武漢為何此時(shí)不宜推行現(xiàn)房銷售？

5月13日媒體報(bào)道，信陽(yáng)擬出臺(tái)新規(guī)，推行現(xiàn)房銷售，“文件印發(fā)后新出讓土地開(kāi)發(fā)的商品房，一律實(shí)行現(xiàn)房銷售。”
現(xiàn)房銷售的好處很多。對(duì)買房人來(lái)說(shuō)，所見(jiàn)即所得，降低爛尾風(fēng)險(xiǎn)，提升產(chǎn)品品質(zhì)。對(duì)于行業(yè)而言，有利于優(yōu)勝劣汰，減少新房供應(yīng)。
武漢將現(xiàn)房銷售的傳聞，越來(lái)越強(qiáng)烈。此時(shí)，像武漢這樣的超大城市，不宜全面推行現(xiàn)房銷售。
首先，熱點(diǎn)板塊新房供求關(guān)系更緊張，將快速推高房?jī)r(jià)。
當(dāng)前，武漢一部分期房在市場(chǎng)不好時(shí)，已成為現(xiàn)房。現(xiàn)房銷售后，市場(chǎng)上的新地塊，至少2-3年才能上市銷售。
如果全面現(xiàn)房銷售，熱點(diǎn)板塊的新房定價(jià)權(quán)就在少數(shù)人手里。二環(huán)內(nèi)的一些供求結(jié)構(gòu)失衡的區(qū)域，新房將出現(xiàn)供應(yīng)“斷層”，房?jī)r(jià)會(huì)快速上漲。
其次，房企的資金壓力增大，可能引發(fā)新一輪行業(yè)危機(jī)。
現(xiàn)房銷售就意味著資金回籠周期變長(zhǎng)，資金壓力更大。民企、央國(guó)企拿地后，債務(wù)與融資壓力增大，回款下降。一些國(guó)資平臺(tái)公司、城投公司背后的資金鏈，已繃到極限。這些房企陷入生存困境，將引發(fā)新一輪暴雷與破產(chǎn)，不利于市場(chǎng)穩(wěn)定。
第三，拿地?zé)崆楸粨錅纾恋刎?cái)政收入銳減，影響城市的基礎(chǔ)建設(shè)。
5月21日，武漢將掛牌出讓7宗土地，起拍總價(jià)27億元。
如果現(xiàn)房銷售，武漢的土拍將陷入低谷。對(duì)于土地財(cái)政依賴的武漢，更是火上澆油。現(xiàn)房銷售，將減少開(kāi)發(fā)商的投資，加大武漢的財(cái)政壓力，影響城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)的投入。
武漢，是一個(gè)發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
過(guò)去5年，武漢的二手房庫(kù)存量龐大，房?jī)r(jià)大幅回調(diào)，板塊價(jià)值被下調(diào)，市場(chǎng)遭受重創(chuàng)。截至5月12日，今年武漢新房成交2.63萬(wàn)套。對(duì)比2022年同期，武漢新房成交約4萬(wàn)套。
從供應(yīng)的角度看，2022年1-4月，武漢新房取證108次。2025年同期，取證93次。取證次數(shù)相差無(wú)幾，而成交量卻腰斬。
此時(shí)的武漢樓市，剛出ICU，正處于回穩(wěn)的關(guān)鍵時(shí)期，更需要穩(wěn)定的環(huán)境來(lái)穩(wěn)定樓市。“漢九條”的政策效應(yīng)正在釋放。如果現(xiàn)房銷售政策出臺(tái)，將再次引發(fā)市場(chǎng)的震蕩。
國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是政策市。任何新政策，都能牽一發(fā)而動(dòng)全身。考慮到武漢樓市的成長(zhǎng)性與穩(wěn)健性，建議暫緩現(xiàn)房銷售。如果要試點(diǎn)推廣現(xiàn)房銷售，建議分區(qū)域、分地塊、分產(chǎn)品，不要一刀切。對(duì)部分庫(kù)存量較高的區(qū)域，可適當(dāng)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。
目前，武漢已進(jìn)入期房與現(xiàn)房并存的時(shí)代。這里提醒有房的業(yè)主，如果武漢全面推行現(xiàn)房銷售，二環(huán)內(nèi)的次新房，將坐等漲價(jià)。記住這個(gè)信號(hào)。
文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人）