租賃還是購買？企業該如何理性做出寫字樓決策

在過去多年里，購置寫字樓曾被眾多企業視為經營成熟乃至實力象征的重要標志。然而，到了2025年的今天，這一傳統共識正面臨前所未有的挑戰。從宏觀層面來看，經濟增速放緩、企業現金流壓力加大，以及“租賃+彈性空間”這一新辦公趨勢的興起，正在動搖原有的選址邏輯；在市場層面，一線城市寫字樓的租售價差不斷擴大，空置率持續高位運行，促使資產估值邏輯發生根本性變化；而在組織層面，企業對辦公空間的需求也正在發生轉變，從過去的“擁有”轉向“使用”，從“固定資產”轉向“戰略資源”。

在這樣的背景下，越來越多的企業決策者開始重新審視一個關鍵問題：我們到底應不應該購買寫字樓？與過去主要考量“買不買得起”不同，如今這個問題的答案更關乎“買得是否值得”。企業不再是單純對寫字樓“擁有權”感興趣，而是越來越關注購置背后的三個價值判斷：

• 是否有利于組織效率提升與成本優化；

• 是否能夠鎖定核心地段與資源優勢；

• 是否為未來發展帶來資產配置上的戰略冗余與風險對沖。

因此，這已不再是一個二選一的命題，而是一個復合型決策過程。購置寫字樓的企業，不僅要看準資產面，更要讀懂組織面與戰略面。

本篇文章正是立足于此，RET睿意德商業地產研究中心結合2018–2025年中國一線城市寫字樓市場數據與周期變化，嘗試回答一個經典問題：在什么樣的條件下，企業購置寫字樓才是一種正確的選擇？哪些企業最適合買入？哪些企業應保持租賃彈性？判斷的關鍵變量又有哪些？

我們希望用數據、模型與案例，為企業決策者提供一套更理性、更多維、更具可操作性的寫字樓資產配置的決策參考。

購置與租賃——企業辦公空間決策的底層邏輯

從成本考量到戰略考量：空間決策正在升級

在傳統認知中，寫字樓購置與租賃的選擇，往往由“財務成本”驅動——購置意味著沉沒資本，需考慮利息和折舊，租賃則強調靈活與低門檻進入。但當辦公空間被納入企業戰略資源配置視角，購置的意義已遠非“成本效率”所能概括。

從全球標桿企業實踐來看，購置辦公樓往往發生在以下三種情境：

• 組織體量大、辦公需求穩定：如字節跳動在北京的寫字樓購置舉動，整合分散的辦公資源并鎖定戰略區位；

• 業務屬性對地段依賴極強：如金融、保險機構在CBD區域通過自持物業強化中國區業務穩定性；

• 企業資產策略導向保值避險：如騰訊、平安集團、招商銀行等高凈資產企業通過自持辦公物業進行資產配置和資金對沖。

在這些案例中，購置行為更多體現的是“空間穩定性+資產安全性”的雙重保障訴求，而非僅僅是財務層面的“劃算”與否。

五大變量影響決策——不只是錢的事

基于近5年大量企業購置與放棄購置的真實決策樣本分析，RET睿意德總結出企業是否適宜購置寫字樓的五大關鍵變量：

?RET睿意德商業地產研究中心

其中“組織穩定性”+“資產策略導向”常被視為企業購置意愿的兩個最強前導指標：組織穩定，購置更具空間確定性；戰略型資產導向，購置成為資產組合中的“錨”。

周期維度的權重變化：租賃與購置的“窗口錯配”

從市場周期的角度來看，租賃與購置的“性價比”在不同階段也呈現動態變化。

• 在市場上升期（如2016–2018年），寫字樓空置率低、租金上漲，租賃成本逐年上升，購置成為鎖定成本的有效方式；

• 在市場下行期（如2020–2024年），價格回調+空置率高企，租賃議價空間大，同時資產估值處于歷史洼地，為購置提供“逆周期窗口”。

RET睿意德的數據顯示，北京與上海一線城市在2023–2024年間出現了“租售價差歷史最大化”現象，即：購置總價因資產價值重估而顯著下行，而租金緩慢下降，部分核心地段出現了“購入年化回報率>租金綜合支出”的倒掛區間。

