被“黑”了多年的東洪片區(qū)，這盤能翻“紅”嗎？

3月26日，城東最大的城市更新項目——成都洪河城市更新項目公布最新進展，“東城錦帶”規(guī)劃閃亮登場。

同月，成都市住建局核發(fā)5張新施工許可證，宣告爛尾多年的綠地468米又又雙叒開始全面復(fù)工！

一時間，這片超高塔陰影之下，已經(jīng)被遺忘很久的土地，重新回到主流視野。

理想與現(xiàn)實的距離有多遠？這次它能如愿翻紅嗎？本著以腳步丈量城市的原則，UP君在端午之前實踩了規(guī)劃里的“東城錦帶”。

所謂“東城錦帶”，其實是成都洪河城市更新項目——成都14個城市更新重點區(qū)域之一，它位于東三環(huán)外的龍泉驛區(qū)大面東洪片區(qū)，西北隔三環(huán)就是成都東客站，南邊隔驛都大道就是綠地468，東南隔洪河大道就是行政學(xué)院板塊。

說起來它的區(qū)位優(yōu)勢那是非常好的：緊鄰成都東站鐵路樞紐和東三環(huán)路城市動脈，地鐵2號線和即將開通的30號線在此交匯，蜀都大道、驛都大道兩條城市主干路并行貫通，這種地上地下雙“井”字立體交通網(wǎng)全城都很罕見的，規(guī)格相當之高。

但是，就像東三環(huán)邊上的諸多“黑洞”一樣，這里雖然起步很早，但是多年來不僅沒有沾到一點快速城市化的光，反而成了“燈下黑”，野蠻生長散漫發(fā)展，低端產(chǎn)業(yè)聚集、城市界面雜亂，與周邊板塊形成鮮明對比。

我們的實踩從驛都大道上的開始，南側(cè)的錦江大道，畫風(fēng)是這樣的??

北側(cè)的外東洪路，畫風(fēng)是這樣的??

過了這片工地，道路突然變窄，路邊的建筑也從高層建筑變成了老式多層樓房，鄉(xiāng)土餐館穿插其中，“環(huán)衛(wèi)之家”四個大字格外晃眼，瞬間仿佛回到了上個世紀的成都 ??

沿著外東洪路向北，在右轉(zhuǎn)，就深入到了東洪片區(qū)的腹地，疫情之前我們就來過這里，和那時相比，不能說毫無變化，只能說變化不大……

比如這個著名的“半邊街”??

還有各種跳蚤市場、批發(fā)市場、大型停車場 ??

以及這個修了很多年、至今還沒有完全通車的洪河立交及它的BRT匝道（在網(wǎng)絡(luò)問政平臺上，關(guān)于洪河立交的吐槽一搜一大把）??

在這一大片雜亂無章中，居然還隱藏著一個古早時代的別墅區(qū)，只能說當年確實是人有多大膽、地有多大產(chǎn)，現(xiàn)實比劇本更精彩啊??

站在東洪片區(qū)任意位置向南眺望，都可以看到未完成態(tài)的468，多年以來，這一“橫”一“豎”就像難兄難弟，構(gòu)成了成都向東最失落與無奈的風(fēng)景，也成為快速城市化掩蓋的失衡失序最凸顯的表征。

全新規(guī)劃“東城錦帶”，其實也不算是空穴來風(fēng)。

2018年，龍泉驛區(qū)收回洪河、十陵城市規(guī)劃權(quán)，隨后十陵快速起飛。

2020年底，龍泉驛區(qū)正式備案“東洪片區(qū)城市有機更新項目”，規(guī)劃總占地面積約629畝，總投資額45.68億元，整體采用“留、改、建”方式進行改 造，最初擬定于2021年5月開工，建設(shè)工期4年左右，但是由于種種復(fù)雜原因，一直延宕到2023年春才正式啟動規(guī)劃建設(shè)。

▎圖中大片空地應(yīng)該就是2023年開始拆出來的

2023年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》，并拿出真金白銀支持地方行動。成都快速跟進，公布了一大批“城中村改造項目”名單，其中涉及到龍泉驛區(qū)的就有8個。

龍泉驛區(qū)更是積極行動起來，并提出以“片區(qū)理念”突破傳統(tǒng)小范圍“補丁式”城中村改造思路，將8個城中村改造項目打包梳理為東洪、來龍、范家院子3個片區(qū)開發(fā)項目，經(jīng)過一年多的對上咨詢爭取、向外磋商洽談，成功實現(xiàn)引入城市合伙人參與城中村片區(qū)投資、建設(shè)、運營一體化開發(fā)。

