保利、萬科跌幅擴大！前5月TOP10房企銷售變幅榜

　　撰文|蜜妹

　　這是@閨蜜財經的第1686篇原創

　　圖片來源|AI自動生成

　　房企冰與火還在繼續。

　　據中指院數據，2025年1—5月，TOP100房企銷售總額為14436.4億元，同比下降10.8%，降幅較1-4月基本持平，微降0.6個百分點。5月單月，TOP100房企銷售額同比下降17.3%，較4月單月降幅擴大0.5個百分點。

　　圖表來源|中指院（特此感謝！）

　　不同陣營房企之間的降幅又不一樣。其中比較抗打的是TOP10以及TOP31-50，銷售額均值同比降幅分別是9.5%和3.6%；降幅最大的為TOP51-100房企，銷售額同比下降15.6%；其次是11-30房企，銷售額同比下降13.5%。

　　從TOP10房企來看，7074.8億元的總銷售額，占據百強房企銷售額的49%，成為絕對的引領者。另外蜜妹發現，從這10強房企各自的沉浮里，也頗能窺見房地產行業目前格局的變化。

　　如下圖，前5月Top10房企銷售額變幅榜里，有4家實現同比上漲，數量比前4月的3家多了1家。但最高漲幅有所回落。

　　前5月銷售同比上漲最大的是越秀地產，漲幅26.94%，而前4月漲幅第一的是華發地產46.31%。到了5月華發漲幅回落至20.64%排名第二。

　　第三位建發房產則從前4月的4.31%漲幅回落至前5月的2.75%。

　　比較亮眼的是濱江集團，從前4月的-9.27%翻紅至+0.05%。作為10強榜上僅剩的純民企，濱江集團可謂是深耕選手的標桿。

　　將“深耕杭州”做到極致，或許是其能穿越周期的原因。另外憑借深厚的本地政商關系和精細化管理，其在成本控制上也做到優秀。

　　當然凡事都有兩面性。過度依賴杭州單一市場，也意味著風險比較集中。濱江集團也面臨杭州二手房市場承壓（掛牌量激增），新房價格戰加劇，其賴以生存的“品質溢價”護城河被侵蝕，區域外拓能力不足等困境。

　　下跌的6家房企里。除了保利、萬科相比前4月跌幅擴大，其他4家跌幅均有不同程度縮窄。

　　保利屬于最近幾年的銷售一哥。前5月銷售額跌幅從前4月的8.75%擴大到11.58%。在蜜妹看來，保利產品定位與市場需求錯位，是其最大的失誤。2025年改善市場崛起，保利有大量剛需盤庫存積壓，拖累了銷售。

　　另外為沖刺銷售規模，保利在部分重點城市（如廣州、南京）大幅降價，雖短期沖量，但引發前期業主不滿，損害品牌信譽。

　　萬科則不多說，目前正在艱難期，能不能挺過去就看這兩年了。

　　縮窄的4家里，中海地產、招商蛇口屬于跑輸10強房企平均，同比跌幅均超過10%。

　　在蜜妹看來，中海的主要問題在于手里貨太少。在2024年市場低點手握約800億元現金，卻過于謹慎，未能有效補充優質土儲，導致2025年可售貨值不足。

　　招商蛇口則是“慢周轉、高溢價”的港資模式在內地快銷市場顯得效率不足，項目周轉速度顯著落后于頭部民企。

　　綜上，頭部房企的分化，本質是行業邏輯的重構：從“規模競賽”到“生存競賽”，從 全國布局到區域深耕，從標準化復制到產品力突圍。

　　房地產的“青銅時代”已然來臨。規模排名失去意義，活下去并找到可持續的盈利模式，才是所有參與者的核心命題。

　　文章僅供討論分析，不構成投資建議。

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