寫字樓市場的周期結構與企業購置的時機選擇

周期決定窗口，窗口決定買點

任何資產的購置決策都不能脫離“周期”二字。對于寫字樓資產而言，其價格與租金表現雖不如住宅劇烈波動，但同樣呈現明顯的“周期律”：一個城市寫字樓的價格波峰往往滯后于租金波峰約2-4個季度，而價格低谷則通常出現在宏觀經濟筑底、租金尚未反彈的時段。

我們以北京和上海為代表城市，復盤梳理2018–2025年七年周期中的三個典型階段：

?RET睿意德商業地產研究中心

空置率與價格剪刀差：識別“買方市場”的信號

企業能否在正確的時點出手購置，其核心在于能否精準識別“市場逆風期下的結構性機會”。其中，“空置率”與“成交均價”的剪刀差被認為是關鍵指標。

我們以上海寫字樓市場為例，基于2020–2024年數據觀察發現：

• 2022年：空置率攀升至近20%，但成交均價尚未同步回調；

• 2023年Q2–2024年Q1：成交價格明顯下探，空置率維持高位不變，形成“剪刀差”最大化階段；

• 2024年底開始：空置率略有下降，價格趨穩，剪刀差縮小。

這一階段即為“買方定價能力最強的時段”，企業若在此期間出手購置，極有可能以低于市場平均價格拿下優質資產。

REITs窗口與資產重估：政策催化下的市場放量期

除供需和價格剪刀差外，政策信號同樣塑造購置窗口。自2022年起，國務院提出“推動符合條件的不動產項目通過REITs盤活”，并陸續落地多支以寫字樓、商業綜合體為底層資產的REITs試點項目。這一趨勢帶來的影響是：

• 資產價格的真實重估：過去很多持有型寫字樓的賬面價值被高估，REITs要求更透明的收益表現與真實估值，這使得一部分存量優質資產愿意以“合理價格”進入流通市場；

• 二級市場流動性提升：未來若REITs常態化，購置不動產不再是“買了就鎖死”的策略，而是具備退出機制和收益分紅的類金融產品，這對企業具有較強吸引力；

• 新型持有模式浮現：企業可通過REITs份額購買間接持有物業，規避高CAPEX與集中風險。

趨勢判斷：2026年有望成為寫字樓“REITs化”加速期，預計大宗交易市場將迎來階段性放量，核心資產“可買可賣”的屬性進一步加強。

企業是否出手購置寫字樓，離不開周期眼光與數據敏感度的雙重錘煉。當市場出現“高空置+價格洼地”的剪刀差窗口時，恰恰是冷靜資本實現布局的關鍵時期。而REITs帶來的退出通道，則正在重構寫字樓購置的“金融屬性”基礎。

企業在不同生命周期的購置邏輯與動因變化

寫字樓購置不是“企業有錢就可以買”的邏輯，它本質上是企業經營戰略的空間表達。隨著企業所處生命周期的不同，其寫字樓購置的目的、時機與優先級也呈現出顯著的階段性差異。

以下將從“初創期—成長期—成熟期—轉型期—資產化期”五個階段，拆解企業購置寫字樓的決策邏輯與典型案例，建立一種可用于企業自我定位的空間戰略判斷框架。

初創期：以輕為主，非買為宜

在企業初創期，最重要的戰略關鍵詞是“靈活性”。購置寫字樓通常意味著一次性大額資本支出和高固定成本，對尚未建立穩定現金流的企業來說，過早介入重資產模式反而可能成為成長負擔。

• 寫字樓決策邏輯：靈活辦公+聯合辦公優先，強調最小投入獲得最大空間價值；

• 典型選擇方案：有限選擇共享空間租賃，或簽約含退出選項的短租合同；

• 購置建議：不建議初創企業購置寫字樓，除非具備穩定現金流或有特殊政策支持的場景。

成長期：擴張驅動下，空間布局與資產配置需“雙軌思考”

當企業進入快速成長階段，辦公空間的角色由單純滿足基本功能，升級為支撐品牌認知、資本信用與組織擴容的重要載體。在這一時期，企業在購置寫字樓決策上通常基于以下動因權衡：