▎東洪片區(qū)北望

由此，今年3月26日的發(fā)布會上，“東城錦帶”項目作為全市首個以片區(qū)合伙人模式實施的城中村改造項目正式啟動，規(guī)劃按照綠道加“館+場+園”一體化的街區(qū)模式，擬打造長達3.5公里集產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、商務(wù)、生活于一體的城市超級流量帶。

▎東城錦帶項目鳥瞰效果圖。圖據(jù)@龍泉驛發(fā)布

具體而言，東城錦帶將在項目構(gòu)思上對標東京代官山、倫敦西區(qū)、香港西九龍三大國際前沿案例，首創(chuàng)綠道+場/館/園一體化街區(qū)模式，圍繞“一帶一環(huán)一區(qū)”的空間策略，打破城市邊界，迭代配套系統(tǒng)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、居住、商業(yè)、生態(tài)的無縫銜接，打造“產(chǎn)城融合”的成都樣本。

? “一帶”即超級錦帶，聯(lián)動惠王陵TOD，融合國潮劇場、元宇宙展廳、潮玩街區(qū)等復(fù)合業(yè)態(tài)，引入無人駕駛膠囊車及智慧立體連廊，打造24小時年輕力創(chuàng)新聚落；

? “一環(huán)”即4.4公里活力公園環(huán)，圍繞“時尚潮玩、新潮運動、親子趣游、拓展探索”四大主題，串聯(lián)6條公園慢道與N個口袋公園，實現(xiàn)公園城市的理想形態(tài)；

? “一區(qū)”即未來鮮活區(qū)，以惠王陵TOD為核心，規(guī)劃井字四街，打破公園邊界，重構(gòu)公園融城底板。

▎更詳細的規(guī)劃示意圖。圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)

看上去很美好，但是，片區(qū)這么多年發(fā)展不起來，難道就是缺一份美好規(guī)劃嗎？

其實這片土地，最不缺的就是各種美好規(guī)劃。

早在1999年，成都提出向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，“成都東村”（東部新城文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)）規(guī)劃橫空出世，重點發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，建設(shè)城市商業(yè)副中心，規(guī)劃范圍西至沙河，北至成渝高速五桂橋段及成洛路，東至繞城高速，南至老成渝路三環(huán)路內(nèi)段及成龍路南側(cè)，東洪片區(qū)是其中核心。

▎成都東村早期規(guī)劃效果圖

2012年，綠地468奠基。可以說，沒有“成都東村”規(guī)劃，就不會有綠地468，它是作為這一規(guī)劃的落地標志而誕生的。

2017年4月，成都提出著名的“十字”方針，東洪片區(qū)成為“中優(yōu)”“東進”戰(zhàn)略結(jié)合部。這個時候“東村”沒怎么提了，但是468仍然宣布要打造以“文創(chuàng)新地標，經(jīng)濟新趨勢”為主題的綠地?468（西部）文創(chuàng)中心，盡管這時離它首次停工也不遠了。

2022年8月，成都市規(guī)自局悄然修改了468周邊用地控規(guī)，原以商務(wù)和商業(yè)為主的規(guī)劃調(diào)整為以居住為主，僅保留洪河站相鄰地塊的小塊商業(yè)用地。

有分析認為，此舉雖然表面上看是為了應(yīng)對成都商業(yè)過剩、商務(wù)/商住土地出讓難等問題，但實際上卻讓468原來的定位大打折扣。

▎原本規(guī)劃的“東村”現(xiàn)狀

奇怪的是，盡管綠地468從2018年起就開始修修停停、要動不動，但是錦江區(qū)2022年的政府工作報告中，仍然提出將在此打造“468數(shù)字文創(chuàng)谷”，作為該區(qū)“一道連九園”的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃之一。這種罔顧現(xiàn)實的高蹈行為，屬實有點迷惑。

龍泉驛同樣如此，3月26號的發(fā)布會，“東城錦帶”規(guī)劃的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)仍然是聚焦“大文創(chuàng)+大數(shù)字”。

