建筑新規重塑市場：樓市面臨挑戰，房價能否穩住？

文｜鄧浩志

近日，有媒體報道，中海地產南京多個樓盤骨折價拋售，引發了市場高度關注。一是降價幅度比較大，引發了前期業主的不滿和周邊二手市場的恐慌；二是央企帶頭降價，讓市場產生了對樓市后續走勢能否企穩產生了進一步的擔憂。

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其實不止中海地產的南京項目。我年初時候就收到確切消息，華南某龍頭房企計劃加速清盤旗下的所有的舊樓盤。什么叫加速，就是全線降價清貨，清理的主要是按“舊規”設計的產品。因為除了房地產市場不景氣之外，還有一個重要原因是這些舊盤都是按舊建筑規范設計的，使用率比新規產品低一大截。放在同一個市場同一個時間段銷售，肯定只能越賣越不值錢。所以盡快清盤才是上策。

樓市政策很多，全國各地每年加起來有近千條，但絕大多數都是不痛不癢的。允許“偷”更多的面積這個操作貌似是個小事，但它對樓市產生的影響卻是滔天的。它讓整個市場的估值系統都發生了改變，另外還涉及開發，稅收，管理等多個領域。比如實際使用面積一樣，但新規產品由于建筑面積更小，無論是開發的稅負還是交易的稅費都更少。再比如新舊規產品進行比較，前者比后者使用率高了30%，甚至60%，結果是如果新規產品價格止跌了，舊規產品價格還得繼續下降。

比如，廣州曾經的網紅樓盤，萬博和樾府最近被爆出二手掛牌價僅3.5w起，雖然后續被澄清不是當時對市場銷售的商品房，但其價格下滑幅度仍受到市場關注。另一個當年的網紅樓盤，天河的保利天匯，其二手房價也跌到“3”字頭。我大概記得，當年峰值時候賣“8”字頭的，現在是直接腰斬。什么原因跌得這么夸張？這也是市場下行疊加新產品使用率更高的沖擊。

最后想提一下，從新房統計數據看，廣州房價跌回了2016年左右（國內大城市情況都比較接近）但如果把新房使用率提高了整整20%考慮在內，廣州房價跌幅是絕對超過30%的。就我自己的體感，廣州整體房價感覺和高位比跌了40%左右。國內沒有公布負資產數據，但從各地法拍房不斷創歷史新高，房價實際跌幅普遍超過40%看，國內負資產家庭已經有一點點普遍了。除了房產，其他所有普通家庭能涉及的投資領域，情況都差不多。

所以才有人調侃：這幾年但凡有點上進心的，就負債累累。