• 鎖定中長期辦公成本：伴隨租金上漲預期及優質地段資源稀缺，部分企業希望通過購置提前鎖定未來5–10年的空間與成本，降低擴張期運營不確定性。

• 構建品牌認知與雇主形象：自持辦公資產成為企業規模化發展的象征，有助于增強員工歸屬感、提升外部投資人和合作伙伴的信任度。

• 預留彈性增長空間：擁有獨棟或大面積物業的能力，為未來組織擴容、業務多元化提供靈活保障。

然而，成長期企業在購置決策上也需避免盲目重資產化帶來的資金占用與靈活性受限風險。根據不同成長路徑、資本結構與市場階段，需采取更為細致的分型策略：

寫字樓篩選邏輯建議：

位置優先于價格，重視地段可持續性；優選具備分割、分租潛力的資產，以實現未來靈活退出或收益變現。

成熟期：運營協同、資產沉淀與資本收益并重

進入成熟階段的企業，其寫字樓購置決策更多體現出“多目標約束”下的綜合考量：

• 組織效率提升：多部門集聚有利于內部溝通、文化統一和管理半徑控制；

• 資產資本化：企業愿意在核心區位購置物業，不僅用于自用，也作為未來REITs或資產證券化的“底倉”；

• 資本市場正面信號：上市企業自持總部常被認為“有長期戰略、有資金實力、有穩定經營”，助力市值穩定；

• 寫字樓決策邏輯：地段+稀缺性+形象認知，投資屬性等權考慮；

• 購置建議：建議配置長期持有型資產，適當追求財務回報。

轉型期：組織調整下的資產重組需求上升

在企業面臨戰略轉型或業務調整之際，其寫字樓購置與處置策略亦隨之變化。典型表現包括：

• 總部縮編+辦公模式混合化：如疫情后遠程辦公與多點協同普及，一些企業減少集中總部面積，轉向“多點輕量化”；

• 資產盤活成為現金流來源：此階段往往伴隨非核心資產出售以回流現金，原有物業被改造、轉租或打包融資；

• 不再新增購置，而是聚焦已有資產再提升；

• 寫字樓決策邏輯：以可控為先，空間效率優于資產擁有；

• 購置建議：謹慎新增購置，優先考慮輕資產模式或合資共建方式。

資產化期：以寫字樓為金融資產的“戰略配比”

對于擁有大量現金儲備或有資產配置需求的大型企業集團（如國企、保險公司、產業投資平臺等），購置寫字樓更多視其為一種穩定收益+抗通脹的資產配置行為：

• 成熟市場的核心地段物業；

• 已有長期租約、運營穩定的資產；

• 可進入REITs體系、未來具備退出通道的寫字樓產品；

• 寫字樓決策邏輯：基于租金回報率、資產升值潛力與REITs上市可能性綜合考量；

• 購置建議：建議以項目公司形式持有，配合估值管理與資產證券化規劃。

不同企業類型對寫字樓購置的路徑偏好與風險承受力對比

除了企業所處發展階段不同對寫字樓購置動因產生影響外，不同類型企業之間在購置策略、目標資產屬性選擇及風險偏好方面，也呈現出明顯的結構性差異。深入理解這些差異，有助于構建更精細化的寫字樓購置策略判斷框架。

以下從高成長型民營企業、總部型央企/國企、科創型/輕資產企業、金融/保險四類典型企業出發，系統梳理它們對寫字樓購置的主要邏輯：

高成長型民營企業：在成長與穩健之間平衡

這類企業如互聯網、消費、新能源、生物醫藥等賽道的頭部公司，具備較強盈利能力和融資通道，但業務結構往往處于變動之中，組織空間彈性需求大，對未來市場波動更敏感。

• 購置偏好：更傾向在核心地段購入面積適中、可分割運營的高區寫字樓，追求形象展示與中長期成本鎖定；

• 風險特征：對現金流穩定性高度敏感，避免一次性大額支出對主業形成擠壓；

• 典型行為：傾向“邊租邊購”“以租代購”“購租組合”策略，靈活應對業務不確定性。

總部型央企/國企：以穩為先的“稀缺性壓艙石”

大型國企央企由于業務穩定、資金實力雄厚，購置寫字樓更多出于“資產沉淀”、“總部象征”、“戰略持有”考量。

• 購置偏好：更看重地段稀缺性、建筑形象與功能完備性；

• 風險特征：對流動性風險承受度高，但審批流程復雜、財務指標考核嚴謹；

• 典型行為：傾向全自持或自建總部園區，視寫字樓為組織穩定與產業協調的重要抓手。

科創型/輕資產企業：空間即服務的“分布式路徑”

