊名稱：江寧區天元中路以北、竹山路以西地塊

地塊四至：東至竹山路，南至天元中路，西至興寧路，北至現狀

規劃用地性質：Rb商住混合用地 Rc基層社區中心用地

出讓面積：79416.74㎡（含僅出讓地下6877.39㎡）

綜合容積率：1.01＜Far≤1.78

建筑高度：≤80米

起拍總價：154900萬元

起拍樓面價：11997元/㎡

今年4月，官方出手將原來的景楓G96商業地塊，更改為商住混合用地、Rc基層社區中心用地，于是江寧核心區域“擠”出了一幅少見的涉宅地塊。

位置上來看，竹山路G39地塊緊鄰城市主干道天元東路，為1號線竹山路地鐵上蓋，被東山、百家湖、小龍灣三個核心板塊包圍，周邊商業分布密集、交通便捷、生活氛圍濃厚。

地塊綜合容積率為1.01＜Far≤1.78，是江寧核心板塊少有的低密宅地，加上黃金地段、完善配套，未來將給周邊帶來新的置業選項。

需要注意的是，G39為商住混合又是地鐵上蓋，因此出讓條件較為苛刻：

（1）B分區為基層社區中心用地（可建設地上總建筑面積約9003.65平方米），其設置應符合《南京市公共設施配套標準》（寧政發﹝2023﹞44號），具體要求如下：

①社區衛生服務站，建筑面積不小于300平方米；②基層社區文化服務中心，建筑面積不小于600平方米；③社區書屋，建筑面積不小于100平方米；④體育活動站/場，建筑面積不小于200平方米；⑤基層社區黨群服務中心，建筑面積不小于900平方米；⑥居家養老服務站，建筑面積不小于300平方米；⑦托管中心（含兒童之家），建筑面積不小于200平方米；⑧公廁，建筑面積不小于100平方米；⑨社區警務室，建筑面積不小于60平方米；⑩垃圾收集站，建筑面積不小于80平方米；?環衛作息場，建筑面積不小于150方米；?環衛車輛停放場，用地規模不小于250平方米；以上公共設施建筑面積共計不小于B分區地上總建筑面積的50%（即4501.83平方米），由江寧高新區管委會出資并委托競得人建設，建成后移交給江寧高新區管委會，建設費用經第三方審計機構確認后，由江寧高新區管委會支付給競得人。

（2）A分區中，商業辦公建筑占地上總建筑面積比例不少于17%，其中商業不小于1000平方米。項目建成后由江寧高新區管委會（或其指定單位）以均價25600元/平方米定購商業，定購商業用房建筑面積1000平方米，其中一層面積500平方米，二層面積500平方米；項目建成后由江寧高新區管委會（或其指定單位）以均價7000元/平方米定購辦公，定購辦公用房建筑面積23400平方米，優先安排在A分區；競得人在規劃方案報批前須取得江寧高新區管委會書面同意。

（3）A分區內須建設總建筑面積不少于5400平方米的軌道交通竹山路站換乘站房，相關建設方案須征得地鐵部門書面同意，建設費用為3596.26萬元，相關建筑由競得人出資建設，建成后產權須無償移交南京地鐵集團有限公司，該部分建設費用須經競得人和江寧高新區管委會共同選定的第三方審計機構確認，超過部分由競得人自行承擔，不足部分競得人須將差額作為補齊出讓金上交江寧區財政局。

小龍灣G38地塊

地塊名稱：江寧區天元中路以南、望河路以東地塊

地塊四至：東至二號路、南至三號路、西至望河路、北至天元中路

規劃用地性質：R2二類居住用地

出讓面積：25216.16㎡

容積率：1.01＜Far≤1.7

建筑高度：≤60米

起拍總價：66500萬元

起拍樓面價：15513元/㎡

小龍灣G38地塊，在朗詩玲瓏嶼北側，與中海龍灣財富中心隔一條天元中路對望。

地塊出讓面積25216.16㎡，容積率≤1.7，方正且易開發，是江寧核心區稀缺的低密純宅地之一。起拍地價僅15513元/㎡，利潤空間非常具有想象力。

地塊周邊，配套齊全：

交通上，有天元中路、雙龍大道等主干道，地鐵1號線小龍灣站覆蓋，自駕或公共交通出行便捷；

消費購物，景楓中心、百家湖1912、21世紀太陽城，甚至稍遠些的龍灣天街等，實現不重樣的買買買；

日常休閑，濱河體育公園、百家湖、楊家圩等，自然景觀充沛。

值得一提的是，小龍灣G38地塊的前身，是景楓正和大廈地塊。地塊原先為科研用地，容積率≤4.0，建筑密度≤50%，建筑高度≤100米，綠地率≥20%，可兼容20%的商業設施。

今年4月底，官方發布地塊用地性質變更公告，規劃調整后，地塊變更為二類居住用地，容積率≤1.8，建筑密度≤25%，建筑高度≤60米、綠地率≥30%。

5月底，江寧規劃和自然資源局官網又光速公示了該地塊的土地收回公告，為正式掛牌出讓做準備。

核心地段+低密度，小龍灣G38和竹山路G39兩幅地塊會溢價成交嗎？未來將打造怎樣的改善產品？不妨一起拭目以待。