看來這一片區(qū)是跟文創(chuàng)杠上了，不達目的誓不罷休啊！

在「成都向上」看來，任何產(chǎn)業(yè)的聚集都不可能無中生有，都需依托特定的要素基礎(chǔ)與發(fā)展條件，以及產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同和場景支撐。但是，驛都大道南北放眼望去，不是密密麻麻的高層住宅，就是大片老舊樓房與待開發(fā)土地，確實沒能看出太多文創(chuàng)基因……扭住“文創(chuàng)”不放（現(xiàn)在還加入了“數(shù)字”這樣的時髦概念），要么是路徑依賴，要么是追趕潮流，UP君總覺得不是很用心了。

這也難怪，東洪片區(qū)正處錦江、成華和龍泉驛三區(qū)結(jié)合部，典型的三區(qū)之“殤”，錦江有三圣鄉(xiāng)、白鷺灣和紅得發(fā)紫的“金三”，成華區(qū)手握杉板橋和二八板塊，龍泉驛重點在行政學(xué)院TOD板塊和繞城外的東安湖，這幾年都是賺得盆滿缽滿，東洪片區(qū)這樣的“結(jié)合部”，很難顧及過來了。

回過頭來看，綠地468這些年來背負了那么多罵名，確實有點委屈它了：當初奠基時說好的“東村”、城市副中心、CBD……怎么修著修著，就成了“三不管”呢？

這么好的位置，多年來卻一直發(fā)展停滯，看來最大的問題一個是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，一個就是地處“三不管”地帶，爹不疼娘不愛的。一句話，定位失準、協(xié)同實力、發(fā)展失序，最終就是市民失望、市場失速。

通過深入實地探訪和多方調(diào)研，「成都向上」建議：

一、產(chǎn)業(yè)定位務(wù)必契合實際、差異化發(fā)展。摒棄單一文創(chuàng)依賴，可充分利用交通樞紐優(yōu)勢，重點發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)等。同時堅持市場導(dǎo)向、漸進培育，通過培育鼓勵本土創(chuàng)業(yè)與創(chuàng)新中小企業(yè)集群，逐步形成產(chǎn)業(yè)生態(tài)，增強片區(qū)的經(jīng)濟活力和就業(yè)吸引力，避免過度依賴大型項目，陷入“一榮俱榮、一損俱損”的困境。

UP君在這里插一句，現(xiàn)在早已過了僅憑一紙規(guī)劃/幾張PPT就可以賣地賣房的年代了，房地產(chǎn)業(yè)也絕不能帶動一個區(qū)域起飛。要想推動片區(qū)發(fā)展，各級各部門還得下點真功夫才行。

▎龍泉驛區(qū)近期擬上市土地，東洪片區(qū)就占了3宗，迫切得很啊

二、穩(wěn)步推進城市更新，堅決保障執(zhí)行。加速拆遷與土地整理，確保規(guī)劃連貫性與執(zhí)行力，避免出現(xiàn)因資金短缺或合作方變動導(dǎo)致的規(guī)劃拖延問題，確保“東城錦帶”等更新項目能夠按計劃推進。

三、破解交通瓶頸、完善配套功能。集中力量解決洪河立交及BRT匝道多年未完全通車的問題；補齊公共服務(wù)短板，優(yōu)先規(guī)劃建設(shè)學(xué)校、醫(yī)院、公園等民生配套設(shè)施，提升宜居環(huán)境，吸引更多人口流入。

四，建立跨區(qū)域管理機制，探索共建共享新機制。由市級層面牽頭，建立三區(qū)聯(lián)合的管理協(xié)調(diào)機構(gòu)，明確各區(qū)域在片區(qū)規(guī)劃、建設(shè)、管理中的職責(zé)分工，避免出現(xiàn)“三不管”的局面。同時進一步探索”三區(qū)共建“，資源共享，教育共享，稅收按比例分成。

五，加強與周邊板塊聯(lián)動。主動對接十陵片區(qū)、行政學(xué)院 TOD 板塊等，在產(chǎn)業(yè)布局、交通連接、公共服務(wù)等方面實現(xiàn)協(xié)同發(fā)展。特別是借助十陵南站的建設(shè)契機，加強交通和產(chǎn)業(yè)上的銜接，承接其配套服務(wù)和人口流動，帶動自身發(fā)展。

鏈接：

六、注重本地居民的參與和反饋。在城市更新和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃過程中，充分聽取居民和企業(yè)的意見和訴求，讓利益相關(guān)方參與決策，確保規(guī)劃符合實際需求，提高居民對片區(qū)發(fā)展的認同感和支持度。

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編輯：Huge Ⅰ 美編：Amy Ⅰ 主編：Comet

圖文來源：成都向上/網(wǎng)絡(luò)

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