以人工智能、SaaS、教育培訓、創意設計等為代表的科創企業，組織扁平、員工年輕化，對辦公空間的靈活性和體驗要求更高。

• 購置偏好：傾向輕資產、租賃為主，但當業務穩定或計劃IPO時，會選擇自購小型核心辦公單元作為“品牌坐標”；

• 風險特征：購置意愿弱，更偏好將資金用于產品研發或用戶增長；

• 典型行為：多采用靈活辦公、共享辦公、自主改造租賃空間三位一體模式，只有在財務充裕或估值階段性見頂時才考慮購置。

金融/保險/投資型企業：寫字樓是“固收資產”配置之一

這類企業追求穩定現金流與低波動回報，將優質寫字樓視為長期資產配置與財務性投資組合的重要組成。

• 購置偏好：首選核心地段、穩定出租、可納入REITs的物業，對“現金回報率”高度敏感；

• 風險特征：對資產的退出流動性要求高，偏好有明確增值路徑與資產管理能力強的標的；

• 典型行為：偏好全權收購、與資管平臺合作運營，寫字樓被納入“債券+類固收”的配置體系。

買不買，買哪里？識別城市與市場的寫字樓“購置窗口”

企業是否應該購置寫字樓，不僅取決于自身發展階段與財務能力，更與市場所處的“供需周期”與“價格窗口”密切相關。以下從宏觀周期、地段供需、價格預期、政策激勵等多維度出發，分析“何時”“何地”是企業購置寫字樓的結構性機會區間。

從“周期識別”出發：購置不是趨勢行為，而是窗口行為

根據RET睿意德對核心城市寫字樓數據的復盤結果，中國一線城市寫字樓市場從2018年至2025年經歷了一個完整的“峰值-調整-尋底-復蘇”的波動周期。

北京與上海市場周期階段演化（2018–2025）

?RET睿意德商業地產研究中心

企業購置寫字樓的最優窗口，往往出現在“市場底部與預期拐點交匯之處”。在此時段，資產價格趨于合理、租金止跌企穩，且政策存在支持。北京與上海市場在2023年下半年起進入了此窗口，預計將延續至2025年下半年。

“地段優先”不再萬能：需關注供需匹配與未來稀缺性

在過去十年，企業普遍將“城市核心+高能級CBD”作為優先購置區域。然而，隨著城市副中心發展、產業多元外溢以及交通半徑的擴大，地段判斷邏輯也在發生轉變。

基于RET睿意德對寫字樓市場的深入研究，我們提出“新三度模型”來輔助判斷區域價值：

• 供需張力度：該區域寫字樓新增是否受到控量，空置率是否逐年改善；

• 產業耦合度：是否有產業集群落位，與本企業的上下游是否形成集聚效應；

• 資本安全度：該區域寫字樓資產是否具有長期保值性、租戶穩定性、未來可退出性。

機會不是均值，而是“結構型低洼區”的發現

在寫字樓市場全面溢價回升之前，企業應當從資產端出發，尋找結構性錯配帶來的機會。

根據RET睿意德數據分析，目前在北京、上海等城市，仍存在部分“價格低洼但流動性強”的寫字樓資產類型：

• 老舊甲級寫字樓中的改造機會：例如北京望京部分2005年前建成的甲級寫字樓，租金與售價長期倒掛，適合進行軟硬件改造后重投市場；

• 新交付項目中的去化壓力資產：部分寫字樓2020–2022年高位入市，受疫情與融資波動影響售價被迫調低；

• 特色產業園中的分散持有空間：如上海松江G60園區、廣州科學城等區域，出現穩定租金、價格偏低的小體量物業。

政策環境與購置意愿的“軟著陸交點”正在出現

自2022年起，“非住類用地”政策密集出臺，允許將閑置或低效辦公空間轉為保障性租賃住房或產業用房，對持有型寫字樓市場形成一定預期波動。但進入2024年，多地政策開始“軟著陸”：

• 北京明確“非住用地可轉但需評估區位與用途匹配性”；

• 上海、廣州提出“寫字樓用地審批從嚴，新增供給以市場吸納能力為前提”；

• 多地鼓勵“舊寫字樓更新為數字產業+總部辦公”的城市更新模式。

政策導向從“一刀切壓縮”走向“分級分類支持”，對位于優質區域、具有高運營效率的寫字樓資產構成了利好。

寫字樓購置評估——一企業購置決策評分參考模型

購置寫字樓是企業對未來空間、成本與資產配置作出的高風險承諾，尤其在存量時代與周期轉換期，“盲動”或“保守”都可能錯失窗口或陷入陷阱。

基于RET睿意德對中國一線城市及海外核心市場近十年的資產交易與企業購置行為研究，提出一套“企業寫字樓資產配置的決策評分模型”，幫助企業系統化、自主化判斷是否進入購置階段。

寫字樓購置決策五維評分模型

?RET睿意德商業地產研究中心

得分規則：

• 總分≤60分：建議繼續租賃或觀察市場，購置風險偏高；

• 總分61–80分：可進入調研期，擇優介入；

• 總分≥81分：可啟動購置流程，建議委托專業機構進行評估與談判。

決策案例一：上海 | 高成長消費品牌是否應購置自用辦公樓？

情境描述

客戶為一家新消費領域的品牌公司（連鎖零售行業），總部位于上海，成立5年，近三年營收復合增長率超過50%，目前租賃辦公位于靜安寺區域，考慮是否在前灘板塊購置一處自用辦公樓單元（約1500平方米），用于總部辦公。

核心問題診斷

• 企業發展階段：處于快速擴張期，團隊人數和組織規模仍在動態變化中；

• 財務狀況：現金流穩定但規模有限，部分擴張依賴外部融資，流動性需求高；

• 市場窗口：前灘區域2024–2025年新增供應集中，租售比仍偏低，購置成本高企，未來幾年價格走勢存在不確定性；

• 地段與物業評估：前灘作為新興CBD，長遠看價值潛力較好，但短期物業流動性一般；

• 非財務效益：品牌升級有一定加分，但并非強需求。

綜合判斷

• 企業尚未進入組織與財務的“成熟期”，未來空間需求變化較大，購置辦公樓將限制資金靈活性；

• 前灘板塊短期內供給壓力仍存，不適合輕資產快速擴張企業進行重資產綁定；

• 購置資產后可能出現利用率偏低、折舊加速、資產沉淀過重的問題。

結論是不建議購置。當前企業應繼續采用租賃策略，保持擴張彈性和現金靈活性，同時優先考慮短中期可變租約選項（如聯合辦公或可擴展租賃方案），待進入規模穩定期后，再擇機購置。

決策評估案例二：北京 | 成熟期科技公司購置總部辦公樓

情境描述

客戶為北京一家大型科技公司，成立超過15年，組織結構成熟、現金流穩健，正在考慮整合分散辦公點，在北京市中心購置一處總部辦公樓。備選標的是位于中關村核心區的一棟甲級寫字樓整層物業，單價較2021年高點回調約22%，當前掛牌價格合理。

核心問題診斷

• 企業發展階段：穩定期，規模擴張壓力小，重視組織凝聚力與品牌形象；

• 財務狀況：賬面現金充裕，自有購置能力，融資條件優越；

• 市場窗口：北京寫字樓空置率高位企穩，價格基本觸底，但尚未明顯反彈；

• 地段與物業評估：中關村作為科技創新高地，資產長期價值穩固，租戶需求旺盛，流動性較好；

• 非財務效益：整合辦公點，提升品牌展示和內部協同效能。

綜合判斷

• 當前市場階段與價格窗口對買方有利，且優質地段資產稀缺度高；

• 企業自用需求明確，購置后可鎖定長期辦公成本，降低租金波動風險；

• 擬購置物業在未來出售/出租的流動性有保障，可作為資產組合長期配置。

結論是可以考慮購置。企業當前處于組織穩定+現金充裕+市場價格合理的理想購置窗口，且標的物業具備長期價值支撐與流動性保障，符合“資產即組織競爭力”的戰略布局方向。

結語

購置寫字樓，不是簡單的“看好市場就出手”，它是企業空間戰略、財務配置、品牌認知、城市判斷四者的綜合表達，需要的不是勇氣，而是系統認知。

未來，不確定性仍將長期存在，但確定的是：寫字樓市場將從價格博弈走向運營決勝；企業將從空間占據者轉向空間價值的創造者；投資者將從交易思維轉向“使用+金融”雙輪驅動。

在此趨勢下，那些能建立“結構化判斷機制”的企業，將更早識別“窗口”，更快落地“收購”，更強釋放“辦公空間的戰略價值”。

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